👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses, hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf.
Einen grundlegenden Überblick über Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie in unserem Beitrag Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit.
Fragen zu den Voraussetzungen, Grenzen und zur Rechtsprechung beantwortet Ihnen unser Beitrag Eigenbedarfskündigung.
Veröffentlicht am 2. Juni 2025 · Rechtsstand: 28. September 2026
Wenn Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, haben Mieter oft nur wenige Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren. Eine solche Möglichkeit ist der sogenannte Härtefall – etwa dann, wenn ein Umzug die Gesundheit des Mieters ernsthaft gefährden würde. Doch wie muss man so einen Härtefall eigentlich nachweisen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu mit einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 270/22 vom 16. April 2025) eine mieterfreundliche Entscheidung getroffen: Ein ausführliches Attest eines Facharztes ist nicht immer notwendig. Auch eine gut begründete Stellungnahme etwa eines langjährigen Psychotherapeuten kann ausreichen.
Worum ging es konkret?
Ein Berliner Mieter, der seit 2006 in seiner Wohnung lebte, sollte wegen Eigenbedarfs des Vermieters ausziehen. Er widersprach der Kündigung mit dem Hinweis, dass ihn ein Umzug psychisch überfordern würde – er leide an Depressionen mit Suizidgedanken. Zur Untermauerung legte er eine Stellungnahme seines Psychoanalytikers vor, in der dieser die gesundheitlichen Risiken eines Wohnungswechsels beschrieb.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin wiesen seine Klage ab: Ein ärztliches Attest eines Facharztes – etwa eines Psychiaters – sei erforderlich.
Doch der BGH sah das anders.
Was hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof stellte klar: Entscheidend ist nicht, wer die gesundheitliche Einschätzung abgibt, sondern wie gut sie begründet ist. Eine Stellungnahme eines Psychotherapeuten oder Hausarztes reicht aus – vorausgesetzt, sie beschreibt nachvollziehbar, welche gesundheitlichen Folgen ein Umzug hätte. Die Gerichte müssen solche Angaben ernst nehmen und dürfen sie nicht einfach ignorieren, nur weil kein Facharzt unterschrieben hat.
Das Urteil bedeutet nicht, dass jeder Härtefall automatisch anerkannt wird – aber es erleichtert Mietern deutlich, ihre gesundheitlichen Belange geltend zu machen, ohne dass sie aufwendig einen Facharzttermin nachweisen müssen.
Update September 2026: Wann muss das Gericht einen Sachverständigen einschalten?
Mit Beschluss vom 1. September 2026 – VIII ZR 16/26 hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die gerichtliche Aufklärung gesundheitlicher Härtegründe weiter konkretisiert.
Eine gesundheitliche Härte kommt nicht erst dann in Betracht, wenn ein Mieter schlechthin „umzugsunfähig“ ist. Ausreichend kann vielmehr auch die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustands infolge des Wohnungswechsels sein.
Hat der Mieter eine solche Gefahr hinreichend substantiiert vorgetragen und bestreitet der Vermieter die gesundheitlichen Folgen, ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Fehlt ein entsprechender Beweisantritt, ist das erforderliche Sachverständigengutachten nach § 144 ZPO von Amts wegen einzuholen.
Behandelnde Ärzte ersetzen nicht immer den gerichtlichen Sachverständigen
Die Aussagen behandelnder Ärzte, Psychotherapeuten oder Psychologen können den Vortrag des Mieters substantiieren und wichtige Anknüpfungstatsachen liefern. Sie ersetzen jedoch nicht ohne Weiteres ein unabhängiges gerichtliches Sachverständigengutachten, wenn eine medizinische Prognose erforderlich ist – etwa zu den voraussichtlichen Folgen eines künftigen Wohnungswechsels.
Der Mieter muss die behauptete gesundheitliche Gefährdung hinreichend substantiiert darlegen. Medizinische Angaben zu Schweregrad, Eintrittswahrscheinlichkeit und Prognose, die typischerweise erst ein Sachverständiger zuverlässig treffen kann, muss er als medizinischer Laie dagegen nicht selbst liefern. Ein privates Sachverständigengutachten muss er grundsätzlich nicht beschaffen.
Der BGH hat den Härtegrund im Verfahren VIII ZR 16/26 nicht selbst abschließend bejaht, sondern die angegriffene Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Das Berufungsgericht muss die gesundheitlichen Folgen des Wohnungswechsels nun unter sachverständiger Beteiligung weiter aufklären.
Was bedeutet das für Mieter?
Wer aus gesundheitlichen Gründen befürchtet, eine Kündigung nicht verkraften zu können, sollte dies dem Vermieter rechtzeitig mitteilen und eine medizinisch nachvollziehbare Stellungnahme vorlegen. Das kann auch eine schriftliche Einschätzung eines Therapeuten oder Hausarztes sein – wichtig ist nur, dass darin genau beschrieben wird, warum ein Umzug nicht zumutbar ist.
Fazit
Die Rechtsprechung des BGH trennt klar zwischen dem, was ein Mieter als medizinischer Laie vortragen muss, und den medizinischen Fragen, die im gerichtlichen Verfahren fachkundiger Begutachtung bedürfen. Ein bestimmtes fachärztliches Attest ist für die Darlegung nicht in jedem Fall zwingend. Sind erhebliche gesundheitliche Gefahren jedoch substantiiert vorgetragen und streitig, ist regelmäßig ein unabhängiges Sachverständigengutachten einzuholen.