Mit Beschluss vom 15. April 2025 – VIII ZR 300/23 hat der Bundesgerichtshof entschieden, wer Vertragspartner des Energieversorgers sein kann, wenn einzelne Zimmer einer Wohnung separat vermietet werden, die Wohnung aber nur über einen gemeinsamen Strom- und Gaszähler verfügt.
Der Fall in Kürze
Die Eigentümerin hatte einzelne Zimmer mehrerer Wohnungen jeweils mit gesonderten Mietverträgen an verschiedene Personen vermietet. Küche und Bad wurden gemeinschaftlich genutzt.
Die Wohnungen verfügten jeweils nur über einen Strom- und einen Gaszähler. Für die einzelnen Zimmer bestanden dagegen keine getrennten Zähler. Einen schriftlichen Energieversorgungsvertrag mit den einzelnen Mietern gab es ebenfalls nicht.
Der Energieversorger verlangte von der Vermieterin die Bezahlung der gelieferten Energie. Der BGH bestätigte im Ergebnis, dass in dieser besonderen Konstellation die Eigentümerin Vertragspartnerin des Energieversorgers geworden war.
Warum wurde die Vermieterin Vertragspartnerin?
Strom- und Gaslieferungsverträge können auch ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung zustande kommen. Stellt ein Versorgungsunternehmen Energie bereit, liegt darin grundsätzlich ein Vertragsangebot – juristisch eine sogenannte Realofferte.
Wer Adressat dieses Angebots ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Bei einer vollständig vermieteten Wohnung ist dies typischerweise der Mieter, weil er die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Wohnung und den Versorgungsanschluss besitzt.
Anders lag der vom BGH entschiedene Fall: Vermietet waren lediglich einzelne Zimmer durch voneinander unabhängige Mietverträge. Zugleich konnte der Energieversorger wegen des einzigen gemeinsamen Zählers den Verbrauch keinem einzelnen Zimmer und keinem einzelnen Mieter zuordnen.
Unter diesen Umständen richtete sich das Vertragsangebot nach Auffassung des BGH an die Eigentümerin der Wohnung. Die einzelnen Mieter wurden daher nicht Vertragspartner des Energieversorgers.
Entscheidend ist also nicht der Sammelzähler allein, sondern die konkrete Vermietungs- und Versorgungssituation.
Der BGH hat damit nicht entschieden, dass bei jedem Gebäude mit einem Sammelzähler automatisch der Vermieter Vertragspartner des Energieversorgers ist.
Was bedeutet der Beschluss für Vermieter?
Wer einzelne Zimmer einer Wohnung durch getrennte Mietverträge vermietet und für die gesamte Wohnung nur einen gemeinsamen Strom- oder Gaszähler vorhält, muss damit rechnen, selbst als Vertragspartner des Energieversorgers behandelt zu werden.
Vermieter sollten deshalb schon vor Beginn einer solchen Vermietung klären, wie Strom und Gas vertraglich und technisch organisiert werden.
Soll erreicht werden, dass einzelne Mieter selbst Vertragspartner eines Energieversorgers werden, sollte geprüft werden, ob getrennte und den jeweiligen Mietbereichen eindeutig zuordenbare Messeinrichtungen beziehungsweise Zählpunkte eingerichtet werden können.
Ein bloßer Hinweis im Mietvertrag, die Mieter hätten ihre Energiekosten selbst zu tragen, beantwortet dagegen nicht automatisch die Frage, wer gegenüber dem Energieversorger Vertragspartner ist.
Kann der Vermieter die Energiekosten auf die Mieter umlegen?
Diese Frage ist von der Entscheidung des BGH zu trennen.
Der Beschluss betrifft in erster Linie das Außenverhältnis zum Energieversorger: Wer ist dessen Vertragspartner und muss ihm gegenüber die Rechnungen bezahlen?
Ob und in welchem Umfang der Vermieter diese Kosten anschließend im Innenverhältnis auf die einzelnen Mieter verteilen darf, richtet sich nach den jeweiligen Mietverträgen und den hierfür geltenden gesetzlichen Vorschriften.
Aus dem BGH-Beschluss folgt daher nicht automatisch, dass der Vermieter die an den Energieversorger gezahlten Beträge nach einem beliebigen Schlüssel auf die Bewohner verteilen darf.
Was bedeutet der Beschluss für Mieter?
Für die Mieter der konkret vom BGH entschiedenen Wohnungen bedeutete die Entscheidung, dass sie nicht selbst Vertragspartner des Energieversorgers waren.
Auch daraus lässt sich jedoch keine allgemeine Regel ableiten, wonach Mieter bei einem gemeinsamen Zähler niemals gegenüber einem Versorger haften. Entscheidend bleibt die jeweilige Vertrags- und Nutzungssituation.
Mieter sollten deshalb prüfen, was ihr Mietvertrag zur Versorgung mit Strom und Gas und zur Kostenverteilung bestimmt.
Wird der Vermieter Vertragspartner des Energieversorgers und bezahlt er dessen Rechnungen nicht, kann im Extremfall eine Versorgungssperre drohen. Welche Rechte Mieter dann haben, erläutere ich im Beitrag „Versorgungssperre wegen Zahlungsrückständen des Vermieters – was können Mieter tun?“.
Fazit
Der BGH-Beschluss zeigt, dass bei der separaten Vermietung einzelner Zimmer genau geprüft werden muss, an wen sich das Vertragsangebot des Energieversorgers richtet. Ein gemeinsamer Zähler kann zusammen mit der konkreten Vermietungsstruktur dazu führen, dass der Eigentümer Vertragspartner wird. Davon zu trennen ist die Frage, ob und wie er die Kosten anschließend mietvertraglich auf die Bewohner verteilen darf.
Weiterführende Quellen
Die ausführlichen rechtlichen Erwägungen enthält der BGH-Hinweisbeschluss vom 11. Februar 2025 – VIII ZR 300/23. Mit Beschluss vom 15. April 2025 – VIII ZR 300/23 hat der Bundesgerichtshof die Revision anschließend zurückgewiesen und auf die Begründung des Hinweisbeschlusses Bezug genommen.