Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Welche Sperrfrist gilt?

Der Käufer denkt: Jetzt gehört mir die Wohnung – also werde ich sie bald selbst nutzen können.
Der Mieter fürchtet: Kaum ist die Wohnung verkauft, droht schon die Eigenbedarfskündigung.

Beides stimmt so oft nicht. Denn beim Kauf einer vermieteten Wohnung kommt es rechtlich nicht nur auf den Eigentümerwechsel an, sondern vor allem auf die Vorgeschichte der Wohnung. Eine Sperrfrist nach § 577a BGB gilt nicht automatisch nach jedem Kauf.

Kauf bricht nicht Miete: Was § 566 BGB bedeutet

Der Kaufvertrag allein macht den Erwerber noch nicht zum Vermieter. Nach § 566 BGB tritt der Käufer grundsätzlich erst mit dem Eigentumsübergang in das bestehende Mietverhältnis ein. Bei einer Eigentumswohnung ist dafür regelmäßig die Eintragung im Grundbuch maßgeblich. Erst dann kann der Erwerber in eigener Vermieterstellung kündigen.

👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses, hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf.
Einen grundlegenden Überblick über Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie in unserem Beitrag Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit.
Fragen zu den Voraussetzungen, Grenzen und zur Rechtsprechung beantwortet Ihnen unser Beitrag Eigenbedarfskündigung.

Rechtsstand: 11. Oktober 2026. Landesverordnungen und Gebietskulissen können sich ändern; bei konkreten Fällen sollte deshalb stets die aktuell geltende Fassung geprüft werden.

Wann die Sperrfrist überhaupt greift

Die Sperrfrist gilt nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung. Entscheidend ist vielmehr, dass an den vermieteten Räumen erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und die Wohnung anschließend veräußert wird. Der klassische Fall ist also das frühere Mietshaus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt und danach wohnungsweise verkauft wird. Genau für diesen Fall hat der Gesetzgeber den besonderen Kündigungsschutz geschaffen. Während der Sperrfrist kann sich der Erwerber weder auf Eigenbedarf noch auf wirtschaftliche Verwertung als ordentlichen Kündigungsgrund berufen. (Gesetze im Internet)

Für die Praxis heißt das: Wer eine Kündigung prüfen will, darf nicht nur auf den Kaufvertrag schauen. Entscheidend sind immer die Fragen: Wann wurde vermietet? Wann wurde umgewandelt? Wann wurde verkauft? Erst aus dieser Abfolge ergibt sich, ob § 577a BGB überhaupt anwendbar ist.

Sonderfall: Kauf durch mehrere Personen oder eine Personengesellschaft

§ 577a Abs. 1a BGB erweitert den Kündigungsschutz auf bestimmte Fälle, in denen vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. Eine vorherige Umwandlung in Wohnungseigentum ist dafür nicht in jedem Fall erforderlich.

Für diese Sonderfälle gelten gesetzliche Ausnahmen. Außerdem ist § 577a Abs. 2a BGB zu beachten: Wird später Wohnungseigentum begründet, beginnt die Sperrfrist nicht automatisch von vorn. Der BGH hat hierzu mit Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 161/24 – wichtige Einzelheiten geklärt. Insbesondere fällt eine Personenhandelsgesellschaft wie eine GmbH & Co. KG nicht ohne Weiteres unter § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB.

Wann die Sperrfrist meist nicht greift

Anders liegt es oft, wenn die Wohnung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses eine Eigentumswohnung war und später lediglich der Eigentümer wechselt. Dann fehlt häufig schon die zentrale Voraussetzung des § 577a BGB. In solchen Fällen richtet sich die Prüfung unmittelbar nach den allgemeinen Regeln der ordentlichen Vermieterkündigung, also insbesondere nach § 573 BGB.

Drei Jahre sind nur der Ausgangspunkt

Bundesrechtlich beträgt die Sperrfrist zunächst drei Jahre. Das ist aber nur der Regelfall. Die Länder dürfen in Gebieten mit besonders gefährdeter Versorgung mit Mietwohnungen die Frist durch Verordnung verlängern – auf bis zu zehn Jahre. Deshalb ist die pauschale Aussage, nach dem Kauf könne man „einfach wegen Eigenbedarfs kündigen“, rechtlich zu kurz gegriffen. Richtig ist nur: Es kommt auf die Gemeinde und die jeweils geltende Landesverordnung an.

Wie unterschiedlich die Fristen in den Bundesländern sind

Die Unterschiede sind erheblich. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. März 2025 die Mieterschutzverordnung NRW. In den dort erfassten 57 Städten und Gemeinden beträgt die Sperrfrist acht Jahre. Für Umwandlungen und anschließende Veräußerungen vor dem 1. März 2025 ist nach der Übergangsregelung weiterhin das frühere Recht zu prüfen. Die aktuelle Fassung berücksichtigt die Änderung vom 28. Oktober 2025; die kündigungsschutzrechtlichen Regelungen gelten bis zum 28. Februar 2030.

In Berlin gilt nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung weiterhin eine zehnjährige Sperrfrist. Die aktuelle Verordnung ist am 1. Oktober 2023 in Kraft getreten und läuft mit Ablauf des 30. September 2033 aus.

In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 die Mieterschutzverordnung. In den erfassten Gemeinden beträgt die Frist zehn Jahre; dazu gehören etwa München, Ingolstadt und Rosenheim. Die Verordnung gilt bis zum 31. Dezember 2029 und liegt seit der Änderung vom 16. Juni 2026 in aktualisierter Fassung vor.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Käufer erwirbt 2026 eine vermietete Wohnung in Köln. Die Wohnung war früher Teil eines Mehrfamilienhauses, wurde nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft. Dann greift § 577a BGB – und weil Köln in der nordrhein-westfälischen Gebietskulisse liegt, beträgt die Sperrfrist acht Jahre. Eine Eigenbedarfskündigung scheidet also zunächst aus.

Anders kann es aussehen, wenn dieselbe Konstellation in München spielt. Dort gilt nach der bayerischen Mieterschutzverordnung in den erfassten Gemeinden eine zehnjährige Sperrfrist. Wer also beim Kauf schon mit einem baldigen Eigeneinzug rechnet, kalkuliert unter Umständen auf einer falschen rechtlichen Grundlage. (Gesetze Bayern)

Für Leser aus Lippstadt ist noch ein Punkt wichtig: Lippstadt ist in der aktuellen Anlage zur nordrhein-westfälischen Mieterschutzkulisse nicht aufgeführt. Wenn § 577a BGB also dem Grunde nach eingreift, bleibt es dort grundsätzlich beim bundesrechtlichen Regelfall von drei Jahren und nicht bei der in vielen NRW-Städten geltenden Achtjahresfrist. Gerade daran sieht man, dass schon ein Blick in die jeweilige Gebietsliste über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung entscheiden kann.

Wann die Frist beginnt

Im klassischen Umwandlungsfall beginnt die Sperrfrist grundsätzlich mit der Eintragung des ersten Erwerbers der umgewandelten Eigentumswohnung im Grundbuch. Das Datum des notariellen Kaufvertrags ist daher nicht maßgeblich. Eine spätere Weiterveräußerung lässt die bereits laufende Sperrfrist grundsätzlich nicht neu beginnen. Bei Sonderfällen nach § 577a Abs. 1a und 2a BGB kann bereits ein früherer Erwerb des noch ungeteilten Objekts für den Fristbeginn maßgeblich sein.

Was nach Ablauf der Sperrfrist gilt

Mit dem Ablauf der Sperrfrist ist die Kündigung noch nicht automatisch wirksam. Danach beginnt erst die normale Prüfung: Der Vermieter braucht einen tragfähigen Eigenbedarf nach § 573 BGB, muss die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB einhalten, und der Mieter kann sich unter Umständen auf den Härtewiderspruch nach § 574 BGB berufen. Die Sperrfrist ist also nur die erste Hürde – nicht die ganze Prüfung.

Die häufigsten Fehler in der Praxis

Der häufigste Fehler besteht darin, allein auf den Kauf der Wohnung zu schauen. Juristisch kommt es aber auf die Kombination aus Vermietung, Umwandlung, Verkauf und Gemeinde an. Ein zweiter Fehler ist die Verwechslung von Sperrfrist und Kündigungsfrist. Ein dritter Fehler ist, nach Ablauf der Sperrfrist vorschnell von einer wirksamen Kündigung auszugehen, ohne den möglichen Härtefall des Mieters mitzudenken. Gerade bei älteren, kranken oder lange wohnenden Mietern kann das später prozessentscheidend werden.

Fazit

Für Käufer und Vermieter gilt: Eigenbedarf lässt sich nicht einfach mitkaufen. Für Mieter gilt umgekehrt: Der Verkauf der Wohnung bedeutet noch lange nicht, dass eine Eigenbedarfskündigung sofort zulässig wäre. In Umwandlungsfällen entscheidet häufig die Sperrfrist – und die kann je nach Ort drei, acht oder zehn Jahre betragen. Wer hier vorschnell handelt, produziert leicht eine unwirksame Kündigung. (Gesetze im Internet)

Häufige Fragen

Ab wann darf ein Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?

Der Käufer kann grundsätzlich erst nach dem Eigentumsübergang und damit regelmäßig nach seiner Eintragung im Grundbuch in eigener Vermieterstellung kündigen. Ob er dann sofort wegen Eigenbedarfs kündigen darf, hängt zusätzlich davon ab, ob eine Sperrfrist nach § 577a BGB läuft.

Wann gilt die Sperrfrist nach § 577a BGB?

Sie greift typischerweise dann, wenn eine vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wurde. (Gesetze im Internet)

Gilt die Sperrfrist nach jedem Verkauf einer Eigentumswohnung?

Nein. Wird lediglich eine bereits bestehende Eigentumswohnung verkauft, fehlt oft schon die Grundvoraussetzung des § 577a BGB. (Gesetze im Internet)

Wie lang ist die Sperrfrist?

Bundesrechtlich beträgt sie drei Jahre. In einzelnen Ländern oder Gemeinden kann sie aber auf acht oder zehn Jahre verlängert sein. (Gesetze im Internet)

Ist nach Ablauf der Sperrfrist sofort der Auszug fällig?

Nein. Danach müssen zusätzlich Eigenbedarf, Kündigungsfrist und gegebenenfalls ein Härtewiderspruch geprüft werden. (Gesetze im Internet)

Warum ist die Rechtslage so fehleranfällig?

Weil oft Kaufdatum, Umwandlung, Gebietskulisse und Kündigungsfrist durcheinandergeraten. Genau dort passieren in der Praxis die meisten Fehler.

Weiterführende Links

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
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• § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• Mieterschutz und Wohnungsaufsicht in Nordrhein-Westfalen
• Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin
• Bayerische Mieterschutzverordnung
• Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses