Wer eine Wohnung sucht, zahlt oft längst nicht mehr nur Miete. Immer häufiger verlangen Vormieter mehrere tausend Euro als Abschlagszahlung für Küche oder Möbel – oder setzen bei der Untervermietung Preise an, die deutlich über der eigentlichen Miete liegen. Was viele nicht wissen: Ein erheblicher Teil solcher Forderungen ist rechtlich angreifbar. Entscheidend ist nicht, was verlangt wird, sondern was erlaubt ist – und das ist oft deutlich weniger.
Häufige Fragen zu Abschlagszahlung und Untervermietung
Darf ein Mieter Geld für Möbel verlangen?
Ja. Eine Vereinbarung über die Übernahme von Einrichtungen oder Inventar kann grundsätzlich zulässig sein. Unwirksam ist sie nach § 4a Abs. 2 WoVermRG aber insoweit, als das vereinbarte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum objektiven Wert steht. Der BGH nimmt ein solches Missverhältnis jedenfalls bei einer Überschreitung von mehr als 50 Prozent an.
Ist ein Eintrittsgeld für die Wohnung erlaubt?
Ein Entgelt allein dafür, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt oder freimacht, ist nach § 4a Abs. 1 Satz 1 WoVermRG unwirksam. Nachgewiesene Umzugskosten sind nach Satz 2 ausdrücklich ausgenommen.
Wie berechnet sich ein Möblierungszuschlag?
Eine bundesweit verbindliche gesetzliche Formel gibt es derzeit nicht. Die in Berlin verwendete 2-Prozent-Methode ist eine regionale Rechtsprechungs- und Praxisorientierung. Sie ist weder bundesgesetzlich vorgeschrieben noch in jedem Einzelfall zwingend.
Darf ich meine Wohnung teurer untervermieten?
Für den Erlaubnisanspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, ob ein berechtigtes Interesse besteht. Eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung wird vom BGH nicht als solches Interesse anerkannt. Daraus folgt jedoch keine automatische Nichtigkeit jedes gewinnbringenden Untermietvertrags.
Kann ich zu viel gezahltes Geld zurückfordern?
Soweit eine Vereinbarung nach § 4a WoVermRG unwirksam ist, kann der unwirksame Teil nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln zurückgefordert werden. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre; ihr Beginn richtet sich regelmäßig nach § 199 Abs. 1 BGB. Für den konkreten Anspruch sind insbesondere Vereinbarung, Zahlung, Wert der Gegenstände und die zeitlichen Umstände des Einzelfalls zu prüfen.
Abschlagszahlung und Untervermietung: Welche Forderungen rechtlich zulässig sind
Für die rechtliche Bewertung muss sauber getrennt werden:
• Vereinbarungen über die Übernahme von Möbeln oder Einbauten können grundsätzlich zulässig sein.
• Ein Entgelt allein dafür, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt oder freimacht, ist nach § 4a Abs. 1 WoVermRG unwirksam. Nachgewiesene Umzugskosten sind davon ausdrücklich ausgenommen.
• Bei der Untervermietung ist zwischen zulässiger Kostendeckung und einer Gewinnerzielung zu unterscheiden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehört eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung nicht zum berechtigten Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Was dürfen Mieter bei Abschlagszahlung und Untervermietung verlangen?
Für Möbel oder Einbauten kann eine Ablöse vereinbart werden. Maßgeblich ist dabei nicht eine starre Grenze des „tatsächlichen Zeitwerts“. Nach § 4a Abs. 2 WoVermRG ist eine Vereinbarung vielmehr insoweit unwirksam, als das vereinbarte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventars steht. Der Bundesgerichtshof nimmt ein solches Missverhältnis jedenfalls dann an, wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert um mehr als 50 Prozent übersteigt. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Freigrenze bis 50 Prozent.
Bei der Untervermietung gilt: Eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung wird vom Bundesgerichtshof nicht als berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anerkannt. Das ist jedoch kein allgemeiner Rechtssatz, wonach jeder gewinnbringende Untermietvertrag automatisch unwirksam wäre.
Maßgeblich sind insbesondere § 4a WoVermRG sowie die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Abschlagszahlung für Möbel: Wann sie erlaubt ist – und wann nicht
Der rechtliche Ausgangspunkt ist § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach können Vereinbarungen über die Übernahme von Einrichtungen oder Inventar im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrags grundsätzlich getroffen werden. Unwirksam ist die Entgeltvereinbarung aber insoweit, als das vereinbarte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventars steht.
Die einschlägige Grundentscheidung hierzu ist BGH, Urteil vom 23. April 1997 – VIII ZR 212/96. Das bislang an dieser Stelle genannte Urteil BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 – VIII ZR 5/04 betrifft diesen Ablösekontext nicht.
Was das Gesetz zu Abschlagszahlungen sagt (§ 4a WoVermRG)
Ein Entgelt allein dafür, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt oder freimacht, ist nach § 4a Abs. 1 Satz 1 WoVermRG unwirksam. Eine wichtige Ausnahme enthält § 4a Abs. 1 Satz 2 WoVermRG: Nachgewiesene Umzugskosten dürfen vereinbart werden.
Davon zu unterscheiden ist eine Vereinbarung über die Übernahme tatsächlich vorhandener Einrichtungen oder von Inventar. Eine solche Vereinbarung kann wirksam sein, unterliegt aber der Grenze des § 4a Abs. 2 WoVermRG.
Wann ein auffälliges Missverhältnis vorliegt
Entscheidend ist der objektive Wert der überlassenen Einrichtung oder des Inventars. Der Bundesgerichtshof hat in VIII ZR 212/96 ein auffälliges Missverhältnis jedenfalls dann angenommen, wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert um mehr als 50 Prozent übersteigt.
Das Wort „jedenfalls“ ist wichtig: Die Entscheidung begründet keinen sicheren Bereich, in dem jede Überschreitung bis 50 Prozent automatisch zulässig wäre. Ebenso führt ein auffälliges Missverhältnis nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Nach § 4a Abs. 2 WoVermRG ist die Entgeltvereinbarung nur insoweit unwirksam, als sie das rechtlich zulässige Maß überschreitet.
Objektiven Wert prüfen – keine starre Ablöseformel
Für Ablösevereinbarungen lässt sich aus der BGH-Entscheidung keine starre zehnjährige Nutzungsdauer und keine lineare 10-Prozent-Abschreibung pro Jahr ableiten. Solche Rechenmodelle gehören in einen anderen rechtlichen Kontext und dürfen nicht als allgemeiner BGH-Maßstab für Ablösevereinbarungen dargestellt werden.
Für die praktische Prüfung sind insbesondere Belege zum ursprünglichen Anschaffungspreis, zum Alter und Zustand der Gegenstände, zum vereinbarten Entgelt und zu bereits geleisteten Zahlungen sinnvoll.
Wann ist eine Abschlagszahlung für Möbel unzulässig?
Eine Ablösevereinbarung ist nach § 4a Abs. 2 WoVermRG insoweit unwirksam, als das vereinbarte Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventars steht. Der Bundesgerichtshof nimmt ein solches Missverhältnis jedenfalls bei einer Überschreitung des objektiven Werts um mehr als 50 Prozent an. Eine pauschale Grenze „nur bis zum Zeitwert“ und eine pauschale Gesamtnichtigkeit lassen sich daraus nicht ableiten.
Möblierungszuschlag: Wie er eingeordnet und berechnet werden kann
Für den Möblierungszuschlag gibt es am 26. Oktober 2026 keine bundesweit geltende gesetzliche 1-Prozent- oder 2-Prozent-Formel. Die in der Praxis bekannte 2-Prozent-Methode beruht insbesondere auf Berliner Rechtsprechung und Berliner Verwaltungspraxis und darf nicht als allgemeingültige Regel für ganz Deutschland dargestellt werden.
Berliner 2-Prozent-Methode: Orientierung, keine Bundesregel
Das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 21. März 2003 – 63 S 365/01 im damaligen Fall mit 2 Prozent des Zeitwerts pro Monat gerechnet und eine zehnjährige Nutzungsdauer zugrunde gelegt. Die aktuellen Berliner Leitlinien greifen diese Methode als eine Orientierung auf.
Die Berliner Leitlinien sind jedoch nicht rechtsverbindlich. Sie berücksichtigen mehrere Berechnungsmethoden und lassen insbesondere bei der Nutzungsdauer Abweichungen im Einzelfall zu. Deshalb gibt es keine allgemeine „2-Prozent-Regel der Rechtsprechung“.
Zeitwert und Nutzungsdauer: Berliner Berechnungsansätze richtig einordnen
Wer die Berliner 2-Prozent-Methode als Orientierung verwendet, rechnet mit dem Zeitwert der Möbel und setzt hiervon monatlich 2 Prozent als Zuschlag an. Diese Berechnung ist jedoch eine regionale Orientierung und keine bundesgesetzliche Vorgabe.
Auch die Nutzungsdauer ist nicht bundesweit starr auf zehn Jahre festgelegt. Die Berliner Leitlinien weisen darauf hin, dass in Rechtsprechung und Fachliteratur unterschiedliche Berechnungsmethoden vertreten werden. Für Berlin wird aufgrund der bisherigen Rechtsprechung grundsätzlich die 2-Prozent-Methode zugrunde gelegt; bei der Nutzungsdauer sind im Einzelfall Abweichungen möglich.
Beispiel nur zur Veranschaulichung der Berliner 2-Prozent-Orientierung:
Wird für Möbel ein Zeitwert von 5.000 Euro zugrunde gelegt, ergeben 2 Prozent rechnerisch 100 Euro pro Monat. Daraus folgt nicht, dass ein solcher Zuschlag in jedem Einzelfall rechtlich geschuldet oder bundesweit verbindlich wäre.
Wie wird ein Möblierungszuschlag berechnet?
Eine bundesweit verbindliche gesetzliche Formel gibt es derzeit nicht. In Berlin wird in Rechtsprechung und Praxis unter anderem mit einer 2-Prozent-Methode gearbeitet, die an den Zeitwert der Möbel anknüpft. Diese Methode ist jedoch nur eine regionale Orientierung und nicht rechtsverbindlich für ganz Deutschland.
Geplante Reform des Möblierungszuschlags
Im Bundestag läuft ein Gesetzgebungsverfahren, das künftig grundsätzlich einen Möblierungszuschlag von höchstens 1 Prozent des Zeitwerts vorsehen soll. Am 26. Oktober 2026 ist diese geplante Begrenzung noch nicht geltendes Recht.
Untervermietung: Gewinnerzielung und berechtigtes Interesse nach § 553 BGB
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 – klargestellt, dass eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung nicht vom berechtigten Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst ist.
Daraus folgt aber kein allgemeiner Rechtssatz, wonach jeder gewinnbringende Untermietvertrag automatisch unwirksam wäre. Die Entscheidung betrifft in erster Linie die Frage, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung hat.
BGH VIII ZR 228/23: Die Grenze des Erlaubnisanspruchs
Der vom BGH entschiedene Fall betraf eine Untervermietung, bei der der Hauptmieter über die Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus einen Gewinn erzielen wollte. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass ein solches Gewinninteresse kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.
Offengelassen hat der BGH insbesondere, ob zusätzliche Leistungen des Hauptmieters bei der Gewinnermittlung berücksichtigt werden können. Ebenfalls nicht abschließend entschieden ist die eigenständige Bedeutung der §§ 556d ff. BGB für die Prüfung des berechtigten Interesses.
Wann ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB vorliegt
Der Anspruch aus § 553 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung voraus. Eine Gewinnerzielung, die über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgeht, gehört nach der BGH-Entscheidung nicht dazu.
Untermiete erhöhen: Erlaubnis und Kündigungsrisiken getrennt prüfen
Soweit die Untervermietung lediglich wohnungsbezogene Aufwendungen deckt, liegt darin nach der BGH-Entscheidung nicht die beanstandete Gewinnerzielung. Geht die verlangte Untermiete darüber hinaus, kann dies den Erlaubnisanspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB entfallen lassen.
Ist für die Gebrauchsüberlassung eine Erlaubnis erforderlich und liegt sie nicht vor, kann die unerlaubte Untervermietung nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vertragsverletzung darstellen. Eine Kündigung folgt daraus jedoch nicht automatisch. Ob eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB gerechtfertigt ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Darf ein Mieter mit Untervermietung Gewinn machen?
Der BGH verneint ein berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Untervermietung auf eine Gewinnerzielung über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinaus gerichtet ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder gewinnbringende Untermietvertrag automatisch nichtig wäre. Erlaubnispflicht und mögliche kündigungsrechtliche Folgen sind gesondert zu prüfen.
Mietrechtliche Grauzonen: Warum sich rechtswidrige Forderungen trotzdem durchsetzen
Das Problem liegt häufig weniger im Gesetz als in der Marktpraxis. Wohnungsuchende stehen unter Zeitdruck, wollen eine rare Wohnung nicht verlieren und akzeptieren deshalb Forderungen, die sie unter normalen Umständen hinterfragen würden.
Wohnungsmarkt und Zeitdruck als entscheidender Faktor
Je knapper der Wohnraum, desto geringer die Bereitschaft, gegen zweifelhafte Forderungen vorzugehen.
Fehlende Transparenz bei Abschlagszahlungen und Untermiete
Oft fehlt jede nachvollziehbare Berechnung. Gerade das macht es für Nachmieter schwer, sofort zu erkennen, ob eine Forderung noch vertretbar oder bereits überzogen ist.
Warum viele Mieter ihre Rechte nicht durchsetzen
Selbst rechtlich angreifbare Forderungen werden oft bezahlt, weil die Wohnung andernfalls verloren geht. Das ist die eigentliche Schieflage: Nicht alles, was durchgesetzt wird, ist auch rechtmäßig.
Abschlagszahlung und Untervermietung rechtlich prüfen
Bevor Sie zahlen oder eine Vereinbarung treffen, sollten Sie insbesondere prüfen:
• Was genau soll bezahlt werden: Räumung/Freimachen der Wohnung, Möbel oder Inventar, Möblierungszuschlag oder Untermiete?
• Liegen Belege zu Anschaffungspreis, Alter und Zustand der übernommenen Gegenstände vor?
• Wie hoch ist der objektive Wert der Einrichtung oder des Inventars im Verhältnis zum vereinbarten Entgelt?
• Wird bei einem Räumungsentgelt lediglich eine nachgewiesene Umzugskostenposition verlangt oder darüber hinaus ein Entgelt für das Freimachen der Wohnung?
• Wird eine Berliner 2-Prozent-Methode nur als regionale Orientierung verwendet oder fälschlich als bundesweit verbindliche Regel dargestellt?
• Deckt die verlangte Untermiete wohnungsbezogene Aufwendungen oder soll darüber hinaus Gewinn erzielt werden?
• Ist für die Untervermietung die erforderliche Erlaubnis vorhanden?
Je schlechter sich Berechnungsgrundlage, Wert und Zahlung belegen lassen, desto schwieriger wird später auch die rechtliche Prüfung einer möglichen Rückforderung.
Einordnung: Was diese Entwicklung für den Wohnungsmarkt bedeutet
Der Beitrag zeigt ein Problem, das über den Einzelfall hinausweist: Auf angespannten Wohnungsmärkten entstehen immer mehr Zusatzforderungen, die nicht mehr bloß die Miete betreffen, sondern den Zugang zur Wohnung selbst verteuern.
Genau an diesem Punkt berührt das Thema die grundsätzliche Schieflage des Wohnungsmarkts. Wer tiefer in diese strukturelle Perspektive einsteigen möchte, findet sie in meinem Beitrag „Die Miet-Illusion: Vier unbequeme Fakten zur Wohnungsdebatte“ weitergeführt.
Rechtsprechung und weiterführende Quellen
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
Reichweite: Eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung ist nicht vom berechtigten Interesse nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst. Die Entscheidung begründet kein allgemeines abstraktes Gewinnverbot für sämtliche Untermietverträge.
https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2026-01-28/viii-zr-228_23
https://www.zfir-online.de/fileadmin/Volltexte-4/VIII_ZR_228-23.pdf
BGH, Urteil vom 23.04.1997 – VIII ZR 212/96
Reichweite: Ablösevereinbarungen nach § 4a Abs. 2 WoVermRG; auffälliges Missverhältnis jedenfalls bei Überschreitung des objektiven Werts um mehr als 50 Prozent; Teilunwirksamkeit.
https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/1997-04-23/viii-zr-212_96
https://juralib.de/entscheidungen/bgh-viii-zr-212/96-23.04.1997
LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01
Reichweite: Berliner Entscheidung zum Möblierungszuschlag; im damaligen Fall Orientierung am Zeitwert, zehnjährige Nutzungsdauer und 2 Prozent pro Monat. Keine bundesweit verbindliche Formel.
https://www.berliner-mieterverein.de/recht/mieturteile/03341_moeblierung.htm
Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum
Reichweite: Nicht rechtsverbindliche Berliner Praxisorientierung; mehrere Berechnungsmethoden; Abweichungen bei der Nutzungsdauer im Einzelfall möglich.
https://www.berlin.de/sen/wohnen/service/leitlinie-moeblierungszuschlaege-wohnraum/
§ 4a WoVermRG
Reichweite: Räumungsentgelt, nachgewiesene Umzugskosten, Übernahme von Einrichtungen oder Inventar und Teilunwirksamkeit bei auffälligem Missverhältnis.
https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/BJNR017470971.html
§ 553 BGB
Reichweite: Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung bei berechtigtem Interesse.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html
§ 540 BGB
Reichweite: Gebrauchsüberlassung an Dritte und Erlaubniserfordernis.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html
§ 573 BGB
Reichweite: Ordentliche Kündigung und Einzelfallprüfung einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
§§ 195, 199 BGB
Reichweite: Ergänzender Hinweis zur regelmäßigen Verjährung möglicher Rückforderungsansprüche.
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html
Reformhinweis – laufendes Gesetzgebungsverfahren
Reichweite: Geplante bundesrechtliche Begrenzung des Möblierungszuschlags grundsätzlich auf höchstens 1 Prozent des Zeitwerts; Stand 26.10.2026 noch nicht geltendes Recht.
https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2026/kw42-pa-recht-mieten-1221718