Rechtsstand: 14. September 2026
Eine schwere Erkrankung kann bei einer Eigenbedarfskündigung entscheidende Bedeutung haben. Dabei müssen zwei rechtlich verschiedene Fragen auseinandergehalten werden:
Zunächst ist zu prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung überhaupt wirksam ist. Davon zu trennen ist die Frage, ob der Mieter der Kündigung wegen einer besonderen Härte nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.
Gerade bei schweren körperlichen oder psychischen Erkrankungen kann ein erzwungener Wohnungswechsel eine solche Härte darstellen. Entscheidend ist aber nicht die Diagnose allein, sondern welche konkreten gesundheitlichen Folgen der Verlust der Wohnung erwarten lässt.
Zum Zusammenhang:
Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen, Grenzen und Rechtsprechung
Eigenbedarfskündigung: Widerspruch wegen Härtefalls
Der entscheidende Unterschied: Wirksame Kündigung – aber Anspruch auf Fortsetzung
§ 574 BGB macht eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht nachträglich unwirksam.
Die Vorschrift setzt vielmehr grundsätzlich voraus, dass die Kündigung das Mietverhältnis beenden würde. Der Mieter kann ihr jedoch widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Ein gesundheitlicher Härtefall beseitigt den Eigenbedarf nicht. Er kann aber dazu führen, dass der Mieter trotz wirksamer Kündigung für einen bestimmten Zeitraum oder – wenn ein Ende der Härtegründe nicht absehbar ist – auf unbestimmte Zeit in der Wohnung bleiben darf.
Welche Dauer angemessen ist, richtet sich nach § 574a BGB und den Umständen des Einzelfalls.
Wann kann eine Erkrankung einen Härtefall begründen?
Nicht jede Erkrankung und nicht jede Belastung durch einen Umzug genügt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können insbesondere zwei Konstellationen einen Härtegrund darstellen:
- Die Erkrankung lässt einen Wohnungswechsel praktisch nicht zu.
- Es besteht die ernsthafte Gefahr, dass sich der Gesundheitszustand durch den erzwungenen Wohnungswechsel erheblich verschlechtert.
Maßgeblich sind deshalb insbesondere:
- Art und Schwere der Erkrankung,
- die konkrete gesundheitliche Einschränkung,
- die Bindung an die bisherige Wohnung und das soziale Umfeld,
- die voraussichtlichen Auswirkungen eines Wohnungswechsels,
- die Wahrscheinlichkeit einer gesundheitlichen Verschlechterung und
- die Frage, ob diese Folgen durch ärztliche, therapeutische oder familiäre Unterstützung gemildert werden können.
Der Bundesgerichtshof verlangt eine gründliche Einzelfallprüfung. Pauschale Annahmen – weder zugunsten des Mieters noch zugunsten des Vermieters – reichen nicht aus.
BGH 2026: Gerichte müssen Gesundheitsgefahren sorgfältig aufklären
Besonders wichtig ist der neue BGH-Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26.
In dem Verfahren hatte der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprochen und sich unter anderem auf erhebliche psychische Erkrankungen sowie gesundheitliche Gefahren im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels berufen.
Das Berufungsgericht hatte zwei behandelnde Ärzte und einen Psychologen als sachverständige Zeugen vernommen und anschließend angenommen, der Mieter könne einen Umzug mit ausreichender Vorbereitung und therapeutischer Begleitung bewältigen.
Dem Bundesgerichtshof genügte das nicht.
Der BGH stellte klar: Hat ein Mieter schwerwiegende gesundheitliche Gefahren infolge eines erzwungenen Wohnungswechsels hinreichend substantiiert vorgetragen und werden diese bestritten, muss sich das Gericht regelmäßig mit sachverständiger Hilfe ein genaues Bild von den gesundheitlichen Folgen verschaffen.
Dabei müssen insbesondere geklärt werden:
- Welche gesundheitlichen Folgen sind konkret zu erwarten?
- Wie schwer wären diese Folgen?
- Mit welcher Wahrscheinlichkeit würden sie eintreten?
- Welche Bedeutung haben Alter, Verwurzelung und das soziale Umfeld?
- Können therapeutische, ärztliche oder sonstige Hilfen die Risiken verringern?
Die bloße Vernehmung der behandelnden Ärzte oder Psychologen als sachverständige Zeugen ersetzt ein gerichtlich einzuholendes Sachverständigengutachten zur erforderlichen Zukunftsprognose grundsätzlich nicht.
Die behandelnden Personen können wichtige Tatsachen und medizinische Beobachtungen vermitteln. Die gerichtliche Beurteilung der voraussichtlichen gesundheitlichen Folgen eines künftigen Wohnungswechsels bedarf bei fehlender eigener Sachkunde aber regelmäßig sachverständiger Hilfe.
Was muss der Mieter zunächst vortragen?
Von dieser gerichtlichen Beweisaufnahme ist die Frage zu unterscheiden, was der Mieter selbst zunächst darlegen muss.
Hierzu hat der BGH bereits mit Urteil vom 16. April 2025 – VIII ZR 270/22 klargestellt:
Ein fachärztliches Attest ist nicht in jedem Fall zwingend erforderlich.
Der hinreichend substantiierte Vortrag kann auch durch eine ausführliche Stellungnahme eines bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild medizinisch qualifizierten Behandlers gestützt werden. Das kann beispielsweise ein entsprechend qualifizierter Psychotherapeut sein.
Entscheidend ist der Inhalt der Stellungnahme.
Aus ihr sollte nachvollziehbar hervorgehen:
- welche Erkrankung beziehungsweise welches Beschwerdebild vorliegt,
- welche gesundheitlichen Einschränkungen bestehen und
- weshalb ein erzwungener Wohnungswechsel gesundheitlich problematisch sein kann.
Dabei darf allerdings nicht übersehen werden: Der Mieter ist medizinischer Laie. Hat er seinen Vortrag durch aussagekräftige medizinische Unterlagen hinreichend untermauert, kann von ihm nicht verlangt werden, selbst gutachterliche Aussagen über den exakten Schweregrad oder die genaue Wahrscheinlichkeit künftiger Gesundheitsfolgen zu liefern.
Gerade diese Fragen muss gegebenenfalls der gerichtlich bestellte Sachverständige beantworten.
Ausführlicher zu dieser Entscheidung:
BGH stärkt Mieterrechte: Keine Pflicht zum fachärztlichen Attest bei gesundheitlicher Härte
Demenz und starke Bindung an die vertraute Umgebung
Eine besonders sensible Fallgruppe bilden demenzielle und andere schwere kognitive Erkrankungen.
Bereits im BGH-Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 hat der Bundesgerichtshof hervorgehoben, dass bei der Härtefallprüfung die konkreten gesundheitlichen Folgen eines Wohnungswechsels sorgfältig festgestellt werden müssen.
Bei kognitiven Erkrankungen kann die vertraute Umgebung eine erhebliche stabilisierende Funktion haben. Ein Wohnungswechsel kann beispielsweise zu verstärkter Desorientierung, Angst oder einer erheblichen Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands führen.
Auch hier gilt jedoch: Die Krankheit als solche entscheidet den Rechtsstreit nicht. Entscheidend ist die konkrete Prognose für den betroffenen Mieter.
Schwere körperliche Erkrankungen
Auch schwere körperliche Erkrankungen können einen Härtegrund begründen.
Der BGH hat bereits im Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 deutlich gemacht, dass gesundheitliche Nachteile bei der Abwägung nach § 574 BGB erhebliches Gewicht erlangen können.
Denkbar sind beispielsweise Fälle, in denen ein Umzug
- zu einer erheblichen körperlichen Überforderung führen würde,
- eine laufende Behandlung gefährdet,
- die Versorgungssituation wesentlich verschlechtert oder
- eine bereits schwere Erkrankung zusätzlich destabilisiert.
Auch hier kommt es auf die konkreten Verhältnisse des einzelnen Mieters an.
Psychische Erkrankungen und Suizidgefahr
Besonders sorgfältig müssen Gerichte vorgehen, wenn psychische Erkrankungen oder sogar eine Suizidgefahr geltend gemacht werden.
Die Rechtsprechung verlangt keinen Automatismus zugunsten des Mieters. Sie verlangt aber eine tragfähige Tatsachengrundlage.
Gerade bei behaupteten schwerwiegenden psychischen Folgen eines Wohnungsverlusts darf ein Gericht nicht aufgrund eigener Einschätzung oder lediglich aufgrund einer oberflächlichen Beweisaufnahme entscheiden.
Der Beschluss VIII ZR 16/26 vom 1. September 2026 bestätigt dies ausdrücklich: Die Prognose, welche gesundheitlichen Auswirkungen ein künftiger erzwungener Wohnungswechsel haben wird, ist bei streitiger Sachlage regelmäßig mit sachverständiger Hilfe zu klären.
Auch erfolglose Wohnungssuche kann zusätzlich wichtig sein
Der neue BGH-Beschluss zeigt zugleich, dass gesundheitliche Härte und fehlender Ersatzwohnraum nicht isoliert betrachtet werden müssen.
Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Im Verfahren VIII ZR 16/26 hatte der Mieter nach seinem Vortrag rund 400 erfolglose Wohnungsanfragen unternommen. Der BGH beanstandete, dass sich das Berufungsgericht mit diesem Vortrag nicht hinreichend auseinandergesetzt hatte.
Gesundheitszustand, Alter, Verwurzelung und Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche können daher nebeneinander Bedeutung gewinnen.
Mehr dazu:
Eigenbedarfskündigung: Kein Ersatzwohnraum? Wann ein Härtefall Mieter schützt
Die Interessenabwägung bleibt entscheidend
Selbst wenn ein gesundheitlicher Härtegrund festgestellt wird, ist damit noch nicht automatisch entschieden, dass der Mieter dauerhaft in der Wohnung bleiben darf.
§ 574 Abs. 1 BGB verlangt eine Abwägung:
auf der einen Seite die gesundheitlichen und persönlichen Belange des Mieters,
auf der anderen Seite die berechtigten Interessen des Vermieters an der Nutzung seiner Wohnung für sich oder seine Angehörigen.
Je konkreter und schwerwiegender die Gesundheitsgefahr ist, desto größeres Gewicht erhält das Bestandsinteresse des Mieters.
§ 574 BGB ist dabei nach der aktuellen Rechtsprechung keine restriktiv anzuwendende Ausnahmevorschrift. Vielmehr muss das Gericht die widerstreitenden Belange vollständig und sorgfältig erfassen und gegeneinander abwägen.
Welche Rechtsfolge hat ein erfolgreicher Härteeinwand?
Wird die Härtefallregelung zugunsten des Mieters angewendet, kann das Mietverhältnis nach § 574a BGB so lange fortgesetzt werden, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.
Das kann beispielsweise bedeuten:
- Fortsetzung für einen bestimmten Zeitraum,
- Fortsetzung bis zu einer erwarteten gesundheitlichen Stabilisierung,
- Fortsetzung unter geänderten Bedingungen oder
- bei nicht absehbarem Wegfall der Härtegründe eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit.
Es geht deshalb rechtlich nicht um die nachträgliche „Unwirksamkeit“ der Eigenbedarfskündigung, sondern um einen gesetzlichen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Widerspruch nicht zu spät erklären
Der Härteeinwand muss grundsätzlich in Textform erklärt werden.
Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der vorgesehenen Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wurde.
Hat der Vermieter allerdings nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären.
Fazit
Eine schwere Erkrankung macht eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht automatisch unwirksam.
Sie kann aber einen Härtegrund nach § 574 BGB begründen und dem Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses geben.
Entscheidend ist nicht die Diagnose allein, sondern die konkrete Gefahr, die ein erzwungener Wohnungswechsel für den betroffenen Menschen mit sich bringt.
Die aktuelle BGH-Rechtsprechung verschärft zugleich die Anforderungen an die gerichtliche Aufklärung: Sind erhebliche Gesundheitsgefahren substantiiert vorgetragen und streitig, darf das Gericht die notwendige medizinische Zukunftsprognose grundsätzlich nicht allein aus Aussagen behandelnder Ärzte oder Psychologen ableiten. Regelmäßig bedarf es sachverständiger Hilfe.
Wichtige Entscheidungen
BGH, Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26
Gesundheitlicher Härtefall; Verpflichtung zur sachverständigen Aufklärung; behandelnde Ärzte und Psychologen als sachverständige Zeugen ersetzen bei der erforderlichen Zukunftsprognose grundsätzlich nicht die gebotene sachverständige Begutachtung; zusätzlich Berücksichtigung der erfolglosen Suche nach Ersatzwohnraum.
BGH, Urteil vom 16. April 2025 – VIII ZR 270/22
Ein fachärztliches Attest ist zur Substantiierung einer gesundheitlichen Härte nicht stets erforderlich. Auch die ausführliche Stellungnahme eines bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild medizinisch qualifizierten Behandlers kann im Einzelfall genügen.
BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18
Grundlegende Anforderungen an die Feststellung und Abwägung gesundheitlicher Härten nach § 574 BGB.
BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15
Grundlegende Anforderungen an Härtefallprüfung und Interessenabwägung bei gesundheitlichen Beeinträchtigungen.