Rechtsstand: 14. September 2026
Mit „Heizungsgesetz“ werden umgangssprachlich die gesetzlichen Vorgaben für den Einbau und Austausch von Heizungsanlagen bezeichnet. Im Mittelpunkt stehen heute insbesondere die Regelungen der §§ 42 ff. GModG, die festlegen, welche Heizsysteme unter welchen Voraussetzungen eingebaut werden dürfen. Das Heizungsgesetz ist 2026 in wesentlichen Punkten neu geschrieben worden. Was noch vor kurzem als feste Vorgabe galt, gehört heute teilweise schon wieder der Vergangenheit an.
Vor allem die häufig genannte Regel, nach der eine neue Heizung grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müsse, gilt in dieser Form nicht mehr. Auch die früher wichtigen Fristen der kommunalen Wärmeplanung sind für den Heizungstausch nicht mehr das maßgebliche Leitmodell.
Seit dem 29. Juli 2026 gelten neue Regeln. Für Vermieter stellt sich deshalb vor allem die Frage: Welche Heizung darf heute noch eingebaut werden? Und für Mieter: Welche Kosten können anschließend auf die Miete umgelegt werden?
1. Was hat sich beim Heizungsgesetz 2026 geändert?
Seit dem 29. Juli 2026 richtet sich der Austausch von Heizungsanlagen in bestehenden Gebäuden nach der neuen Systematik der §§ 42 ff. GModG.
Die frühere pauschale 65-Prozent-Vorgabe wurde aufgegeben. Stattdessen nennt § 42 GModG verschiedene Möglichkeiten für den Ersatz einer Heizungsanlage. Dazu gehören beispielsweise:
- Wärmepumpen,
- Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen,
- Solarthermie,
- Biomasseheizungen,
- Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen,
- der Anschluss an ein Wärmenetz,
- Stromdirektheizungen sowie
- andere innovative Heizungslösungen.
Das bedeutet nicht, dass jede dieser Varianten unter denselben Bedingungen eingesetzt werden darf. Gerade für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gelten besondere Vorgaben.
2. Was gilt beim Heizungstausch im bestehenden Gebäude?
Wird eine vorhandene Heizung ersetzt, kann der Eigentümer grundsätzlich zwischen den im Gesetz vorgesehenen Heizsystemen wählen.
Eine Wärmepumpe ist also nicht zwingend vorgeschrieben. Ebenso wenig ist der Einbau einer Gas- oder Ölheizung generell verboten.
Wer sich allerdings nach dem 29. Juli 2026 für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, muss die besonderen Anforderungen des § 43 GModG berücksichtigen.
2.1 Neue Gas- und Ölheizungen: steigende Anforderungen an die Brennstoffe
Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in einem bestehenden Gebäude gelten stufenweise Vorgaben.
Der Eigentümer muss sicherstellen, dass die mit der Anlage bereitgestellte Wärme zu folgenden Anteilen aus den gesetzlich vorgesehenen klimafreundlicheren Brennstoffen erzeugt wird:
- ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent,
- ab 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent,
- ab 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent,
- ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent.
In Betracht kommen beispielsweise Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Formen von Wasserstoff.
Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, sollte deshalb nicht nur die Anschaffungskosten betrachten. Entscheidend ist auch, welche Brennstoffe künftig verfügbar sein werden und zu welchen Preisen.
2.2 Keine allgemeine 30-Jahre-Austauschpflicht mehr
Auch an anderer Stelle hat sich die Rechtslage deutlich geändert.
Früher sah § 72 GEG für bestimmte ältere Öl- und Gasheizkessel ein Betriebsverbot nach 30 Jahren vor. Diese Vorschrift ist inzwischen weggefallen.
Eine Heizung muss daher nach heutiger Rechtslage nicht allein deshalb ersetzt werden, weil sie 30 Jahre alt geworden ist.
Das bedeutet allerdings nicht, dass für ältere Anlagen überhaupt keine gesetzlichen Anforderungen mehr bestehen. Vorschriften zur Wartung, Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen können weiterhin zu beachten sein.
Wird die bestehende Anlage ersetzt, greifen die aktuellen Vorschriften des Gebäudemodernisierungsgesetzes.
2.3 Was gilt ab 2045?
Ein allgemeines Verbot von Gas- und Ölheizungen ab 2045 enthält das geltende Recht derzeit nicht.
§ 42a GModG verpflichtet die Bundesregierung vielmehr, einen Gesetzentwurf vorzulegen, nach dem die für die Gebäudeheizung in Verkehr gebrachten Brennstoffe bis 2045 vollständig klimaneutral werden sollen.
Wie diese Vorgabe im Einzelnen ausgestaltet wird, ist zum Rechtsstand dieses Beitrags noch nicht abschließend gesetzlich geregelt.
3. Was gilt für Neubauten?
Auch für Neubauten gilt die frühere einfache Aussage „65 Prozent erneuerbare Energien“ nicht mehr.
Neu errichtete Gebäude müssen nach § 10 GModG als Niedrigstenergiegebäude errichtet werden und bestimmte Anforderungen an den Gesamtenergiebedarf und den baulichen Wärmeschutz erfüllen.
Für die Heizungsanlage sind außerdem die Vorgaben der §§ 42 bis 45 GModG entsprechend zu beachten.
Welche Heiztechnik sinnvoll ist, hängt deshalb von der energetischen Planung des gesamten Gebäudes ab.
4. Was bedeutet der Heizungstausch für Vermieter?
Für Vermieter ist die Wahl der neuen Heizungsanlage nicht nur eine technische Frage. Sie wirkt sich auch auf Fördermöglichkeiten, Betriebskosten und mögliche Mieterhöhungen aus.
Vor einer Entscheidung sollten deshalb zumindest drei Punkte geprüft werden:
- Welche Heizungsanlage ist nach dem GModG zulässig?
- Welche Förderung kann für die Maßnahme in Anspruch genommen werden?
- Welcher Teil der Kosten kann anschließend überhaupt auf die Mieter umgelegt werden?
Gerade der dritte Punkt ist komplizierter, als die häufig genannte Formel „acht Prozent der Kosten“ vermuten lässt.
5. Wie können die Kosten auf die Miete umgelegt werden?
Das Mietrecht unterscheidet zwischen verschiedenen Wegen der Modernisierungsmieterhöhung. Eine ausführliche Darstellung der Berechnung, der Kappungsgrenzen sowie der Sonderregeln für Heizungsanlagen und Wärmepumpen finden Sie im Beitrag Mieterhöhung nach Modernisierung 2026: 8 Prozent, 10 Prozent und neue Regeln für Heizungen.
5.1 Die allgemeine Modernisierungsmieterhöhung
Führt der Vermieter eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB durch, kann grundsätzlich die allgemeine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB eingreifen.
Danach können jährlich 8 Prozent der berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.
Für den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 555b Nr. 1a BGB enthält § 559e BGB dagegen eine besondere Regelung. Bei einem Heizungstausch muss deshalb zunächst geklärt werden, welche Vorschrift für die konkrete Maßnahme einschlägig ist.
Reine Erhaltungskosten gehören nicht zu den Modernisierungskosten. Wird beispielsweise eine ohnehin verschlissene Anlage durch eine neue ersetzt, muss deshalb geprüft werden, welcher Kostenanteil auf die notwendige Erhaltung und welcher tatsächlich auf die Modernisierung entfällt.
Auch öffentliche Zuschüsse dürfen nicht einfach auf die Mieter umgelegt werden.
5.2 Sonderregel für den Einbau einer Heizungsanlage
Für den Einbau einer Heizungsanlage enthält § 559e BGB eine besondere Regelung.
Wird eine Heizungsanlage im Sinne von § 555b Nr. 1a BGB eingebaut, erfüllt die Maßnahme grundsätzlich die Voraussetzungen für eine öffentliche Förderung und nimmt der Vermieter solche Fördermittel tatsächlich in Anspruch, kann die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten nach Abzug der Fördermittel erhöht werden.
Damit ist die 10-Prozent-Regel nicht einfach eine höhere Modernisierungsumlage für jeden Heizungstausch. Sie ist an die besonderen Voraussetzungen des § 559e BGB gebunden.
Erfolgt trotz grundsätzlicher Förderfähigkeit keine Förderung, verweist § 559e BGB auf die allgemeinen Regeln des § 559 BGB.
5.3 Die Grenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter
Besonders wichtig für Mieter ist die zusätzliche Kappungsgrenze.
Wegen des Einbaus einer Heizungsanlage darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung wären das höchstens 35 Euro monatlich aufgrund dieser Heizungsmaßnahme.
Daneben bleiben die allgemeinen Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen zu beachten.
5.4 Fördermittel und Erhaltungsanteile
Öffentliche Fördermittel müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden. Der Vermieter darf also nicht zunächst einen staatlichen Zuschuss erhalten und anschließend so abrechnen, als hätte er sämtliche Kosten selbst getragen.
Beim besonderen Verfahren nach § 559e BGB werden grundsätzlich 15 Prozent der Kosten pauschal als Erhaltungsanteil herausgerechnet.
Eine Besonderheit gilt allerdings bei Kosten, die durch den Einbau einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 GModG entstehen. Für diese Kosten sieht § 559e Abs. 2 BGB die 15-Prozent-Pauschale gerade nicht vor.
6. Wärmepumpe: besondere Regeln für die Mieterhöhung
Auch beim Einbau einer Wärmepumpe kann nicht automatisch der gesamte Kostenaufwand Grundlage einer Modernisierungsmieterhöhung sein.
Nach § 559f BGB kann der Vermieter die Kosten grundsätzlich nur dann vollständig berücksichtigen, wenn nachgewiesen wird, dass die Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht.
Von diesem Nachweis gibt es gesetzliche Ausnahmen, beispielsweise bei bestimmten neueren oder energetisch bereits entsprechend ausgestatteten Gebäuden sowie unter bestimmten Voraussetzungen bei einer ausreichend niedrigen Vorlauftemperatur.
Kann der erforderliche Nachweis nicht erbracht werden und greift keine Ausnahme, darf für die Mieterhöhung grundsätzlich nur die Hälfte der auf die Wohnung entfallenden Kosten angesetzt werden.
Für Mieter ist dieser Punkt bei der Prüfung einer Modernisierungsmieterhöhung besonders wichtig.
7. Welche Rechte haben Mieter bei einem Heizungstausch?
7.1 Modernisierung muss grundsätzlich angekündigt werden
Eine Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen.
Die Ankündigung muss insbesondere Art und Umfang der Maßnahme sowie den voraussichtlichen Beginn und die Dauer erkennen lassen.
Je nach Art der geplanten Mieterhöhung sind außerdem Angaben zur voraussichtlichen Mieterhöhung und zu den künftigen Betriebskosten erforderlich.
7.2 Härtefall kann berücksichtigt werden
Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden.
Eine Duldungspflicht besteht jedoch nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde.
Von diesem Härteeinwand ist die finanzielle Belastung durch die spätere Mieterhöhung zu unterscheiden. Eine wirtschaftliche Härte wird im Rahmen der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB geprüft.
Härtegründe gegen die Modernisierung muss der Mieter dem Vermieter grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Mitteilung muss in Textform erfolgen.
Wer sich auf einen Härtefall berufen möchte, sollte diese Frist deshalb nicht verstreichen lassen.
7.3 Mieterhöhung genau prüfen
Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nachvollziehbar berechnen und erläutern.
Mieter sollten insbesondere prüfen:
- welche Kosten tatsächlich entstanden sind,
- welche Fördermittel abgezogen wurden,
- ob Erhaltungsanteile berücksichtigt wurden,
- welche Vorschrift der Vermieter für die Mieterhöhung heranzieht und
- ob die Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter eingehalten wurde.
Bei einer Wärmepumpe sollte zusätzlich geprüft werden, ob die Voraussetzungen des § 559f BGB erfüllt sind.
8. Was gilt bei einem Heizungsausfall?
Ein Heizungsausfall ist vom geplanten Heizungstausch zu unterscheiden.
Fällt die Heizung aus und kann die Wohnung deshalb nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden, kann ein Mangel der Wohnung vorliegen. Nach § 536 BGB kann die Miete dann für die Dauer und entsprechend dem Umfang der Beeinträchtigung gemindert sein.
Pauschale Prozentsätze helfen dabei nur begrenzt. Entscheidend sind insbesondere Außentemperatur, Raumtemperatur, Dauer des Ausfalls und das Ausmaß der Beeinträchtigung.
Der Mieter sollte einen Heizungsausfall dem Vermieter unverzüglich anzeigen.
9. Förderung beim Heizungstausch
Für klimafreundliche Heizungen bestehen weiterhin Förderprogramme.
Welche Förderung für die konkrete Maßnahme zur Verfügung steht, hängt unter anderem vom Eigentümer, vom Gebäude und von der gewählten Heizungsanlage ab.
Vermieter sollten die jeweils aktuellen Förderbedingungen deshalb unmittelbar vor der Beauftragung prüfen.
Das ist auch mietrechtlich wichtig: Werden Fördermittel in Anspruch genommen, beeinflussen sie die Berechnung einer späteren Modernisierungsmieterhöhung.
10. Neue Kostenfolgen bei Gas- und Ölheizungen ab 2028
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, sollte außerdem die Änderungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes kennen.
Für bestimmte nach § 43 GModG eingebaute Heizungen sieht § 5a CO₂KostAufG ab 2028 besondere Kostenverteilungen zwischen Vermieter und Mieter vor. Im Einzelnen erläutert der Beitrag, wie CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden.
Unter anderem werden ab 2028 die CO₂-Kosten und bestimmte Gasnetzentgelte grundsätzlich hälftig verteilt. Ab 2029 kommen bestimmte Kosten der verpflichtend einzusetzenden Brennstoffanteile hinzu.
Der Einbau einer zunächst möglicherweise preisgünstigen fossilen Heizungsanlage kann deshalb langfristige Kostenfolgen haben, die bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden sollten. Allgemeine Abrechnungsfragen behandelt unsere Übersicht Heizkostenabrechnung prüfen: häufige Fragen und typische Fehler.
11. Tipps für Vermieter und Mieter
Für Vermieter: Entscheiden Sie nicht allein nach dem Anschaffungspreis der neuen Heizungsanlage. Prüfen Sie auch künftige Brennstoffvorgaben, Fördermöglichkeiten, CO₂-Kosten und die mietrechtliche Umlagefähigkeit.
Für Mieter: Prüfen Sie eine angekündigte Modernisierung und eine spätere Mieterhöhung getrennt voneinander. Besonders wichtig sind Fördermittel, Erhaltungsanteile, die 0,50-Euro-Grenze und bei Wärmepumpen die Voraussetzungen des § 559f BGB.
Für beide Seiten: Angebote, Förderunterlagen, Rechnungen und Modernisierungsschreiben sollten vollständig dokumentiert werden. Beim Heizungstausch können energierechtliche und mietrechtliche Vorschriften ineinandergreifen.
Nützliche Links
- Gesetze im Internet – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
- Gesetze im Internet – §§ 555b, 559, 559e und 559f BGB
- KfW – aktuelle Heizungsförderung
- CO₂-Kostenaufteilungsgesetz und offizieller CO₂-Kostenrechner
Fazit
Die Rechtslage zum sogenannten Heizungsgesetz hat sich seit Juli 2026 grundlegend verändert.
Eine pauschale 65-Prozent-Vorgabe für jede neue Heizung gibt es nicht mehr. Bei neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steigen stattdessen schrittweise die Anforderungen an klimafreundlichere Brennstoffe.
Auch mietrechtlich ist der Heizungstausch komplizierter geworden. Neben der allgemeinen Modernisierungsmieterhöhung bestehen mit §§ 559e und 559f BGB besondere Regeln für Heizungsanlagen und Wärmepumpen.
Für Vermieter bedeutet das: vor dem Heizungstausch Technik, Förderung und Mietrecht gemeinsam prüfen.
Für Mieter bedeutet es: Eine Modernisierungsmieterhöhung nicht allein anhand eines Prozentsatzes beurteilen, sondern die konkrete Berechnung und die gesetzlichen Voraussetzungen kontrollieren.