Was der Bundesgerichtshof zur vereinbarten Schlüsselrückgabe entschieden hat – und warum der unangekündigte Einwurf riskant bleibt.
Die kurze Antwort
Drei Schritte zur Rückgabe: Wohnung räumen. Rückgabeweg vereinbaren. Schlüssel rechtzeitig abgeben. Der Vermieter muss den unmittelbaren Besitz an der geräumten Wohnung erhalten. [1] Ein Schlüsseleinwurf kann genügen, wenn dieser Rückgabeweg vereinbart ist und die Schlüssel tatsächlich fristgerecht eingeworfen werden. [2] Ob ein unangekündigter Einwurf ohne Kenntnis des Vermieters ausreicht, ließ der BGH offen. [3]
Wer aus einer Mietwohnung auszieht, möchte die Angelegenheit häufig möglichst unkompliziert abschließen: Möbel hinaus, Tür abschließen, Schlüssel abgeben. Wenn der Vermieter nicht erreichbar ist, erscheint der Briefkasten als einfache Lösung. Doch gerade bei einem festen Rückgabetermin kann es auf Einzelheiten ankommen. War diese Art der Übergabe abgesprochen? War die Wohnung bereits geräumt? Und lässt sich später feststellen, wann die Schlüssel tatsächlich eingeworfen wurden?
Mit seinem Urteil vom 9. September 2026 (VIII ZR 127/25) hat der Bundesgerichtshof wichtige Fragen zur Rückgabe nach § 546 BGB behandelt. Das Urteil erlaubt keinen beliebigen Schlüsseleinwurf. Es zeigt vielmehr, wie entscheidend eine verständliche Abstimmung zwischen den Vertragsparteien und die tatsächliche Besitzverschaffung sein können. [2][3]
1. Was bedeutet „Wohnung zurückgeben“ rechtlich?
Ausziehen ist nicht dasselbe wie die Rückgabe
Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Rechtlich geht es dabei um mehr als das Verlassen der Wohnung: Erforderlich sind grundsätzlich ihre Räumung und die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter. Für den Besitzbegriff ist § 854 Abs. 1 BGB maßgeblich. [1]
Wer lediglich die Wohnung verlässt, dem Vermieter aber die tatsächliche Sachherrschaft nicht verschafft, hat damit seine Rückgabepflicht nicht schon erfüllt. Umgekehrt lässt sich aus einer Schlüsselabgabe allein nicht unabhängig vom Zustand der Räume und von den tatsächlichen Besitzverhältnissen auf eine ordnungsgemäße Rückgabe schließen. [1] Ob einzelne zurückgelassene Gegenstände in einem konkreten Fall rechtlich erheblich sind, bedarf einer gesonderten Betrachtung; hierzu lässt sich aus dem Urteil keine pauschale Regel für jede Bagatelle ableiten.
Welche Rolle spielen die Schlüssel?
Wohnungsschlüssel sind regelmäßig das praktische Mittel, mit dem der Vermieter wieder Zugang zu den Räumen und deren tatsächliche Sachherrschaft erhalten kann. Ihre Abgabe ist deshalb bei der Rückgabe besonders wichtig. Entscheidend bleibt aber, ob auf dem gewählten Weg dem Vermieter der unmittelbare Besitz tatsächlich verschafft wird. [1][2]
Ein Übergabeprotokoll dient vor allem der Beweisvorsorge: Es hält fest, wie die Wohnung aussah und wann welche Schlüssel übergeben wurden. Für die rechtliche Rückgabe ist ein solches Protokoll nach dieser Entscheidung nicht allgemein vorgeschrieben.
2. Schlüssel in den Briefkasten: Wann kann das genügen?
Wenn der Rückgabeweg vorher abgestimmt ist
Ein Schlüsseleinwurf kann eine zulässige Art der Rückgabe sein, wenn Mieter und Vermieter sich gerade auf diesen Weg verständigt haben. Nach dem vom BGH erläuterten rechtlichen Maßstab kommt es dann darauf an, ob die Mieträume geräumt sind und die Schlüssel entsprechend der Vereinbarung tatsächlich rechtzeitig in den bezeichneten Briefkasten gelangen. [2]
Ist eine solche Rückgabeform wirksam abgestimmt und fristgerecht durchgeführt, kommt es nicht zusätzlich darauf an, wann der Vermieter von dem bereits vollzogenen Einwurf tatsächlich Kenntnis erlangt. Das bedeutet aber keineswegs, dass der Einwurf ohne Vereinbarung oder unabhängig von seinem Zeitpunkt stets genügt. [2][3]
Prüfen Sie vor dem Einwurf zwei Dinge: War der Briefkasten überhaupt als Rückgabeweg akzeptiert? Und hat der Mieter diesen Weg innerhalb der maßgeblichen Frist tatsächlich genutzt? Gerade die zweite Frage sollte sich nachvollziehbar dokumentieren lassen.
Warum Schweigen nicht generell Zustimmung bedeutet
Nach dem Vortrag der Mieter war eine Mitarbeiterin der Vermieter vorab über den geplanten Schlüsseleinwurf informiert. Sie habe der Ankündigung nicht widersprochen. Unter diesen besonderen Umständen konnte ihr Schweigen als Zustimmung zu dem angekündigten Einwurf verstanden werden – allerdings nur, wenn sich die behaupteten Umstände bestätigen. [4]
Daraus folgt kein allgemeiner Grundsatz, dass die bloße Nichtreaktion eines Vermieters immer als Zustimmung zu einer Schlüsselablage gilt. Ob es eine entsprechende Absprache gab und welche Bedeutung die Reaktion der Mitarbeiterin tatsächlich hatte, musste im konkreten Verfahren erst noch aufgeklärt werden. [4][5]
Unangekündigter Einwurf: die offene Rechtsfrage
Besonders wichtig ist, was der BGH gerade nicht entschieden hat: Ob ein Mieter die Rückgabe schon dadurch bewirken kann, dass er dem Vermieter ohne vorherige Verständigung Schlüssel zusendet oder in dessen Briefkasten einwirft, und ob es hierfür auf eine Kenntnis des Vermieters ankommt, blieb offen. [3]
Vorsicht bei Alleingängen: Ein unangekündigter Einwurf ist nach diesem Urteil weder generell als wirksam noch generell als unwirksam einzuordnen. Er ist aber kein rechtlich gesicherter Standardweg. Sinnvoller ist es, die Rückgabeform vorher eindeutig abzusprechen und die Durchführung zu dokumentieren.
Eine andere Frage ist, wann bestimmte Ansprüche verjähren (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dafür gelten andere Maßstäbe als für die Frage, ob die Wohnung nach § 546 BGB zurückgegeben wurde. [3] Um die Verjährung selbst geht es in diesem Beitrag nicht.
3. Was hat der BGH in VIII ZR 127/25 tatsächlich entschieden?
Zwei Mietaufhebungsverträge und hohe Abfindungen
Ausgangspunkt waren zwei Mietaufhebungsverträge über Wohnungen in Frankfurt am Main. Den Mietern waren für eine fristgerechte Räumung und Rückgabe Abfindungen in Höhe von 40.000 Euro beziehungsweise 41.400 Euro zugesagt. Ursprünglich war eine Rückgabe bis zum 31. März 2022 um 12 Uhr vorgesehen. Über die tatsächliche Übergabe, weitere Gespräche und spätere Absprachen entstand Streit. [5]
Die Mieter behaupteten, sie hätten die Schlüssel noch am 31. März vor Mitternacht in den Geschäftsbriefkasten der Vermieter eingeworfen. Eine Mitarbeiterin sei darüber zuvor informiert worden und habe nicht widersprochen. Außerdem beriefen sich die Mieter auf eine nachträgliche Verständigung, wonach auch eine Rückgabe am 1. April 2022 nicht zum Verlust der Abfindungen führen sollte. [5]
Das sind die Behauptungen der Mieterseite – keine vom BGH abschließend festgestellten Tatsachen. Gerade ob der Einwurf wie geschildert erfolgte, ob die Rückgabeart einvernehmlich abgestimmt war und ob eine wirksame spätere Abrede bestand, war weiterhin aufzuklären. [5][6]
Der BGH verwies den Rechtsstreit zurück
Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurück. Seine rechtliche Beurteilung beruhte hinsichtlich wesentlicher Umstände auf dem Vortrag, der im Revisionsverfahren zugrunde zu legen war. Das ersetzt keine Tatsachenfeststellung. [6]
Der BGH hat deshalb weder entschieden, dass die Schlüssel tatsächlich fristgerecht eingeworfen wurden, noch den Mietern die Abfindungen endgültig zugesprochen. Ebenso wenig wurden die Abfindungsansprüche endgültig verneint. Entscheidend blieb, welche Absprachen und tatsächlichen Abläufe sich nach weiterer Aufklärung feststellen lassen. [6]
4. Kann eine mündliche Absprache den Mietaufhebungsvertrag ändern?
Neben der Schlüsselrückgabe ging es um eine zweite Rechtsfrage: Was gilt, wenn die Parteien nach Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags eine abweichende Regelung treffen, der Vertrag aber eine Schriftformklausel enthält?
Der BGH befasste sich mit einer einfachen vertraglichen Schriftformklausel. Eine solche Klausel kann nach seiner Rechtsprechung durch einen späteren übereinstimmenden Willen zur formlosen Vertragsänderung stillschweigend aufgehoben werden. Dafür müssen die Parteien die Klausel nicht ausdrücklich erwähnen oder sich ihrer bei der späteren Abrede bewusst sein. [7]
Dieser Grundsatz hat Grenzen. Er lässt sich nicht ohne Weiteres auf qualifizierte oder doppelte individuell vereinbarte Schriftformklauseln übertragen. Zwingende gesetzliche Formerfordernisse werden durch eine solche Vereinbarung ebenfalls nicht generell außer Kraft gesetzt. [7]
Im entschiedenen Fall war gerade umstritten, ob tatsächlich eine spätere Verständigung zustande gekommen war, nach der eine Rückgabe am 1. April 2022 den Abfindungsanspruch unberührt lassen sollte. Auch die Frage, ob die beteiligte Mitarbeiterin entsprechende Erklärungen wirksam entgegennehmen oder abgeben konnte, bedurfte weiterer Feststellungen. [7][6] Wer einen Mietaufhebungsvertrag vereinbart, sollte deshalb spätere Änderungen möglichst so dokumentieren, dass Inhalt und Beteiligte nachvollziehbar bleiben.
5. Wie lässt sich die Schlüsselrückgabe sicher organisieren?
Für Mieter: den Rückgabeweg vorher klären
Verständigen Sie sich nach Möglichkeit vor dem Auszug mit dem Vermieter über Termin, Ort und Art der Schlüsselübergabe. Wenn ein Einwurf in einen bestimmten Briefkasten vorgesehen ist, sollte diese Abrede eindeutig sein. Eine kurze schriftliche Bestätigung kann spätere Missverständnisse vermeiden.
Halten Sie außerdem nachvollziehbar fest, wann die Wohnung geräumt war, welche Schlüssel übergeben wurden und auf welchem Weg die Abgabe erfolgte. Fotos, eine Terminbestätigung oder eine Empfangsbestätigung können dabei praktisch hilfreich sein. Falls sich ein Termin verschiebt, sollte auch eine entsprechende Verständigung möglichst dokumentiert werden.
Diese Hinweise sind Empfehlungen zur Absicherung und Beweiserleichterung. Sie ersetzen weder die erforderliche Besitzverschaffung noch garantieren sie, dass ein bestimmter Schlüsseleinwurf im Streitfall als rechtzeitig anerkannt wird. Entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls. [1][2]
Für Vermieter: Zuständigkeiten und Ablauf festlegen
Auch Vermieter können Unsicherheiten vermeiden, wenn sie einen klaren Übergabetermin und eine erreichbare Empfangsperson benennen. Soll eine Schlüsselabgabe ohne persönliche Übergabe stattfinden, ist eine eindeutige Verständigung über den vorgesehenen Weg besonders wichtig.
Wer eine angekündigte Schlüsselabgabe nicht akzeptieren möchte, sollte sich nicht darauf verlassen, dass sein Schweigen immer eindeutig verstanden wird. Gerade die Besonderheiten des BGH-Falls zeigen, wie unterschiedlich eine Nichtreaktion im konkreten Zusammenhang ausgelegt werden kann. [4]
Notieren Sie die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel, ihren Eingangszeitpunkt und wer die geräumte Wohnung tatsächlich übernehmen konnte.
6. Häufige Fragen zur Schlüsselrückgabe
Darf ich die Wohnungsschlüssel einfach in den Briefkasten werfen?
Ohne Absprache bleibt der Einwurf riskant. Ist die Wohnung geräumt, der Briefkasten als Rückgabeweg vereinbart und werden die Schlüssel rechtzeitig eingeworfen, kann so der unmittelbare Besitz auf den Vermieter übergehen. [1][2] Ob ein unangekündigter Einwurf ohne Kenntnis des Vermieters genügt, ließ der BGH ausdrücklich offen. [3]
Wann ist ein vereinbarter Schlüsseleinwurf rechtzeitig?
Das richtet sich nach der konkreten Rückgabeabrede und dem maßgeblichen Termin. Die Wohnung muss im rechtlichen Sinn zurückgegeben und der vereinbarte Schlüsselweg tatsächlich fristgerecht eingehalten werden. Eine für alle Fälle geltende Uhrzeit hat der BGH mit diesem Urteil nicht festgelegt. Dokumentieren Sie deshalb die Vereinbarung und den tatsächlichen Einwurf möglichst genau. [1][2]
Ist ein Wohnungsübergabeprotokoll zwingend?
Nein. Entscheidend sind die geräumte Wohnung und die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes, nicht die Unterschrift unter einem Übergabeprotokoll. Bei späteren Streitigkeiten kann das Protokoll dennoch helfen. [1]
Was gilt, wenn eine Abfindung im Mietaufhebungsvertrag vereinbart wurde?
Ob ein Abfindungsanspruch besteht, richtet sich nach dem konkreten Vertragsinhalt und gegebenenfalls wirksamen späteren Absprachen sowie dem feststellbaren Rückgabeablauf. Das BGH-Urteil zeigt, dass auch eine formlose Änderungsvereinbarung trotz einfacher Schriftformklausel rechtlich erheblich sein kann. Der BGH hat im konkreten Verfahren allerdings selbst keine Abfindungszahlung zugesprochen. [6][7]
7. Fazit: Abstimmen, räumen, dokumentieren
Die Wohnungsschlüssel in einen Briefkasten zu werfen, ist nicht von vornherein ausgeschlossen. Rechtlich entscheidend ist jedoch, ob die Rückgabeform vereinbart wurde, ob die Mieträume geräumt sind und ob der Einwurf wie abgesprochen tatsächlich rechtzeitig erfolgte. Das bloße Schweigen des Vermieters ist keine allgemeine Zustimmung. [1][2][4]
Am sichersten ist eine klare Absprache: Wer nimmt die Schlüssel entgegen, wo und bis wann? Halten Sie die tatsächliche Übergabe fest. Bei einem unangekündigten Schlüsseleinwurf bleibt nach VIII ZR 127/25 eine entscheidende Frage ausdrücklich offen. [3]
Quellen und Fußnoten
[1] § 546 Abs. 1 BGB (Rückgabepflicht), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html ; § 854 Abs. 1 BGB (Besitz), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__854.html ; BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 24–27.
[2] BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 25, 30–31 (vereinbarter Rückgabeweg, tatsächlicher Einwurf und Kenntnis vom erfolgten Einwurf).
[3] BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 28–29 (offengelassene Frage bei unangekündigter Rückgabe; Abgrenzung zu § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html .
[4] BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 30–31 (Erklärungsempfängerhorizont, vorinformierte Mitarbeiterin, besondere Umstände; tatsächliche Feststellungen offen).
[5] BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 1–10, 21–22 (Mietaufhebungsverträge, Abfindungsbeträge, streitiger Mietervortrag).
[6] BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 21–22, 31, 38, 48–50 (revisionsrechtliche Unterstellung, fehlende Feststellungen, Aufhebung und Zurückverweisung).
[7] BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 32–38 (einfache Schriftformklausel, formlose spätere Abrede, Grenzen und offener Tatsachenstand).
Quelle der wiedergegebenen Entscheidungsgründe (nichtamtliche vollständige Veröffentlichung mit Randnummern): https://www.anwalt24.de/urteile/bgh/2026-09-09/viii-zr-127_25
Weitere vollständige Urteilswiedergabe: https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2026-09-09/viii-zr-127-25