Veröffentlicht am 3. Juni 2025 · Rechtsstand: 15. September 2026
Das Mietrecht bleibt in Bewegung. Einige Regelungen, über die 2025 noch diskutiert wurde, gelten inzwischen. Andere wurden verlängert oder grundlegend verändert.
Besonders wichtig sind derzeit die Mietpreisbremse, die Digitalisierung im Mietverhältnis und die neuen Regeln beim Heizungstausch.
Ich gebe Ihnen hier einen Überblick darüber, was Mieter und Vermieter 2026 wissen sollten.
Digitalisierung im Mietrecht: Mehr geht elektronisch
Auch im Mietrecht ist inzwischen mehr Kommunikation auf elektronischem Weg möglich. Ganz ohne Formvorschriften geht es allerdings weiterhin nicht.
Widerspruch gegen eine Kündigung per E-Mail
Will ein Mieter einer Kündigung wegen eines besonderen Härtefalls widersprechen, genügt nach § 574b Abs. 1 BGB die Textform.
Das bedeutet praktisch: Die Erklärung muss lesbar sein und erkennen lassen, von wem sie stammt. Eine E-Mail genügt daher grundsätzlich. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.
Wie ein Härtefallwiderspruch bei einer Eigenbedarfskündigung richtig aufgebaut wird, erläutere ich ausführlicher im Beitrag Eigenbedarfskündigung: Erfolgreich Widerspruch wegen Härtefalls einlegen.
Anders ist es bei der Kündigung des Mietverhältnisses selbst. Sie bedarf weiterhin der Schriftform nach § 568 BGB. Eine gewöhnliche E-Mail reicht dafür nicht.
Einen Überblick über Voraussetzungen, Form und typische Fehler bei Kündigungen finden Sie im Beitrag Kündigung Mietvertrag – Voraussetzungen, Fristen & typische Fehler vermeiden.
Belegeinsicht bei Betriebskosten kann elektronisch erfolgen
Mieter haben das Recht, die Belege einzusehen, die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen.
Seit dem 1. Januar 2025 bestimmt § 556 Abs. 4 BGB ausdrücklich:
Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.
Das kann beispielsweise per E-Mail oder über ein Kundenportal geschehen.
Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen. Daraus folgt aber nicht, dass der Mieter einen bestimmten elektronischen Übermittlungsweg verlangen kann.
Entscheidend bleibt, dass eine ordnungsgemäße Prüfung der Abrechnung möglich ist.
Welche Fehler bei Betriebskostenabrechnungen besonders häufig vorkommen, lesen Sie im Beitrag Häufige Fehler in der Betriebskostenabrechnung.
Langfristige Mietverträge: Wohnraum und Gewerbe unterscheiden
Bei Wohnraummietverträgen, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, gilt weiterhin § 550 BGB.
Wird die vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten, ist der Mietvertrag nicht unwirksam. Er gilt vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Kündigung ist allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums möglich.
Bei Gewerberaummietverträgen ist die Rechtslage anders. Für Verträge über Geschäftsräume mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr genügt inzwischen grundsätzlich die Textform.
Für Wohnraummietverträge gilt diese Erleichterung nicht.
Mietpreisbremse: Verlängert bis Ende 2029
Die Zukunft der Mietpreisbremse war 2025 noch unsicher. Inzwischen steht fest: Sie kann weiter gelten.
Liegt die Wohnung in einem von der Landesregierung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Ermächtigung der Länder wurde verlängert. Entsprechende Rechtsverordnungen müssen nun spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Damit ist die frühere Annahme, die Mietpreisbremse laufe Ende 2025 aus, überholt.
Ob sie im konkreten Fall greift, hängt aber weiterhin davon ab, ob die betreffende Wohnung tatsächlich in einem ausgewiesenen Gebiet liegt.
Wichtige Ausnahmen bleiben bestehen
Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos.
Ausgenommen ist beispielsweise Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.
Eine weitere Ausnahme betrifft die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Gerade bei neueren oder grundlegend umgebauten Wohnungen sollte deshalb zunächst geprüft werden, ob die Mietpreisbremse überhaupt anwendbar ist.
BGH 2026: Drei wichtige Entscheidungen zur Mietpreisbremse
Der Bundesgerichtshof hat am 1. Juli 2026 mehrere Entscheidungen getroffen, die für die praktische Anwendung der Mietpreisbremse wichtig sind.
VIII ZR 50/23:
Die Neubau-Ausnahme kann auch Räume erfassen, die schon früher vorhanden waren, wegen erheblicher Schäden aber nicht mehr als Wohnung genutzt werden konnten und erst nach erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurden. Voraussetzung ist insbesondere, dass sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet wurden.
VIII ZR 125/23:
Für die zulässige Vormiete kommt es darauf an, ob die gesetzliche Ausnahme tatsächlich vorlag. Eine frühere Verletzung der Informationspflicht gegenüber dem Vormieter macht die Vormiete nicht nachträglich unzulässig.
VIII ZR 211/23:
Der Mieter kann Auskunft über die Tatsachen verlangen, auf die der Vermieter eine Ausnahme von der Mietpreisbremse stützt. Dieser Anspruch entfällt nicht schon deshalb, weil der Vermieter seine vorvertragliche Informationspflicht verletzt hat.
Für Mieter bedeutet das: Gerade bei Vormiete, Neubau oder umfassender Modernisierung lohnt sich eine genaue Prüfung. Eine ausführliche Darstellung der Voraussetzungen, Ausnahmen, Informationspflichten und der drei BGH-Entscheidungen finden Sie im Beitrag Mietpreisbremse: Regeln, Ausnahmen und aktuelle BGH-Rechtsprechung.
Für Vermieter gilt umgekehrt: Wer sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft, sollte die dafür maßgeblichen Tatsachen nachvollziehbar dokumentieren.
Weitere aktuelle Entscheidungen finden Sie in der Urteilsübersicht für Vermieter und Mieter.
Nordrhein-Westfalen: Mieterschutzverordnung gilt weiter
In Nordrhein-Westfalen gilt die Mieterschutzverordnung vom 28. Januar 2025 in ihrer geänderten Fassung.
Die ursprünglich nur bis Ende 2025 vorgesehene Gebietsausweisung für die Mietpreisbremse wurde verlängert. § 1 Abs. 1 der Verordnung tritt nun erst mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.
In den von der Verordnung erfassten Gemeinden gelten mehrere besondere Mieterschutzregelungen.
Dazu gehören insbesondere:
- die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen,
- eine abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und
- eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung.
Kappungsgrenze: In angespannten Gebieten nur 15 Prozent
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nach § 558 BGB grundsätzlich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen.
In entsprechend ausgewiesenen Gebieten reduziert sich diese Grenze auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Wichtig: Die Kappungsgrenze ist nicht mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verwechseln.
Beide Grenzen müssen eingehalten werden.
Mehr zu Voraussetzungen, Fristen und typischen Fehlern bei Mieterhöhungen finden Sie unter Mieterhöhung & Vergleichsmiete: Fristen, Voraussetzungen & typische Fehler.
Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, schützt § 577a BGB den Mieter vor einer sofortigen Eigenbedarfskündigung.
Grundsätzlich beträgt die Sperrfrist drei Jahre.
In den von der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung erfassten Gebieten beträgt sie derzeit acht Jahre.
Für Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung kann das erhebliche praktische Bedeutung haben.
Die Einzelheiten erläutere ich im Beitrag Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Welche Sperrfrist gilt?.
Mietspiegel: Pflicht in größeren Gemeinden
Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen.
Für Mieter schafft das mehr Transparenz bei der Prüfung einer Mieterhöhung.
Vermieter können einen Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen.
Daneben nennt § 558a BGB weitere Begründungsmittel, beispielsweise Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Angaben zur Wohnung grundsätzlich auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung anders begründet.
Wohnraumschutz und Zweckentfremdung
In vielen Städten und Gemeinden bestehen besondere Regeln gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum.
Eine Zweckentfremdung kann beispielsweise vorliegen, wenn eine Wohnung
- längere Zeit leer steht,
- überwiegend als Ferienwohnung genutzt wird oder
- ohne erforderliche Genehmigung anderen Zwecken dient.
Welche Regelungen gelten, hängt vom jeweiligen Bundesland und teilweise zusätzlich von kommunalen Satzungen ab.
Eine bundesweit einheitliche Regelung gibt es nicht.
Heizungstausch: Die alte 65-Prozent-Regel ist überholt
Beim Heizungsrecht hat sich 2026 besonders viel verändert.
Die noch 2024 und 2025 häufig verwendete Faustregel, eine neu eingebaute Heizung müsse grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, beschreibt die aktuelle Rechtslage nicht mehr richtig.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurde das System zum 29. Juli 2026 neu geordnet.
Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in bestehenden Gebäuden gelten nun stufenweise Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe.
Nach § 43 GModG müssen grundsätzlich folgende Anteile erreicht werden:
- ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent,
- ab 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent,
- ab 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent,
- ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent.
Daneben stehen weiterhin andere Heizsysteme zur Verfügung, beispielsweise Wärmepumpen, Biomasseheizungen, solarthermische Anlagen oder der Anschluss an ein Wärmenetz.
Für Vermieter bedeutet das: Vor einem Heizungstausch sollte zunächst geprüft werden, welche Vorschriften für die konkret geplante Heizungsanlage gelten.
Die Details zum neuen System finden Sie im aktualisierten Beitrag Heizungsgesetz 2026: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen.
Heizungstausch und Modernisierungsmieterhöhung
Auch das Mietrecht wurde an das neue Heizungsrecht angepasst.
Für Modernisierungsmaßnahmen gilt weiterhin § 559 BGB. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen enthält § 559e BGB allerdings eine besondere Regelung.
Sind dessen Voraussetzungen erfüllt und werden entsprechende öffentliche Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen, kann der Vermieter grundsätzlich 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten nach Abzug der Fördermittel auf die Jahresmiete umlegen.
Gleichzeitig gilt eine besondere Kappungsgrenze:
Die monatliche Miete darf sich wegen der Heizungsmodernisierung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Für Wärmepumpen enthält § 559f BGB zusätzliche Anforderungen.
Grundsätzlich können die Kosten nur dann vollständig berücksichtigt werden, wenn die gesetzlich verlangte Effizienz nachgewiesen wird oder eine gesetzliche Ausnahme eingreift. Fehlt der erforderliche Nachweis, darf grundsätzlich nur die Hälfte der Kosten für die Mieterhöhung zugrunde gelegt werden.
Wie sich 8 Prozent, 10 Prozent, Fördermittel und Kappungsgrenzen zueinander verhalten, erläutere ich ausführlicher im Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung 2026: 8 Prozent, 10 Prozent und neue Regeln für Heizungen.
CO₂-Kosten: 2026 muss zwischen zwei Preisen unterschieden werden
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten bei Wohngebäuden grundsätzlich zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Wie hoch der Vermieteranteil ist, richtet sich im regulären Anwendungsbereich nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes. Je schlechter die CO₂-Bilanz, desto größer ist grundsätzlich der Vermieteranteil.
Für 2026 ist allerdings eine wichtige Unterscheidung notwendig:
Im nationalen Brennstoffemissionshandel gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Emissionszertifikat.
Für die Berechnung nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz ist 2026 dagegen der Mittelwert dieses Korridors maßgeblich.
Das sind 60 Euro je Emissionszertifikat.
Wer eine Heizkosten- oder CO₂-Kostenabrechnung prüft, sollte deshalb nicht einfach mit irgendeinem Wert zwischen 55 und 65 Euro rechnen.
Eine ausführliche Erklärung mit Beispielen finden Sie unter Wie berechnet man CO₂-Kosten? Tipps und Beispiele.
Ergänzend finden Sie typische Abrechnungsfehler und Prüfpunkte in der Seite Heizkostenabrechnung – Häufige Fragen, Rechte und typische Fehler.
Neue Sonderregel für bestimmte fossile Heizungen
Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz enthält das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz außerdem § 5a.
Die Vorschrift betrifft bestimmte neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG.
Teile der neuen Kostenverteilung werden ab 2028, weitere Bestandteile ab 2029 praktisch relevant.
Für 2026 ändert diese Sonderregel die laufende Abrechnung daher noch nicht unmittelbar. Bei einem heute vorgenommenen Heizungstausch sollte sie bei der langfristigen Kostenbetrachtung aber bereits mitgedacht werden.
Grundsteuer: Neue Werte können sich in den Betriebskosten zeigen
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Grundlage der reformierten Bewertung erhoben.
Ist die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag wirksam vereinbart, kann sie als Betriebskostenposition auf den Mieter umgelegt werden.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder starke Anstieg ungeprüft hinzunehmen ist.
Fällt die Position in einer Betriebskostenabrechnung deutlich höher aus als früher, kann sich eine Belegeinsicht lohnen.
Auch hier hilft der Beitrag Häufige Fehler in der Betriebskostenabrechnung bei der ersten Prüfung.
Wohngeld: Anpassung seit 2025
Auch das Wohngeld wurde zum 1. Januar 2025 angepasst.
Die maßgeblichen Berechnungsgrößen werden grundsätzlich in einem Zweijahresrhythmus an die Entwicklung der Mieten und Verbraucherpreise angepasst.
Haushalte mit niedrigem Einkommen sollten deshalb prüfen, ob erstmals ein Anspruch besteht oder ob sich ein bereits bestehender Anspruch verändert hat.
Fazit: Mietrecht 2026 – auf den aktuellen Rechtsstand kommt es an
Mehrere Fragen, die 2025 noch offen waren, sind inzwischen geklärt.
Die Mietpreisbremse kann bis Ende 2029 fortgelten. In Nordrhein-Westfalen wurde die Mieterschutzverordnung entsprechend angepasst. Betriebskostenbelege dürfen elektronisch bereitgestellt werden.
Besonders einschneidend ist die Reform des Heizungsrechts vom Juli 2026. Die frühere pauschale 65-Prozent-Logik gilt nicht mehr. Gleichzeitig wurden die mietrechtlichen Regeln zur Modernisierungsmieterhöhung und zur Kostenverteilung weiterentwickelt.
Hinzu kommt neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietpreisbremse.
Für Mieter bedeutet das: Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Modernisierungsmaßnahmen sollten anhand des aktuellen Rechtsstands geprüft werden.
Für Vermieter gilt dasselbe. Gerade bei Neuvermietungen und Heizungsmodernisierungen können ältere Ratgeber inzwischen zu falschen Ergebnissen führen.