Wer eine Wohnung sucht, zahlt oft längst nicht mehr nur Miete. Immer häufiger verlangen Vormieter mehrere tausend Euro als Abschlagszahlung für Küche oder Möbel – oder setzen bei der Untervermietung Preise an, die deutlich über der eigentlichen Miete liegen. Was viele nicht wissen: Ein erheblicher Teil solcher Forderungen ist rechtlich angreifbar. Entscheidend ist nicht, was verlangt wird, sondern was erlaubt ist – und das ist oft deutlich weniger.
Abschlagszahlung und Untervermietung: Welche Forderungen rechtlich zulässig sind
Auf angespannten Wohnungsmärkten verlagert sich der Preisdruck zunehmend in rechtliche Grauzonen. Nicht nur die eigentliche Miete belastet Wohnungssuchende, sondern auch Nebenforderungen: hohe Abschlagszahlungen für alte Küchen, dubiose „Übernahmegebühren“ oder Untermieten, die mit der Hauptmiete kaum noch etwas zu tun haben.
Für die rechtliche Bewertung muss sauber getrennt werden:
- Abschlagszahlungen für Möbel oder Einbauten können grundsätzlich zulässig sein.
- Eintrittsgelder für die bloße Freigabe oder Überlassung der Wohnung sind unzulässig.
- Untervermietung ist möglich, aber nicht als Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung.
Dass sich solche Praktiken ausbreiten, passt zu den strukturellen Verwerfungen des Wohnungsmarkts, die ich bereits in meinem Beitrag Die Miet-Illusion: Vier unbequeme Fakten zur Wohnungsdebatte beschrieben habe.
Was dürfen Mieter bei Abschlagszahlung und Untervermietung verlangen?
Mieter dürfen für Möbel oder Einbauten nur den tatsächlichen Zeitwert verlangen. Überhöhte Abschlagszahlungen sind unwirksam. Auch bei der Untervermietung gilt: Ein Gewinn darf nicht erzielt werden. Maßgeblich sind § 4 WoVermRG und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.
Abschlagszahlung für Möbel: Wann sie erlaubt ist – und wann nicht
Der rechtliche Ausgangspunkt ist § 4 Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach ist eine Vereinbarung über Möbel oder Inventar grundsätzlich möglich. Unwirksam ist sie aber dann, wenn der verlangte Betrag in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der überlassenen Gegenstände steht. Genau das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 4. Mai 2005 hervorgehoben.
Was das Gesetz zu Abschlagszahlungen sagt (§ 4 WoVermRG)
Nicht zulässig ist ein Entgelt dafür, dass eine Wohnung überhaupt frei gemacht oder „zugänglich“ wird. Zulässig sein kann nur eine wertgerechte Vereinbarung über tatsächlich vorhandene Gegenstände, etwa eine Einbauküche, Schränke oder sonstige Einbauten.
Wann ein „auffälliges Missverhältnis“ vorliegt
Ein solches Missverhältnis liegt vor, wenn der verlangte Preis mit dem tatsächlichen Wert der Gegenstände erkennbar nichts mehr zu tun hat. Wer etwa für eine alte Küche nahezu den Neupreis verlangt, verlässt den rechtlich sicheren Bereich. Maßgeblich ist nicht, wie angespannt der Markt ist, sondern was die Einrichtung objektiv noch wert ist. Diese Linie entspricht auch der im Ausgangsmaterial erwähnten BGH-Rechtsprechung zu überhöhten Abstandszahlungen.
Zeitwert berechnen: Der entscheidende Maßstab in der Praxis
In der Praxis orientiert sich die Bewertung am Zeitwert. Dabei wird vom ursprünglichen Kaufpreis ausgegangen und typischerweise eine lineare Abschreibung über zehn Jahre vorgenommen, also grob 10 Prozent pro Jahr. Das wird auch im Ausgangsmaterial als maßgebliche Orientierung beschrieben.
Beispiel:
Eine Küche wurde vor fünf Jahren für 4.000 Euro angeschafft. Dann liegt ihr Zeitwert grob noch bei 2.000 Euro. Eine deutlich höhere Abschlagsforderung ist rechtlich angreifbar.
Wann ist eine Abschlagszahlung für Möbel unzulässig?
Eine Abschlagszahlung ist unzulässig, wenn sie deutlich über dem Zeitwert der Möbel liegt. Entscheidend ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen Preis und tatsächlichem Wert.
Möblierungszuschlag: Wie Vermieter und Mieter ihn korrekt berechnen
Gerade bei möblierten Wohnungen wird häufig so getan, als gebe es für den Möblierungszuschlag keine belastbare Berechnung. Das überzeugt rechtlich nicht. Die Berliner Linie, auf die sich auch die Rechtsprechung stützt, arbeitet mit einer nachvollziehbaren Formel: Ausgangspunkt ist der Zeitwert der Möbel; davon können etwa 2 Prozent pro Monat als Zuschlag angesetzt werden.
Die 2-Prozent-Regel der Rechtsprechung
Die Formel ist einfach:
Zeitwert der Möbel x 2 Prozent = monatlicher Zuschlag.
Zeitwert und Nutzungsdauer: Die Berechnungslogik im Detail
Auch hier gilt: Je älter die Möbel, desto geringer der Zuschlag. Neue Möbel im Wert von 5.000 Euro können so einen Zuschlag von etwa 100 Euro monatlich rechtfertigen. Sind die Möbel bereits mehrere Jahre alt, sinkt der Betrag entsprechend. Genau diese Beispiele werden auch im Ausgangsmaterial erläutert.
Typische Fehler bei möblierten Wohnungen
Problematisch wird es, wenn pauschal hohe Zuschläge verlangt werden, ohne dass überhaupt offengelegt wird, wie sie berechnet wurden. Dann fehlt häufig schon die nachvollziehbare Grundlage.
Wie wird ein Möblierungszuschlag berechnet?
Ausgangspunkt ist der Zeitwert der Möbel. Davon können etwa 2 Prozent pro Monat als Möblierungszuschlag angesetzt werden.
Untervermietung: Warum Gewinnerzielung rechtlich unzulässig ist
Noch klarer ist die Lage bei der Untervermietung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht vorliegt, wenn der Hauptmieter daraus einen über seine eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehenden Gewinn erzielen will. Diese Kernaussage wird im Ausgangsmaterial anhand des BGH-Falls VIII ZR 228/23 aufgegriffen.
BGH VIII ZR 228/23: Die Grenze der Untervermietung
Der vom BGH entschiedene Fall betraf eine erhebliche Differenz zwischen Hauptmiete und verlangter Untermiete. Der BGH hat dazu klargestellt, dass eine auf Gewinnerzielung gerichtete Untervermietung kein schützenswertes berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB begründet. Auch das wird im hochgeladenen Artikel ausdrücklich wiedergegeben.
Wann ein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB vorliegt
Ein berechtigtes Interesse kann etwa dann vorliegen, wenn sich die Lebensumstände ändern und ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll. Es geht also um eine wohnbezogene Anpassung der Nutzung – nicht darum, mit der Wohnung Geld zu verdienen.
Untermiete erhöhen: Was noch zulässig ist
Zulässig bleibt eine angemessene Weitergabe eigener Kosten. Unzulässig wird es dort, wo sich die Untervermietung vom Kostenausgleich löst und in ein erkennbar gewinnorientiertes Modell kippt.
Darf ein Mieter mit Untervermietung Gewinn machen?
Nein. Eine auf Gewinnerzielung gerichtete Untervermietung begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB.
Mietrechtliche Grauzonen: Warum sich rechtswidrige Forderungen trotzdem durchsetzen
Das Problem liegt häufig weniger im Gesetz als in der Marktpraxis. Wohnungsuchende stehen unter Zeitdruck, wollen eine rare Wohnung nicht verlieren und akzeptieren deshalb Forderungen, die sie unter normalen Umständen hinterfragen würden.
Wohnungsmarkt und Zeitdruck als entscheidender Faktor
Je knapper der Wohnraum, desto geringer die Bereitschaft, gegen zweifelhafte Forderungen vorzugehen.
Fehlende Transparenz bei Abschlagszahlungen und Untermiete
Oft fehlt jede nachvollziehbare Berechnung. Gerade das macht es für Nachmieter schwer, sofort zu erkennen, ob eine Forderung noch vertretbar oder bereits überzogen ist.
Warum viele Mieter ihre Rechte nicht durchsetzen
Selbst rechtlich angreifbare Forderungen werden oft bezahlt, weil die Wohnung andernfalls verloren geht. Das ist die eigentliche Schieflage: Nicht alles, was durchgesetzt wird, ist auch rechtmäßig.
Checkliste: Abschlagszahlung und Untermiete rechtlich prüfen
Bevor Sie zahlen, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
- Was genau soll bezahlt werden?
- Gibt es eine nachvollziehbare Aufstellung?
- Wie alt sind Möbel oder Einbauten?
- Entspricht der geforderte Betrag dem Zeitwert?
- Wird bei der Untervermietung erkennbar ein Gewinn erzielt?
- Lässt sich der Möblierungszuschlag rechnerisch herleiten?
Je unklarer die Berechnungsgrundlage, desto kritischer sollten Sie die Forderung prüfen.
Einordnung: Was diese Entwicklung für den Wohnungsmarkt bedeutet
Der Beitrag zeigt ein Problem, das über den Einzelfall hinausweist: Auf angespannten Wohnungsmärkten entstehen immer mehr Zusatzforderungen, die nicht mehr bloß die Miete betreffen, sondern den Zugang zur Wohnung selbst verteuern.
Genau an diesem Punkt berührt das Thema die grundsätzliche Schieflage des Wohnungsmarkts. Wer tiefer in diese strukturelle Perspektive einsteigen möchte, findet sie in meinem Beitrag „Die Miet-Illusion: Vier unbequeme Fakten zur Wohnungsdebatte“ weitergeführt.
Häufige Fragen zu Abschlagszahlung und Untervermietung
Darf ein Mieter Geld für Möbel verlangen?
Ja, aber nur in Höhe des tatsächlichen Zeitwerts. Überhöhte Forderungen sind unwirksam.
Ist ein Eintrittsgeld für die Wohnung erlaubt?
Nein. Ein Entgelt für die bloße Überlassung oder Freigabe der Wohnung ist unzulässig.
Wie berechnet sich ein Möblierungszuschlag?
Üblich ist eine Berechnung über den Zeitwert der Möbel. Davon können etwa 2 Prozent pro Monat angesetzt werden.
Darf ich meine Wohnung teurer untervermieten?
Nicht mit Gewinnerzielungsabsicht. Eine auf Gewinn gerichtete Untervermietung ist rechtlich nicht geschützt.
Kann ich zu viel gezahltes Geld zurückfordern?
Ja, wenn die Forderung in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert stand, kann sie unwirksam sein.
Rechtsprechung & weiterführende Links
BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
Gewinnerzielung bei Untervermietung ist unzulässig; kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB.
➡️ BGH-Entscheidung im Volltext bei dejure
BGH, Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28.01.2026
Amtliche Zusammenfassung der Entscheidung zur Untervermietung.
➡️ Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs
BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 5/04
Abschlagszahlungen sind unwirksam, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände stehen.
➡️ BGH-Entscheidung im Volltext bei dejure
LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01
Möblierungszuschlag: Orientierung am Zeitwert; etwa 2 % pro Monat.
➡️ Darstellung der Entscheidung beim Berliner Mieterverein
Weiterführende Quellen
Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum
Darstellung der Zeitwertmethode und der zulässigen Zuschlagsberechnung.
➡️ Leitlinien der Senatsverwaltung Berlin
§ 4 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG)
Zentrale Vorschrift zur Beurteilung von Abschlagszahlungen.
➡️ Gesetzestext bei Gesetze im Internet
§ 553 BGB
Regelung zur Untervermietung und zum berechtigten Interesse des Mieters.
➡️ Gesetzestext bei Gesetze im Internetchung
- BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
- BGH, Pressemitteilung Nr. 024/2026 vom 28.01.2026
- BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 5/04
- LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01