Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Härtefall

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht schon deshalb wirksam, weil der Vermieter „Eigenbedarf“ geltend macht. Entscheidend ist vielmehr, ob die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, der Nutzungswunsch konkret und nachvollziehbar begründet wird, die maßgeblichen Fristen eingehalten sind und dem Mieter keine durchgreifenden Einwendungen zustehen.

Für Mieter und Vermieter empfiehlt sich deshalb eine Prüfung in mehreren Schritten: Besteht ein zulässiger Eigenbedarf? Ist die Kündigung ausreichend begründet? Welche Kündigungsfrist gilt? Greift möglicherweise eine Sperrfrist? Und kann der Mieter der Kündigung wegen eines Härtefalls widersprechen?

Das Wichtigste zur Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung kann wirksam sein, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt und diesen Bedarf im Kündigungsschreiben konkret begründet. Daneben müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum kann außerdem eine besondere Kündigungssperrfrist gelten. Auch einer im Übrigen wirksamen Eigenbedarfskündigung kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 574 BGB widersprechen.

Für die erste Prüfung kommt es deshalb vor allem auf fünf Fragen an:

1. Besteht ein zulässiger Eigenbedarf?
2. Ist die Kündigung ausreichend begründet?
3. Welche Kündigungsfrist gilt?
4. Besteht eine Kündigungssperrfrist?
5. Kann der Mieter wegen eines Härtefalls widersprechen?

Eigenbedarfskündigung: Checkliste zur ersten Prüfung

• Wurde die Kündigung schriftlich und formal korrekt erklärt?
  → Form und Zugang der Kündigung
• Ist der Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründet?
  → Eigenbedarf: Ernsthaftigkeit und Gegenwärtigkeit des Bedarfs
• Gehört die genannte Person zum berechtigten Personenkreis?
  → Wer Eigenbedarf anmelden darf
• Sind die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten?
  → Kündigungsfristen im Mietrecht
• Greift möglicherweise eine Kündigungssperrfrist?
  → Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Welche Sperrfrist gilt?
• Spielen persönliche Umstände des Mieters eine Rolle, die einen Härtefall begründen können?
  → Härtefall bei Eigenbedarf

Gerade scheinbar klare Fälle können bei genauer Prüfung anders zu beurteilen sein. Eine Eigenbedarfskündigung sollte deshalb nicht nur unter einem einzelnen Gesichtspunkt geprüft werden. Begründung, Form, Fristen, Sperrfristen und mögliche Einwendungen greifen ineinander.

Dieser Beitrag gehört zum Themenbereich Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses und dort zum Schwerpunkt Eigenbedarf. Einen allgemeinen Überblick über Kündigungen bietet außerdem der Beitrag Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit.

1. Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung reicht der bloße Wunsch, über die Wohnung wieder verfügen zu können, nicht aus. Der geltend gemachte Bedarf muss tatsächlich bestehen und nachvollziehbar dargelegt werden.

1.1 Was muss grundsätzlich vorliegen?

• Es muss eine zulässige Bedarfsperson geben.
• Der Nutzungswunsch muss tatsächlich bestehen.
• Der Bedarf muss ernsthaft verfolgt werden.
• Die geplante Nutzung muss zeitnah realisiert werden können.
• Die konkrete Wohnung muss für den geltend gemachten Zweck benötigt werden.
• Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben ausreichend begründet werden.
• Form und gesetzliche Kündigungsfristen müssen eingehalten sein.

Diese Voraussetzungen sind voneinander zu unterscheiden. Eine Kündigung kann beispielsweise trotz tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs scheitern, wenn sie nicht hinreichend begründet oder die vorgeschriebene Form nicht gewahrt wurde.

1.2 Ernsthaftigkeit und Gegenwärtigkeit des Bedarfs

Der geltend gemachte Nutzungswunsch muss tatsächlich bestehen, ernsthaft verfolgt werden und sich in absehbarer Zeit verwirklichen lassen. Ein lediglich theoretischer oder vorgeschobener Nutzungswunsch reicht nicht aus.

Welche Anforderungen die Rechtsprechung an die Ernsthaftigkeit und Gegenwärtigkeit des Eigenbedarfs stellt, erläutert der Beitrag Eigenbedarf: Ernsthaftigkeit und Gegenwärtigkeit des Bedarfs.

2. Begründung der Eigenbedarfskündigung

Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben so konkret dargestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, weshalb das Mietverhältnis beendet werden soll und ob eine Verteidigung gegen die Kündigung in Betracht kommt.

2.1 Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Erforderlich sind insbesondere Angaben zu

1. der Person, die die Wohnung nutzen soll,
2. deren Beziehung zum Vermieter,
3. dem konkreten Interesse dieser Person an der Nutzung der Wohnung.

Der Bundesgerichtshof verlangt eine nachvollziehbare und individualisierte Begründung. Pauschale oder rein formelhafte Angaben reichen nicht aus. Fehlt eine ausreichende Begründung, ist die Kündigung unwirksam.

2.2 Keine bloßen Leerformeln

Der Vermieter muss den Kündigungsgrund so konkret mitteilen, dass der Mieter erkennen kann, für welche Person die Wohnung benötigt wird und welches Nutzungsinteresse geltend gemacht wird. Eine darüber hinausgehende Darstellung der Alternativlosigkeit oder besonderen Eignung gerade dieser Wohnung gehört nicht generell zu den formellen Mindestangaben.

Die Rechtsprechung zu anerkannten Eigenbedarfsgründen wird im Spezialbeitrag Eigenbedarfskündigung: Welche Gründe erkennen die Gerichte an? vertieft.

3. Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Für sie gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB.

Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist damit die Kündigungsfrist des Vermieters. Die Kündigungsfrist nach § 573c BGB ist von einer Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB zu unterscheiden; beide können nebeneinander relevant werden.

3.1 Schriftform

Für die Kündigung gilt § 568 BGB. Regelmäßig erfolgt sie durch eine eigenhändig unterschriebene Urkunde. Die gesetzliche Schriftform kann grundsätzlich auch durch die elektronische Form nach §§ 126 Abs. 3, 126a BGB ersetzt werden. Eine gewöhnliche E-Mail, ein normales Fax oder eine Messenger-Nachricht erfüllt diese Anforderungen jedoch nicht. Bei elektronischer Form muss außerdem ein formgerechter Zugang gewährleistet sein.

3.2 Fristberechnung und Zugang

Neben der Länge der Kündigungsfrist ist entscheidend, wann die Kündigung dem Mieter zugeht.

Zur ausführlichen Berechnung siehe Kündigungsfristen im Mietrecht. Zur Frage des Zugangs siehe Form und Zugang der Kündigung.

4. Sperrfrist nach Eigentümerwechsel

Eine Kündigungssperrfrist besteht nicht nach jedem Wohnungskauf. Sie greift insbesondere, wenn die vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. Daneben enthält § 577a Abs. 1a BGB Sonderfälle für bestimmte Erwerberkonstellationen.

In den klassischen Umwandlungsfällen beginnt die Sperrfrist grundsätzlich mit der erstmaligen Veräußerung der umgewandelten Wohnung, regelmäßig also mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.

• Grundsätzlich beträgt sie drei Jahre ab Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.
• In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist durch landesrechtliche Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Während einer solchen Sperrfrist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.

Wann die Sperrfrist gilt und welche Frist im konkreten Fall maßgeblich ist, erläutert der Beitrag Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Welche Sperrfrist gilt?.

5. Härtefall und Widerspruch des Mieters

Auch wenn der Eigenbedarf tatsächlich besteht und die Kündigung im Übrigen wirksam erklärt wurde, kann der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen. § 574 BGB schützt Mieter, für die die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Härtefallprüfung und Wirksamkeit der Kündigung sind deshalb zu unterscheiden: Trotz wirksamer Kündigung kann ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen.

5.1 Typische Härtegründe

• hohes Alter in Verbindung mit langer Wohndauer,
• schwere Erkrankung,
• Schwangerschaft,
• fehlender Ersatzwohnraum.

Ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab.

5.2 Widerspruchsfrist

Der Mieter muss seinen Widerspruch grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklären.

Unterlässt der Vermieter den vorgeschriebenen Hinweis auf das Widerspruchsrecht, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits nachholen.

Die Einzelheiten erläutert der Beitrag Eigenbedarfskündigung: Erfolgreich Widerspruch wegen Härtefalls einlegen.

6. Wer darf Eigenbedarf geltend machen?

Eigenbedarf setzt voraus, dass die Wohnung für eine gesetzlich berücksichtigungsfähige Person benötigt wird.

6.1 Privilegierter Personenkreis

• der Vermieter selbst,
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner,
• Verwandte in gerader Linie, etwa Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern,
• Geschwister,
• Nichten und Neffen.

Zum privilegierten Familienkreis gehören nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung grundsätzlich diejenigen Verwandten, denen wegen ihrer persönlichen Beziehung zum Vermieter ein gesetzliches Zeugnisverweigerungsrecht zusteht. Für diesen Personenkreis genügt grundsätzlich ein nachvollziehbar dargelegter Nutzungswunsch; eine darüber hinausgehende besondere persönliche oder soziale Bindung muss nicht zusätzlich dargelegt werden.

6.2 Weiter entfernte Verwandte

Bei weiter entfernten Verwandten genügt das bloße Verwandtschaftsverhältnis nicht ohne Weiteres. Cousins und Cousinen gehören nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zum privilegierten Personenkreis. Eine enge persönliche Verbundenheit allein reicht hierfür nicht aus.

6.3 Haushaltsangehörige

Eigenbedarf kann auch zugunsten von Angehörigen des Haushalts geltend gemacht werden, etwa wenn eine Pflege- oder Betreuungsperson dauerhaft in den Haushalt des Vermieters aufgenommen werden soll.

6.4 Gesellschaften

Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist die Rechtslage differenziert zu betrachten. Nach der bisherigen BGH-Rechtsprechung konnte eine Außen-GbR Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen geltend machen. Ob dies für Kündigungen, die erst nach Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 ausgesprochen wurden, unverändert gilt, hat der Bundesgerichtshof bislang nicht abschließend entschieden.

Kapitalgesellschaften wie GmbH oder AG können dagegen keinen eigenen persönlichen Wohnbedarf haben.

Ausführlicher hierzu: Eigenbedarf: Wer gehört wirklich zum berechtigten Personenkreis?

7. Anbietpflicht bei frei werdenden Wohnungen

Wird während der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare, zur Vermietung bestimmte Wohnung frei und steht sie dem Vermieter zur Verfügung, kann ihn eine Pflicht treffen, diese Wohnung dem gekündigten Mieter anzubieten. Diese Pflicht besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Unterbleibt ein erforderliches Angebot, führt dies nach heutiger BGH-Rechtsprechung nicht zur Unwirksamkeit der ansonsten berechtigten Eigenbedarfskündigung. In Betracht kommen vielmehr Schadensersatzansprüche des Mieters.

Die Einzelheiten werden im Beitrag Die Anbietpflicht bei der Eigenbedarfskündigung erläutert.

8. Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz

Ein nur vorgeschobener Eigenbedarf genügt den gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Täuscht der Vermieter einen Eigenbedarf lediglich vor, kann die Kündigung unwirksam sein und der Mieter Schadensersatz verlangen.

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Vermieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig sein kann.

Dies gilt nach BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 auch dann, wenn der Mieter nach der Kündigung einen Räumungsvergleich geschlossen hat. Ein solcher Vergleich schließt Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ohne Weiteres aus. Entscheidend ist, ob nach Inhalt und Umständen des Vergleichs auch solche Ansprüche endgültig erledigt werden sollten.

Rechtsmissbrauch kann insbesondere in Betracht kommen, wenn

• der Vermieter bei Vertragsschluss bereits zur baldigen Eigennutzung entschlossen war oder sie zumindest ernsthaft erwog und den Mieter darüber nicht aufklärte beziehungsweise vorsätzlich unzutreffende Angaben machte,
• eine vergleichbare freie Wohnung im selben Objekt vorhanden ist,
• der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben wird, um das Mietverhältnis zu beenden.

Vertiefend: Vorgetäuschter Eigenbedarf: Rechte, Beweise, Schadensersatz.

8.1 Was passiert, wenn der Eigenbedarf später wegfällt?

Fällt der geltend gemachte Eigenbedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren. Hält er gleichwohl an der Kündigung fest, kann dies rechtsmissbräuchlich sein. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

9. Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung

Gesetzliche Grundlagen

• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB – Kündigungsfristen
• § 574 BGB – Widerspruch des Mieters
• § 577a BGB – Kündigungssperrfrist

Ausgewählte Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14
• BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14
• BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15

Fazit

Eine Eigenbedarfskündigung ist gesetzlich zulässig, ihre Wirksamkeit hängt aber von mehreren Voraussetzungen ab.

1. Es muss ein zulässiger und ernsthafter Eigenbedarf bestehen.
2. Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben ausreichend begründet werden.
3. Form und gesetzliche Kündigungsfristen müssen eingehalten werden.
4. Eine Kündigungssperrfrist darf der Kündigung nicht entgegenstehen.
5. Ein Härtefall des Mieters kann einen Widerspruch nach § 574 BGB begründen.

Mieter und Vermieter sollten daher nicht nur fragen, ob Eigenbedarf besteht, sondern ebenso prüfen, wie die Kündigung begründet wurde, welche Fristen gelten und welche Einwendungen im konkreten Fall möglich sind.

Weiterführende Themen zur Eigenbedarfskündigung

• Eigenbedarfskündigung: Welche Gründe erkennen die Gerichte an?
• Eigenbedarf: Ernsthaftigkeit und Gegenwärtigkeit des Bedarfs
• Eigenbedarf: Wer gehört wirklich zum berechtigten Personenkreis?
• Kündigungsfristen im Mietrecht
• Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Welche Sperrfrist gilt?
• Eigenbedarfskündigung: Erfolgreich Widerspruch wegen Härtefalls einlegen
• Die Anbietpflicht bei der Eigenbedarfskündigung
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: Rechte, Beweise, Schadensersatz

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Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den rechtlich und menschlich schwierigsten Bereichen des Wohnraummietrechts. Viele Streitpunkte zeigen sich erst im konkreten Einzelfall – etwa bei Härtegründen, Sperrfristen, vorgeschobenem Eigenbedarf oder der Frage, welche Person überhaupt privilegiert ist.

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