Die Heizung fällt aus, der Vermieter möchte die Wohnung besichtigen oder die Nebenkostenabrechnung wirft Fragen auf: Welche Rechte haben Mieter in solchen Situationen? Dieser Überblick erklärt die wichtigsten Regeln für Wohnraummietverhältnisse. Über die verlinkten Fachbeiträge können Mieter und Vermieter einzelne Fragen genauer prüfen.
1. Mietvertrag: Vereinbarungen und Klauseln prüfen
Ein Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Ein schriftlicher Vertrag hilft jedoch beiden Seiten, die Vereinbarungen später nachzuweisen. Bewahren Sie deshalb den Vertrag, Anlagen und spätere Änderungen zusammen auf.
Prüfen Sie insbesondere, welche Räume mitvermietet sind, wie hoch die Miete ist, welche Betriebskosten vereinbart wurden und ob eine Befristung oder ein Kündigungsverzicht vorgesehen ist. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Gerade bei Renovierungspflichten kommt es auf den genauen Wortlaut und den Zustand der Wohnung bei der Übergabe an.
Mehr dazu: Wann ist ein Mietvertrag gültig? und Schönheitsreparaturen beim Auszug.
2. Kündigung: Drei Monate sind die Regel, aber nicht immer möglich
Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag können Mieter grundsätzlich ohne Begründung mit der geltenden Kündigungsfrist kündigen. Das wird als ordentliche Kündigung bezeichnet. Nach § 573c BGB muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats endet. Entscheidend ist der rechtzeitige Zugang, nicht das Absendedatum.
Ein wirksamer Kündigungsverzicht oder ein wirksamer Zeitmietvertrag kann die ordentliche Kündigung ausschließen. Für bestimmte Wohnformen gelten Sonderregeln, etwa für bestimmte möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Vermieter benötigen für eine ordentliche Kündigung im Regelfall ein berechtigtes Interesse, beispielsweise tatsächlich bestehenden Eigenbedarf. Das regelt § 573 BGB. Es gibt gesetzliche Ausnahmen: In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen kann unter den Voraussetzungen des § 573a BGB eine erleichterte Kündigung mit verlängerter Frist möglich sein.
Eine Wohnraumkündigung bedarf nach § 568 BGB der Schriftform. Eine einfache E-Mail oder WhatsApp-Nachricht genügt nicht. Wer eine Kündigung erhält, sollte ihre Wirksamkeit und mögliche Reaktionen frühzeitig prüfen lassen. Bei einer ordentlichen Vermieterkündigung kann insbesondere ein Härtewiderspruch in Betracht kommen; dafür gelten eigene Voraussetzungen und Fristen.
Weiterführend: Kündigungsfristen, Eigenbedarfskündigung und Härtefall und Widerspruch.
3. Mängel: Reparatur verlangen und den Vermieter informieren
Der Vermieter muss die Wohnung grundsätzlich in einem Zustand erhalten, der dem vereinbarten Gebrauch entspricht. Grundlage ist § 535 BGB. Eine ausgefallene Heizung oder ein undichtes Rohr kann deshalb einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels begründen. Bei Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, ist die Verantwortlichkeit gesondert zu prüfen.
Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, müssen Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen, also ohne schuldhaftes Zögern. Dafür schreibt § 536c BGB grundsätzlich keine besondere Form vor. Eine Nachricht, deren Inhalt und Zugang sich nachweisen lassen, ist aber sinnvoll. Bei einem dringenden Schaden sollte zusätzlich sofort telefonisch Kontakt aufgenommen werden.
Beschreiben Sie, was betroffen ist, seit wann das Problem besteht und wie es die Nutzung beeinträchtigt. Fotos, Temperaturaufzeichnungen oder Zeugen können helfen. Fordern Sie Abhilfe und setzen Sie eine zur Dringlichkeit passende Frist. Bei einem Wasserrohrbruch muss schneller gehandelt werden als bei einer kleineren Reparatur.
Eine unterlassene Anzeige kann Schadensersatzpflichten auslösen und Mängelrechte einschränken, soweit der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen konnte. Bei Feuchtigkeit und Schimmel ist außerdem häufig umstritten, ob bauliche Ursachen, das Nutzungsverhalten oder mehrere Faktoren zusammenwirken.
Weiterführend: Schimmel in der Wohnung: Ursachen und Rechte.
4. Mietminderung: Keine pauschale Quote übernehmen
Beeinträchtigt ein Mangel die vereinbarte Nutzung mehr als nur unerheblich, ist die geschuldete Miete nach § 536 BGB grundsätzlich kraft Gesetzes herabgesetzt. Es braucht dafür weder einen Antrag noch die Zustimmung des Vermieters. Auch der Ablauf einer Reparaturfrist ist für die Minderung als solche keine allgemeine Voraussetzung.
Ob und in welcher Höhe eine Minderung berechtigt ist, hängt jedoch vom konkreten Fall ab. Entscheidend sind unter anderem Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung. Eine Quote aus einem anderen Urteil lässt sich daher nicht einfach übernehmen.
Hat der Mieter den Mangel selbst zu vertreten, ist eine Mietminderung grundsätzlich ausgeschlossen. Gemeint sind Mängel, für die der Mieter rechtlich verantwortlich ist. Ausnahmen können etwa bei einem leicht fahrlässig verursachten Brandschaden bestehen, wenn der Vermieter nach den Grundsätzen der Gebäudeversicherung für die Beseitigung einzustehen hat (BGH, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13). Dabei geht es um die Frage, ob der Vermieter zur Schadensbeseitigung auf die Gebäudeversicherung zurückgreifen muss. Ob diese Ausnahme greift, muss im Einzelfall geprüft werden.
Eine Mietminderung kann auch ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss kennt. Das kann ebenso gelten, wenn er die Wohnung trotz eines bekannten Mangels übernimmt, ohne sich seine Rechte wegen dieses Mangels vorzubehalten. Welche Voraussetzungen dafür gelten, regelt § 536b BGB. Auch eine versäumte Mängelanzeige kann sich auswirken. Für Beeinträchtigungen durch bestimmte energetische Modernisierungen sieht § 536 Absatz 1a BGB einen dreimonatigen Minderungsausschluss vor.
Wer zu viel einbehält, riskiert Mietrückstände und unter Umständen eine Kündigung. Bei unklarer Ursache oder Höhe empfiehlt sich deshalb eine rechtliche Prüfung, bevor Zahlungen gekürzt werden.
An Beispielen erläutert: Mietminderung bei Schimmel.
5. Zutritt zur Wohnung: Anlass und Termin müssen passen
Mieter haben das Hausrecht in ihrer Wohnung. Das Eigentum allein berechtigt den Vermieter nicht, jederzeit einzutreten oder einen vorhandenen Schlüssel eigenmächtig zu benutzen.
Umgekehrt müssen Mieter einen berechtigten Zutrittswunsch ermöglichen. Nach dem BGH-Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 setzt die Pflicht, Zutritt zu gewähren, einen konkreten sachlichen Grund und eine entsprechende Vorankündigung voraus. Ein solcher Grund kann beispielsweise die Untersuchung eines gemeldeten Schadens sein. Eine allgemeine Kontrolle ohne konkreten Anlass lässt sich daraus nicht ableiten.
Vermieter sollten den Zweck nennen und einen zumutbaren Termin abstimmen. Mieter sollten bei einem berechtigten Anliegen mitwirken und bei Verhinderung geeignete Alternativen anbieten. Auch ein berechtigter Besichtigungswunsch erlaubt grundsätzlich kein eigenmächtiges Betreten gegen den Willen des Mieters.
Bei einer akuten Gefahr, etwa durch austretendes Wasser, kann eine sofortige Gefahrenabwehr erforderlich sein. Ob dafür ein Zutritt ohne vorherige Zustimmung gerechtfertigt ist, hängt von der konkreten Notlage ab; die Maßnahmen müssen auf das Erforderliche beschränkt bleiben.
6. Nebenkosten: Abrechnung und Belege prüfen
Betriebskosten müssen Mieter grundsätzlich nur tragen, wenn dies wirksam vereinbart wurde. Bei vereinbarten Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Nach § 556 BGB muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen; eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Mieter können Einsicht in die Belege verlangen, auf denen die Abrechnung beruht. Nach der geltenden Fassung von § 556 Absatz 4 BGB darf der Vermieter diese auch elektronisch bereitstellen. Mieter können daher nicht in jedem Fall verlangen, die Belege als Papieroriginale einzusehen.
Prüfen Sie, ob die Kosten vereinbart und umlagefähig sind, der Verteilerschlüssel stimmt und Ihre Vorauszahlungen berücksichtigt wurden. Einwendungen müssen dem Vermieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden. Auch hier gibt es eine Ausnahme, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Warten Sie mit konkreten Einwendungen nicht unnötig auf das Ende dieser Frist.
Weiterführend: Nicht umlagefähige Nebenkosten und Einwendungen trotz bereits bezahlter Abrechnung.
Bei Streit: Unterlagen sichern und Fristen prüfen
Halten Sie das konkrete Problem, wichtige Termine und bisherige Absprachen fest. Bewahren Sie Vertrag, Abrechnungen und Nachrichten auf. Das erleichtert ein sachliches Gespräch und eine spätere Prüfung. Bei einer Kündigung, erheblichen Mängeln oder drohenden Zahlungsrückständen sollten Sie zeitnah fachkundigen Rat einholen.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über typische Wohnraummietverhältnisse. Für Sonderfälle und die Beurteilung eines konkreten Streits sind der Vertrag und die Umstände des Einzelfalls maßgeblich.