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Einleitung
Beim Auszug noch schnell die Wände streichen? Schönheitsreparaturen sorgen regelmäßig für Streit. Doch was ist erlaubt, was ist Pflicht? Und welche Klauseln sind rechtlich wirksam? Dieser Beitrag erklärt, was laut Gesetz und aktueller BGH-Rechtsprechung gilt – verständlich für Mieter und Vermieter.
1. Gesetzliche Grundlage: Wer muss renovieren?
Nach § 535 BGB muss grundsätzlich der Vermieter die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand erhalten. Dazu zählen auch Schönheitsreparaturen, wie das Streichen oder Tapezieren von Wänden, Decken und Innentüren. Dennoch werden sie oft auf den Mieter abgewälzt. Das ist nur zulässig, wenn die vertragliche Klausel fair und rechtlich wirksam ist.
2. Unwirksame Klauseln – was der BGH sagt
- Starre Fristen (z. B. „alle 5 Jahre streichen“) sind unwirksam.
- Endrenovierung beim Auszug ohne Rücksicht auf Zustand: unzulässig.
- Farbbindungen (z. B. „nur weiß“) während der Mietzeit: nicht erlaubt.
- Fachhandwerkerzwang: Mieter dürfen auch selbst renovieren.
- Quotenklauseln: seit 2015 unwirksam.
3. Wohnung unrenoviert übernommen?
Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, darf der Vermieter keine Renovierungspflicht übertragen – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich (z. B. Mietnachlass).
Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug! Bei Streit trägt der Mieter die Beweislast (BGH 2024).
4. BGH 2020: Renovierung nur gegen Kostenteilung
Ist die Wohnung stark abgewohnt, kann der Mieter Renovierung verlangen – muss sich aber zu 50 % an den Kosten beteiligen. Der BGH sieht darin einen fairen Ausgleich (VIII ZR 270/18).
5. Folgen unwirksamer Klauseln
- Mieter müssen nicht renovieren.
- Vermieter kann keine Kaution einbehalten.
- Mieter kann geleistete Arbeiten erstatten lassen (Material + Aufwand).
- Verjährung: 6 Monate ab Wohnungsrückgabe (§ 548 BGB).
6. Gewerberaum: Vergleichbare Regeln
Auch im Gewerbemietrecht gelten AGB-Kontrolle und Fairnessprinzip. Starre Klauseln oder Überwälzung ohne Ausgleich sind auch hier unzulässig, wie OLG Dresden und BGH klarstellten.
Fazit
Mieter: Alte Klauseln prüfen! Oft besteht keine Pflicht zur Renovierung. Kein Streichen ohne Grund.
Vermieter: Klauseln aktuell halten! Nur faire und transparente Regelungen sind wirksam.
Bei Streit: Rechtsberatung einholen. Und: Zustand bei Einzug immer schriftlich dokumentieren!
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.