Darf der Vermieter im Räumungsprozess Wasser, Strom oder Heizung abstellen? Nicht ohne Weiteres. Solange das Mietverhältnis besteht, muss der Vermieter die vertraglich geschuldeten Versorgungsleistungen grundsätzlich aufrechterhalten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses endet diese Pflicht zwar grundsätzlich, sie kann aber aus Treu und Glauben im Einzelfall fortbestehen. Entscheidend sind insbesondere die Interessen beider Seiten, mögliche Gesundheitsgefahren und die wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Vermieter.
Im Mietrecht stellt sich häufig die Frage, ob Vermieter berechtigt sind, die Versorgung von Mietobjekten mit Wasser, Strom oder Heizung einzustellen, insbesondere während eines laufenden Räumungsprozesses. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamburg gibt hierzu wichtige Hinweise.
Hintergrund des Falls
In dem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall (Az. 4 U 95/24) ging es um einen Gewerbemietvertrag, der ursprünglich bis zum 30.04.2020 befristet war und eine Verlängerungsoption um fünf Jahre vorsah. Die Vermieterin kündigte den Vertrag im Jahr 2021 ordentlich und später außerordentlich. Die Mieterin widersprach der Kündigung und zahlte weiterhin Miete sowie Betriebskostenvorauszahlungen. Während des laufenden Räumungsprozesses stellte die Vermieterin am 11.07.2024 die Wasserversorgung ab, nachdem im Keller des Objekts eine Pfütze bemerkt worden war. Trotz Fristsetzung durch die Mieterin wurde die Wasserversorgung nicht wiederhergestellt.
Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Hamburg verpflichtete die Vermieterin im Wege der einstweiligen Verfügung, die Wasserversorgung wiederherzustellen und nicht erneut zu unterbrechen. Die Vermieterin legte Widerspruch ein, doch das Landgericht bestätigte seine Entscheidung mit Urteil vom 23.08.2024. Es führte aus, dass der Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung aus dem Mietvertrag folge, da dieser nicht offensichtlich beendet sei. Zudem habe die Vermieterin keine Umstände glaubhaft gemacht, die die Wiederherstellung der Wasserversorgung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich machten.
Die Vermieterin legte daraufhin Berufung ein. Das OLG Hamburg entschied, dass die Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sei. Mit dem Auszug der Mieterin am 06.12.2024 sei der Verfügungsanspruch gegenstandslos geworden. Bis zu diesem Zeitpunkt konnte die Mieterin jedoch die Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen.
Rechtliche Einordnung
Solange das Mietverhältnis besteht, muss der Vermieter die vertraglich geschuldeten Versorgungsleistungen grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 BGB aufrechterhalten. Ob hierzu Wasser, Strom oder Wärme gehören, hängt von der vertraglich geschuldeten Versorgung ab. Mit wirksamer Beendigung des Mietvertrags endet diese vertragliche Leistungspflicht grundsätzlich. Im Einzelfall können jedoch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) nachvertragliche Pflichten fortbestehen. Dafür kommt es auf die konkreten Umstände und eine Abwägung der beiderseitigen Interessen an, nicht allein darauf, ob der Mieter die Kündigung bestreitet oder die Räume weiterhin nutzt.
Eine Räumungsklage oder ein bereits vorhandener Räumungstitel berechtigt den Vermieter nicht schon für sich genommen dazu, Wasser, Strom oder Heizung abzustellen. Zu unterscheiden sind vier Situationen: (1) ein noch bestehendes Mietverhältnis mit vertraglich geschuldeter Versorgung, (2) ein wirksam beendetes, aber noch nicht geräumtes Mietverhältnis, (3) eine laufende Räumungsklage, bei der die Wirksamkeit der Kündigung streitig sein kann, und (4) ein vorhandener Räumungstitel. In jeder Konstellation sind die tatsächliche Vertragslage und etwaige nachvertragliche Pflichten gesondert zu prüfen. Bei der Interessenabwägung können insbesondere Gesundheitsgefahren, besondere Schutzbedürftigkeit und die wirtschaftliche Zumutbarkeit der weiteren Versorgung eine Rolle spielen.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07 – einen Fall der Gewerberaummiete beurteilt. Daraus folgt keine allgemeine Erlaubnis, bei Wohnraummietverhältnissen oder allein wegen eines Räumungsverfahrens die Versorgung zu unterbrechen. Der BGH hat zudem die bloße Unterbrechung einer Versorgungsleistung in der dortigen Fallkonstellation nicht ohne Weiteres als Besitzstörung nach §§ 858, 862 BGB eingeordnet. Vertragliche und nachvertragliche Versorgungsansprüche sind deshalb vom possessorischen Besitzschutz zu unterscheiden.
Anders liegt der Fall, wenn nicht der Vermieter selbst die Versorgung einstellt, sondern der Energie- oder Wasserversorger wegen Zahlungsrückständen des Vermieters eine Sperre ankündigt. Welche Rechte Mieter dann haben und wie sie reagieren sollten, erläutere ich in dem Beitrag „Versorgungssperre wegen Vermieterschulden: Was Mieter tun können„.
Fazit
Ob der Vermieter während eines Räumungsprozesses die Versorgung unterbrechen darf, lässt sich nicht allein aus der Kündigung, einer Räumungsklage oder einem Räumungstitel ableiten. Bei bestehendem Mietverhältnis ist die vertraglich geschuldete Versorgung grundsätzlich aufrechtzuerhalten. Nach wirksamer Vertragsbeendigung sind mögliche Pflichten aus § 242 BGB und die Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Ein Anspruch auf Wiederherstellung kann bestehen; eine generelle Berechtigung zur Versorgungssperre folgt aus der Rechtsprechung nicht.
Quellen:
- OLG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 2025 – 4 U 95/24: Fundstelle bei dejure.org.
- BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07: Fundstelle bei dejure.org.
- Haufe Online Redaktion: Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen – Versorgungssperre als flankierende Maßnahme.
Für weitere Informationen und rechtliche Beratung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.