Stimmen die Mietbeträge? Gehört der Keller zur Wohnung? Wie lange bindet der Vertrag beide Seiten? Solche Fragen sollten Mieter und Vermieter vor der Unterschrift klären. Diese Checkliste hilft, die wichtigsten Vereinbarungen eines Wohnraummietvertrags durchzugehen. Sie ersetzt keine Prüfung ungewöhnlicher oder umstrittener Klauseln.
1. Vertragspartner und Unterschriften klären
Prüfen Sie, wer den Vertrag abschließen soll. Namen und Anschriften müssen die Beteiligten eindeutig erkennen lassen. Sind mehrere Personen als Mieter vorgesehen, sollte klar sein, ob tatsächlich alle Vertragspartner werden sollen. Das bloße Mitwohnen ist davon zu unterscheiden.
Bei einem schriftlichen Vertrag sollten die vorgesehenen Vertragspartner unterschreiben oder wirksam vertreten werden. Unterschreibt eine Hausverwaltung oder eine andere Person, klären Sie, für wen sie handelt und ob sie dazu bevollmächtigt ist. Eine Unterschrift in fremdem Namen und eine Unterschrift als eigener Vertragspartner haben unterschiedliche Folgen.
Ein Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich zustande kommen. Eine fehlende Unterschrift bedeutet deshalb nicht in jedem Fall, dass überhaupt kein Vertrag besteht. Für einzelne Vereinbarungen gelten besondere Formanforderungen.
Ausführlicher zum Vertragsschluss: Wann ist ein Mietvertrag gültig? Unterschrift, Einzug und Vertragsschluss.
2. Wohnung, Nebenräume und Ausstattung genau bezeichnen
Vergleichen Sie den Vertrag mit der besichtigten Wohnung. Stimmen Adresse, Etage und Wohnungsbezeichnung? Welche Räume und Einrichtungen gehören dazu?
- Keller, Dachboden, Stellplatz oder Garage: mitvermietet, gesondert vermietet oder nur zur Nutzung überlassen?
- Garten, Terrasse und Gemeinschaftsräume: alleinige oder gemeinsame Nutzung?
- Einbauküche, Bodenbeläge und andere Ausstattung: Bestandteil der Vermietung oder gesonderte Übernahme vom Vormieter?
- Wohnfläche: Welche Größe wird angegeben und wie sind Balkon oder Terrasse berücksichtigt?
Halten Sie Zusagen zu Ausstattung oder noch auszuführenden Arbeiten konkret fest. Bei einer Küche sollte beispielsweise erkennbar sein, wem sie gehört und welche Geräte mitvermietet werden. Das erspart später die Suche nach dem Inhalt mündlicher Absprachen.
3. Mietbeginn, Laufzeit und Kündigungsbindung prüfen
Unterscheiden Sie zwischen dem vereinbarten Mietbeginn und dem tatsächlichen Übergabetermin. Klären Sie, wann die Wohnung zur Verfügung stehen soll und welche Arbeiten bis dahin erledigt sein müssen.
Steht im Vertrag ein Enddatum, genügt das bei einem gewöhnlichen Wohnraummietverhältnis nicht automatisch für eine wirksame Befristung. § 575 BGB verlangt einen gesetzlichen Befristungsgrund und dessen schriftliche Mitteilung bei Vertragsschluss. Fehlen die Voraussetzungen, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet. Für bestimmte Sonderformen der Wohnraumvermietung gelten abweichende Regeln.
Ein Kündigungsverzicht ist etwas anderes als eine Befristung: Der Vertrag kann unbefristet laufen, während die ordentliche Kündigung – die Kündigung mit der geltenden Frist – zunächst ausgeschlossen ist. Ob eine solche Vereinbarung wirksam ist, hängt von ihrer Gestaltung ab. Prüfen Sie deshalb, ab welchem Termin Sie den Vertrag tatsächlich beenden könnten.
Weiterführend: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter.
4. Monatliche Zahlung und Betriebskosten auseinanderhalten
Rechnen Sie die vereinbarte monatliche Gesamtzahlung nach. Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen sowie gegebenenfalls eine gesonderte Stellplatzmiete sollten eindeutig zugeordnet sein.
Bei den Betriebskosten ist entscheidend, welche Kosten wirksam auf den Mieter übertragen werden. Eine Vertragsüberschrift allein macht nicht jede Ausgabe umlagefähig. Grundlage für Vereinbarungen und die Abrechnung ist § 556 BGB.
Unterscheiden Sie insbesondere:
- Vorauszahlung: Über die Betriebskostenvorauszahlungen wird jährlich abgerechnet. Daraus können eine Nachzahlung oder ein Guthaben entstehen.
- Pauschale: Für die von einer wirksamen Pauschale erfassten Kosten erfolgt grundsätzlich keine jährliche Abrechnung. Prüfen Sie genau, welche Kosten sie abdeckt.
Heiz- und Warmwasserkosten lassen sich nicht beliebig durch eine Pauschale ersetzen. Die Heizkostenverordnung kann eine Abrechnung auch dann vorschreiben, wenn der Vertrag eine Pauschale vorsieht. Ob eine Ausnahme greift, muss gesondert geprüft werden. Maßgeblich ist insbesondere § 2 Heizkostenverordnung.
Klären Sie außerdem Zahlungsempfänger, Bankverbindung und Zahlungsrhythmus. Prüfen Sie gesondert, ob die vereinbarte Miethöhe zulässig ist. Je nach Ort und Wohnung kann die Mietpreisbremse eingreifen; es bestehen jedoch Ausnahmen.
Weiterführend: Nicht umlagefähige Nebenkosten und Mietpreisbremse.
5. Künftige Mietänderungen erkennen
Enthält der Vertrag eine Staffel- oder Indexmiete, sollten beide Seiten verstehen, wie sich die Zahlung künftig verändern kann.
Bei einer Staffelmiete werden künftige Mietbeträge oder Erhöhungen für bestimmte Zeiträume in Geldbeträgen festgelegt. Eine bloße Prozentangabe genügt dafür nicht. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB).
Eine Indexmiete knüpft die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland. Das bedeutet keine beliebige jährliche Erhöhung durch den Vermieter. Eine Änderung setzt die gesetzlichen Voraussetzungen und eine entsprechende Erklärung voraus (§ 557b BGB).
Prüfen Sie bei beiden Modellen den genauen Wortlaut und ihre Folgen für weitere Mieterhöhungen. Die heute vereinbarte Anfangsmiete allein beschreibt die mögliche spätere Belastung nicht vollständig.
6. Kaution: Höhe, Zahlungsweise und Anlage prüfen
Eine Kaution ist nur zu leisten, wenn sie vereinbart wurde. Bei Wohnraum darf die vereinbarte Sicherheit grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 BGB).
Ist eine Geldkaution vereinbart, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die beiden weiteren werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Eine Vertragsklausel darf dieses Recht nicht zum Nachteil des Mieters beseitigen.
Die Geldkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Klären Sie, welche zulässige Anlageform vereinbart ist und wohin die Zahlung erfolgen soll. Werden zusätzlich weitere Sicherheiten verlangt, etwa eine Bürgschaft, ist die Gesamtgestaltung gesondert zu prüfen.
7. Nutzung, Hausordnung und Renovierungsklauseln lesen
Lassen Sie sich alle Anlagen geben, auf die der Vertrag verweist. Dazu kann die Hausordnung gehören. Klären Sie auch konkrete Vorhaben, etwa eine Tierhaltung, eine Untervermietung oder eine Nutzung zu beruflichen Zwecken. Ob eine Erlaubnis nötig ist oder verlangt werden kann, hängt von der jeweiligen Nutzung und den Umständen ab.
Lesen Sie Renovierungs- und Kleinreparaturklauseln aufmerksam. Nicht jede vorgedruckte Regelung ist wirksam. Bei Schönheitsreparaturen spielen insbesondere der Klauselwortlaut und der Zustand bei der Übergabe eine Rolle. Schäden und übliche Abnutzung sind ebenfalls zu unterscheiden.
Weiterführend: Schönheitsreparaturen beim Auszug: Wer muss renovieren?.
8. Übergabe und Vertragsunterlagen vorbereiten
Vereinbaren Sie, wie Zustand und Ausstattung bei der Übergabe festgehalten werden. Ein Protokoll kann beiden Seiten als Beweismittel helfen. Notieren Sie insbesondere vorhandene Schäden, noch vereinbarte Arbeiten, Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Ergänzende Fotos sollten den Zustand nachvollziehbar zeigen.
Unterschreiben Sie keine Erklärung, die einen tatsächlich vorhandenen Mangel als nicht vorhanden darstellt. Kennen Sie einen Mangel schon bei Vertragsschluss, sind Mietminderung und Schadensersatz wegen dieses Mangels nach § 536b BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Klären Sie deshalb vor dem Abschluss ausdrücklich, welche Beseitigungspflichten und Rechte vereinbart werden. Erfahren Sie erst später von dem Mangel und übernehmen die Wohnung dennoch in Kenntnis des Mangels, müssen Sie sich Ihre Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz bei der Übergabe vorbehalten. Erklären Sie deshalb bei der Übergabe klar, dass Sie diese Rechte wegen des Mangels behalten wollen. Ein bloßer Eintrag des Mangels im Protokoll genügt dafür nicht.
Nehmen Sie den vollständigen Vertrag samt Anlagen, vereinbarten Änderungen und später dem Übergabeprotokoll zu Ihren Unterlagen. Änderungen vor der Unterzeichnung sollten in allen Vertragsexemplaren übereinstimmen.
Vor der Unterschrift: offene Punkte klären
Gehen Sie unklare Beträge, fehlende Anlagen und abweichende Zusagen mit der anderen Vertragsseite durch. Lassen Sie wichtige Ergänzungen konkret aufnehmen. Enthält der Vertrag ungewöhnliche Bindungen, widersprüchliche Regelungen oder hohe zusätzliche Zahlungspflichten, empfiehlt sich eine individuelle Prüfung vor dem Abschluss.
Die Checkliste hilft beim Lesen eines Wohnraummietvertrags. Sie ist kein Vertragsmuster und garantiert nicht die Wirksamkeit jeder einzelnen Vereinbarung.