Rechtsstand: 15. September 2026
Kann ein Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen, liegt nach § 574 Abs. 2 BGB ein gesetzlich anerkannter Härtegrund vor.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter allein deshalb automatisch in der Wohnung bleiben darf. Ob er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, hängt zusätzlich von der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB ab.
Entscheidend ist deshalb die konkrete Situation des Mieters – und vor allem, welche ernsthaften Bemühungen er unternommen hat, eine andere Wohnung zu finden.
Die Bedeutung dieser Prüfung hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26 noch einmal deutlich hervorgehoben.
1. Der rechtliche Ausgangspunkt: § 574 BGB
Nach § 574 Abs. 1 BGB kann ein Mieter einer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Für den fehlenden Ersatzwohnraum enthält das Gesetz eine besondere Regelung:
Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Damit ist fehlender Ersatzwohnraum keine bloß von den Gerichten entwickelte Fallgruppe, sondern ausdrücklich im Gesetz geregelt.
Das ändert jedoch nichts daran, dass die konkreten Umstände festgestellt werden müssen. Weder eine allgemein angespannte Wohnungsmarktlage noch der bloße Hinweis des Mieters, er habe bislang keine neue Wohnung gefunden, genügt für sich allein.
2. Wann ist Ersatzwohnraum „angemessen“?
Der Bundesgerichtshof hat hierzu bereits in seinem Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 wichtige Maßstäbe entwickelt.
Eine Ersatzwohnung muss den Bedürfnissen des Mieters entsprechen und für ihn finanziell tragbar sein. Maßgeblich sind insbesondere seine persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse.
Dabei gilt aber auch:
Die Ersatzwohnung muss der bisherigen Wohnung weder hinsichtlich Größe und Zuschnitt noch hinsichtlich Qualität, Lage oder Miethöhe vollständig entsprechen. Gewisse Einschnitte können dem Mieter zugemutet werden.
Entscheidend ist deshalb nicht die Frage:
„Ist die neue Wohnung genauso gut wie die bisherige?“
Sondern:
„Ist diese Wohnung für diesen Mieter unter Berücksichtigung seiner konkreten Lebensverhältnisse noch angemessen und zumutbar?“
Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- Haushaltsgröße und tatsächlicher Wohnbedarf,
- Einkommen und finanzielle Belastbarkeit,
- Alter und Gesundheitszustand,
- familiäre und soziale Bindungen,
- gegebenenfalls bestehende Ansprüche auf Wohngeld oder andere Unterstützungsleistungen.
Eine deutlich teurere Wohnung ist deshalb nicht allein wegen der höheren Miete automatisch unzumutbar. Umgekehrt darf der Mieter aber auch nicht auf Wohnraum verwiesen werden, der für ihn tatsächlich nicht finanzierbar ist.
3. Ein angespannter Wohnungsmarkt allein reicht nicht
Gerade in Großstädten liegt der Einwand nahe:
„Es gibt doch ohnehin keine bezahlbaren Wohnungen.“
Das genügt nach der Rechtsprechung des BGH noch nicht.
Eine angespannte Wohnungsmarktlage kann ein wichtiges Indiz sein. Sie ersetzt aber nicht den konkreten Vortrag des Mieters zu seinen eigenen Suchbemühungen.
Der BGH verlangt deshalb grundsätzlich, dass der Mieter nachvollziehbar darlegt, welche Schritte er unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu finden.
4. Wie intensiv muss ein Mieter suchen?
Bereits VIII ZR 180/18 stellt darauf ab, dass sich der Mieter ernsthaft und nachhaltig um angemessenen Ersatzwohnraum bemühen muss.
Welche Suchbemühungen verlangt werden können, richtet sich nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters.
In Betracht kommen insbesondere:
- Bewerbungen auf konkrete Wohnungsangebote,
- Anfragen über Immobilienportale,
- eigene Suchanzeigen,
- Kontakt zu Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften,
- Einschaltung eines Maklers, soweit dies zumutbar ist,
- Kontakt zu kommunalen oder sozialen Stellen,
- Hilfe durch Angehörige und Bekannte,
- eine angemessene räumliche Erweiterung der Wohnungssuche.
Grundsätzlich kann deshalb auch verlangt werden, die Suche nicht auf das unmittelbare bisherige Wohnumfeld zu beschränken, sondern – soweit persönlich zumutbar – auch andere Teile derselben Gemeinde einzubeziehen.
Gelegentliche oder nur pauschal behauptete Suchbemühungen reichen regelmäßig nicht.
Für Mieter bedeutet das praktisch: Jede ernsthafte Wohnungssuche sollte dokumentiert werden.
Sinnvoll sind beispielsweise eine chronologische Liste der angeschriebenen Wohnungen, Screenshots oder Ausdrucke von Anzeigen, Bewerbungsunterlagen, Absagen sowie kurze Notizen darüber, weshalb eine konkret angebotene Wohnung nicht geeignet oder nicht finanzierbar war.
5. BGH 2026: 400 erfolglose Anfragen dürfen nicht einfach übergangen werden
Der BGH-Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26 bestätigt die Bedeutung dieser konkreten Suchbemühungen.
Der Mieter hatte sich gegen eine Eigenbedarfskündigung gewehrt und neben gesundheitlichen Härtegründen auch geltend gemacht, keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden zu können.
Nach seinem Vortrag hatte er für sich und seinen Sohn bereits rund 400 Wohnungsanfragen gestellt – ohne Erfolg.
Das Berufungsgericht hatte diesen Vortrag nicht näher geprüft. Es hatte lediglich angenommen, die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche begründeten auch in der Gesamtschau keinen Härtefall.
Der BGH beanstandete dieses Vorgehen.
Besonders wichtig ist dabei eine grundsätzliche Aussage des Senats: § 574 BGB hat keinen „Ausnahmecharakter“, der es rechtfertigen würde, die Vorschrift von vornherein besonders restriktiv anzuwenden.
Das Gericht muss sich vielmehr konkret mit dem Vortrag des Mieters beschäftigen.
Für die Praxis bedeutet das: Intensive und dennoch erfolglose Bemühungen um eine Ersatzwohnung sind bei § 574 Abs. 2 BGB eigenständig zu würdigen. Einen konkret belegten Vortrag hierzu darf das Gericht nicht mit dem pauschalen Hinweis beiseiteschieben, die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche begründeten in der Gesamtschau keinen Härtefall.
Der BGH hat damit nicht selbst festgestellt, dass im konkreten Fall ein Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Er hat die angegriffene Entscheidung aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung zurückverwiesen.
400 Anfragen sind keine feste Grenze
Die Entscheidung bedeutet deshalb nicht, dass 400 erfolglose Bewerbungen automatisch einen Härtefall begründen.
Der BGH hat keine Mindestzahl von Wohnungsanfragen festgelegt.
Entscheidend bleibt vielmehr:
- Auf welche Wohnungen hat sich der Mieter beworben?
- Entsprachen sie seinem realistischen Suchprofil?
- Wie groß war der räumliche und preisliche Suchbereich?
- Warum scheiterten die Bewerbungen?
- Waren weitere Suchmöglichkeiten vorhanden und zumutbar?
Die Zahl der Bewerbungen ist also ein wichtiges Indiz. Entscheidend ist aber weiterhin die Qualität und Ernsthaftigkeit der gesamten Wohnungssuche.
6. Was VIII ZR 16/26 für Mieter praktisch bedeutet
Die neue Entscheidung stärkt Mieter vor allem prozessual.
Der BGH beanstandete, dass der konkrete und unter Beweis gestellte Vortrag des Mieters zur Ersatzwohnungssuche nicht inhaltlich gewürdigt worden war. Darin lag eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.
Hat ein Mieter seine Suche konkret dargestellt und entsprechende Nachweise angeboten, darf das Gericht diesen Vortrag deshalb nicht mit allgemeinen Formulierungen beiseiteschieben.
Im Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung sollte möglichst konkret dargelegt werden:
Seit wann wird gesucht?
In welchem Gebiet wird gesucht?
In welcher Größen- und Preisklasse?
Wie viele Wohnungen wurden angefragt?
Welche Reaktionen gab es?
Warum waren bestimmte Wohnungen objektiv nicht geeignet oder wirtschaftlich nicht tragbar?
Je konkreter diese Angaben sind, desto besser kann ein Gericht beurteilen, ob angemessener Ersatzwohnraum tatsächlich nicht zu beschaffen ist.
7. Mehrere Härtegründe können nebeneinander bestehen
VIII ZR 16/26 ist auch deshalb interessant, weil sich der Mieter nicht nur auf die erfolglose Wohnungssuche berufen hatte. Er machte zugleich erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen geltend.
Die einzelnen Härtegründe sind zunächst eigenständig festzustellen. Bei der anschließenden Gesamtwürdigung können sie jedoch gemeinsam erhebliches Gewicht erlangen.
Ein Mieter kann sich deshalb beispielsweise zugleich darauf berufen,
- dass er trotz intensiver Suche keine angemessene Wohnung findet und
- dass ein Wohnungswechsel wegen seines Gesundheitszustands besonders schwerwiegende Folgen hätte.
Das Gericht muss die für die Härtefallprüfung erheblichen persönlichen Umstände vollständig erfassen.
Mehr zur Krankheit als Härtegrund finden Sie hier:
Eigenbedarfskündigung bei schwerer Erkrankung: Härtefall nach § 574 BGB
8. Welche Rechtsfolge hat fehlender Ersatzwohnraum?
Liegt der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vor, ist anschließend im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB abzuwägen, ob die Beendigung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Erst wenn diese Abwägung zugunsten des Mieters ausfällt, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird, richtet sich nach § 574a BGB und den Umständen des Einzelfalls.
Denkbar sind insbesondere eine Fortsetzung für einen bestimmten Zeitraum oder – wenn nicht absehbar ist, wann der Härtegrund entfällt – auch eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit.
Damit ist auch beim fehlenden Ersatzwohnraum eine sorgfältige Trennung wichtig:
Die Eigenbedarfskündigung kann wirksam sein – der Mieter kann aber aufgrund des Härteeinwands trotzdem einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses haben.
9. Räumungsfrist ist etwas anderes als der Härteeinwand
Von § 574 BGB zu unterscheiden ist die Räumungsfrist nach § 721 ZPO.
Verliert der Mieter einen Räumungsprozess, kann das Gericht ihm unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Frist zur Räumung gewähren.
Eine Räumungsfrist ist jedoch kein Ersatz für die Härtefallprüfung nach §§ 574 ff. BGB.
Während § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses betrifft, verschiebt § 721 ZPO lediglich den Zeitpunkt, zu dem eine titulierte Räumung tatsächlich erfolgen muss.
10. Typische Argumentationslinie im Widerspruch
Eine Erklärung wie
„Ich finde einfach keine Wohnung.“
ist regelmäßig zu wenig.
Überzeugender ist eine konkrete Darstellung, beispielsweise:
„Seit Erhalt der Kündigung bemühe ich mich fortlaufend um angemessenen Ersatzwohnraum. Ich habe bislang 87 konkrete Wohnungsanfragen gestellt und kann diese durch eine beigefügte Übersicht und entsprechende E-Mails belegen. In 31 Fällen erhielt ich ausdrückliche Absagen; auf zahlreiche weitere Anfragen erfolgte keine Reaktion. Die übrigen Angebote lagen entweder erheblich über meiner finanziellen Leistungsfähigkeit oder waren wegen meiner persönlichen Lebenssituation nicht angemessen.“
Dabei handelt es sich selbstverständlich nur um ein Beispiel. Entscheidend sind immer die tatsächlichen Umstände des jeweiligen Mieters.
11. Fazit
Fehlender Ersatzwohnraum ist bei einer Eigenbedarfskündigung ein ausdrücklich gesetzlich anerkannter Härtegrund.
Eine angespannte Marktlage allein genügt jedoch nicht. Mieter müssen grundsätzlich konkret darlegen können, dass sie sich ernsthaft und nachhaltig um eine zumutbare Ersatzwohnung bemüht haben.
Der BGH-Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26 stärkt diese Position: Gerichte dürfen substantiierten Vortrag zu intensiven und erfolglosen Suchbemühungen nicht mit dem Hinweis auf einen angeblichen „Ausnahmecharakter“ des § 574 BGB beiseiteschieben.
Ebenso wenig lässt sich aus der Entscheidung eine bestimmte Mindestzahl von Wohnungsbewerbungen ableiten.
Entscheidend bleibt die konkrete Frage:
Konnte dieser Mieter trotz ernsthafter und zumutbarer Bemühungen tatsächlich keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen – und überwiegt sein Bestandsinteresse nach der Abwägung gemäß § 574 Abs. 1 BGB die berechtigten Interessen des Vermieters?
Häufige Fragen: Fehlender Ersatzwohnraum bei Eigenbedarf
Kein Ersatzwohnraum – dürfen Mieter dann automatisch bleiben?
Nein. Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt zwar ein gesetzlich anerkannter Härtegrund vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ob daraus ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses folgt, hängt zusätzlich von der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB ab.
Reicht ein angespannter Wohnungsmarkt?
Nein. Eine angespannte Wohnungsmarktlage kann ein Indiz sein, ersetzt aber grundsätzlich nicht den konkreten Nachweis ernsthafter Suchbemühungen.
Wie viele Wohnungsbewerbungen sind erforderlich?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Auch aus BGH VIII ZR 16/26 folgt keine Mindestzahl. Umfang und Art der erforderlichen Bemühungen hängen von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters ab.
Muss die neue Wohnung genauso gut sein wie die bisherige?
Nein. Ersatzwohnraum muss der bisherigen Wohnung nicht hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Qualität, Lage und Miethöhe vollständig entsprechen. Gewisse Einschränkungen können zumutbar sein. Entscheidend ist, ob die Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und für ihn finanziell tragbar ist.
Was sollten Mieter dokumentieren?
Insbesondere konkrete Wohnungsanfragen, Bewerbungen, Absagen, Suchanzeigen und sonstige Suchaktivitäten sowie gegebenenfalls die Gründe, weshalb bestimmte Angebote nicht angemessen oder nicht finanzierbar waren.
Was passiert, wenn kein Härtefall festgestellt wird?
Unabhängig vom Härteeinwand kann im Räumungsprozess eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO in Betracht kommen. Sie führt jedoch nicht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Weiterführende Beiträge
Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen, Grenzen und Rechtsprechung
Eigenbedarfskündigung: Widerspruch wegen Härtefalls
Eigenbedarfskündigung bei schwerer Erkrankung: Härtefall nach § 574 BGB