Kurzantwort: Der Auszug allein verpflichtet Mieter nicht dazu, die Wohnung frisch zu streichen. Entscheidend sind die wirksamen Vereinbarungen, der Zustand bei Mietbeginn und der tatsächliche Renovierungsbedarf. Für selbst verursachte Schäden können andere Regeln gelten als für gewöhnliche Abnutzung.
Vor der Wohnungsübergabe verlangt der Vermieter einen neuen Anstrich, der Mieter hält die Klausel für unwirksam. Wer recht hat, lässt sich nicht allein am Alter des Vertrags ablesen. Dieser Ratgeber führt durch die Prüfung für Wohnraummietverträge. Kurze Antworten auf einzelne Fragen finden Sie in den Schönheitsreparaturen-FAQ.
1. Welche Arbeiten werden überhaupt verlangt?
Mit Schönheitsreparaturen sind Arbeiten gegen gewöhnliche dekorative Abnutzung gemeint, etwa das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken. Davon zu unterscheiden sind Reparaturen an beschädigten Bauteilen und der Rückbau eigener Einbauten.
Verlangen Sie eine konkrete Aufstellung: Welche Räume und Flächen sollen bearbeitet werden? Geht es um Gebrauchsspuren oder einen Schaden? Eine pauschale Forderung „alles renovieren“ beantwortet diese Fragen nicht.
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trägt grundsätzlich der Vermieter die Erhaltungspflicht. Sie kann hinsichtlich der Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Die Vereinbarung muss aber wirksam sein.
2. Formularvertrag oder tatsächlich ausgehandelte Vereinbarung?
Vorformulierte Mietbedingungen unterliegen der Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen, insbesondere § 307 BGB. Deshalb reicht der Hinweis „Das haben Sie unterschrieben“ nicht als Begründung einer Renovierungspflicht.
Eine echte Individualvereinbarung kann anders zu beurteilen sein. Dafür muss der Inhalt ernsthaft zur Verhandlung stehen; der Mieter muss ihn tatsächlich beeinflussen können. Eine Unterschrift oder die Wahl zwischen vorgegebenen Vertragsvarianten genügt dafür nicht ohne Weiteres.
Das ist etwa bei einer Quotenabgeltung wichtig: Sie soll den Mieter bei Vertragsende an Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen beteiligen. Als Formularklausel ist sie unwirksam. Eine wirklich individuell ausgehandelte Quotenabgeltung ist dagegen nicht schon wegen ihres Gegenstands ausgeschlossen. Der BGH hat dies am 6. März 2024 bestätigt.
Quellen: BGH, 18. März 2015 – VIII ZR 242/13; BGH, 6. März 2024 – VIII ZR 79/22.
3. Wie sah die Wohnung beim Einzug aus?
Eine formularmäßige Übertragung laufender Schönheitsreparaturen ist bei unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Übergabe ohne angemessenen Ausgleich unwirksam. Der Mieter soll nicht ohne entsprechenden Ausgleich auch die Gebrauchsspuren früherer Bewohner beseitigen müssen.
Die Wohnung muss dafür nicht völlig abgewohnt gewesen sein. Entscheidend ist der Gesamteindruck; unerhebliche Spuren bleiben außer Betracht. Umgekehrt bedeutet „vor Einzug nicht frisch gestrichen“ nicht automatisch „unrenoviert“.
Ein Ausgleich muss die zusätzliche Belastung angemessen kompensieren. Ein Mietnachlass ist daher nicht allein deshalb ausreichend, weil er im Vertrag erwähnt wird.
Für den Streitfall: Der Mieter muss die unrenovierte oder renovierungsbedürftige Übergabe darlegen und bei Bestreiten beweisen. Der Vermieter muss einen angemessenen Ausgleich darlegen und beweisen. Sichern Sie Übergabeprotokoll, Fotos und mögliche Zeugen.
Quelle: BGH, 18. März 2015 – VIII ZR 185/14.
4. Was steht im gesamten Klauselwerk?
Lesen Sie nicht nur den Absatz mit der Überschrift „Schönheitsreparaturen“, sondern auch Zusatzvereinbarungen und Rückgaberegeln. Mehrere Bestimmungen können zusammenwirken.
Prüfbedürftig sind insbesondere:
- Starre Zeitvorgaben: Eine Pflicht darf in Formularbedingungen nicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand allein an den Kalender anknüpfen. Unverbindliche Orientierungsfristen sind anders zu beurteilen. Einzelne Wörter ersetzen die Prüfung der ganzen Klausel nicht.
- Bedarfsunabhängige Endrenovierung: Eine Formularklausel, die beim Auszug Renovierung ohne Rücksicht auf die letzte Renovierung verlangt, ist unwirksam.
- Farbvorgaben während der Mietzeit: Formularmäßige Vorgaben neutraler, heller Farben können die Gestaltungsfreiheit unzulässig einschränken.
- Zwingender Fachbetrieb: Eine Formularklausel darf die Möglichkeit fachgerechter Eigenleistung nicht unangemessen ausschließen. Wer selbst arbeitet, muss gleichwohl fachgerecht arbeiten.
Diese Regeln betreffen Formularbedingungen. Ein bloßes Umbenennen einer Klausel zur „Individualvereinbarung“ ändert ihre rechtliche Einordnung nicht.
Quellen: BGH, 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; BGH, 12. September 2007 – VIII ZR 316/06; BGH, 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07; BGH, 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09.
5. Besteht tatsächlich Renovierungsbedarf – oder geht es um Schäden?
Auch eine wirksame Übertragung laufender Schönheitsreparaturen begründet keine automatische Vollrenovierung bei jedem Auszug. Prüfen Sie die betroffenen Flächen und den Umfang der Abnutzung.
Eine unwirksame Renovierungsklausel schließt allerdings nicht sämtliche Ansprüche des Vermieters aus. Insbesondere Schäden müssen gesondert beurteilt werden.
Das gilt auch bei ungewöhnlicher Farbgestaltung: Der BGH hat einen Schadensersatzanspruch bejaht, wenn eine neutral dekoriert übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgegeben wird, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren. Daraus folgt keine allgemeine Pflicht, jede farbige Wand weiß zu streichen.
Quelle: BGH, 6. November 2013 – VIII ZR 416/12.
6. Wann muss der Vermieter renovieren – und warum manchmal beide zahlen?
Ist die Übertragung unwirksam, bleibt die Erhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter. Bei unrenoviert überlassener Wohnung ist jedoch der vereinbarte Anfangszustand zu berücksichtigen: Die unwirksame Klausel verschafft keinen sofortigen Anspruch auf eine frisch renovierte Wohnung.
Hat sich dieser Dekorationszustand während der Mietzeit wesentlich verschlechtert, kann ein Renovierungsanspruch entstehen. Weil eine frische Renovierung die Wohnung besser stellt als beim Einzug, hält der BGH eine angemessene Beteiligung des Mieters an den erforderlichen Kosten für geboten – im Regelfall zur Hälfte.
Diese Kostenbeteiligung ist keine allgemeine 50-Prozent-Regel für Renovierungen. Sie betrifft die beschriebene Konstellation. Besondere Umstände können eine andere Aufteilung rechtfertigen. Der Vermieter kann die Kostenbeteiligung bei einem solchen Anspruch nach Art eines Zurückbehaltungsrechts geltend machen.
Quelle: BGH, 8. Juli 2020 – VIII ZR 270/18.
7. Was bedeutet eine unwirksame Klausel für die Kaution?
Aus einer unwirksamen Klausel entsteht kein Anspruch auf die dort verlangten Schönheitsreparaturen. Ein darauf gestützter Kostenabzug ist daher nicht schon durch die Vertragsunterschrift gerechtfertigt.
Die Kaution muss aber nicht deshalb in jedem Fall sofort vollständig ausgezahlt werden. Andere berechtigte Forderungen, etwa wegen nachgewiesener Schäden, sind getrennt zu prüfen. Lassen Sie sich die einzelnen Abzüge und ihre Grundlage erläutern.
Auch Verjährung und Aufrechnung sind auseinanderzuhalten: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein verjährter Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache noch gegen die Rückzahlung einer Barkaution aufgerechnet werden. Das erlaubt keine beliebigen Kautionsabzüge.
Quelle: BGH, 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23.
8. Schon renoviert? Erstattung und Verjährung prüfen
Wer wegen einer unerkannt unwirksamen Klausel renoviert hat, kann einen Anspruch gegen den Vermieter haben. Ein Erstattungsanspruch ist aber weder automatisch gegeben noch stets so hoch wie die Rechnung eines Malerbetriebs.
Bei Eigenleistung stellt der BGH regelmäßig auf notwendige Materialkosten und eine angemessene Vergütung der Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis ab. Der Einsatz eigener Freizeit wird nicht ohne Weiteres wie professionelle Handwerkerarbeit vergütet. Dokumentieren Sie Arbeiten, Material und Helferleistungen.
Wichtig ist der richtige Fristbeginn: Solche Ersatzansprüche des Mieters verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB grundsätzlich in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen knüpft § 548 Abs. 1 BGB dagegen an den Rückerhalt der Mietsache an. Das sind unterschiedliche Zeitpunkte.
Ein bloßes Aufforderungsschreiben hemmt die Verjährung nicht automatisch. Lassen Sie rechtzeitig klären, welche fristwahrende Maßnahme nötig ist.
Quellen: BGH, 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07; BGH, 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10; § 548 BGB.
Vor der Übergabe: Diese Unterlagen zusammenstellen
- Mietvertrag einschließlich Anlagen und späterer Vereinbarungen.
- Protokoll und Fotos vom Einzug.
- Aktuelle Fotos der konkret beanstandeten Flächen.
- Nachweise über zwischenzeitliche Renovierungen und einen etwaigen Ausgleich bei Einzug.
- Schriftliche Forderungen und Kautionsabrechnung des Vermieters.
Mieter sollten vor größeren Arbeiten prüfen, ob und in welchem Umfang sie verpflichtet sind. Vermieter sollten konkrete Arbeiten und deren Grundlage benennen. Halten Sie bei der Übergabe fest, welche Punkte tatsächlich festgestellt wurden und welche streitig bleiben. Ungeprüfte Kostenübernahmen sollten nicht beiläufig in einem Übergabeprotokoll bestätigt werden.
Weitere Einzelfragen beantworten die Schönheitsreparaturen-FAQ. Der Beitrag behandelt Wohnraummiete; die Aussagen sind nicht pauschal auf Gewerberaum zu übertragen.