Im Mietrecht stellt sich häufig die Frage, ob Vermieter berechtigt sind, die Versorgung von Mietobjekten mit Wasser, Strom oder Heizung einzustellen, insbesondere während eines laufenden Räumungsprozesses. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamburg gibt hierzu wichtige Hinweise.
Hintergrund des Falls
In dem vom OLG Hamburg entschiedenen Fall (Az. 4 U 95/24) ging es um einen Gewerbemietvertrag, der ursprünglich bis zum 30.04.2020 befristet war und eine Verlängerungsoption um fünf Jahre vorsah. Die Vermieterin kündigte den Vertrag im Jahr 2021 ordentlich und später außerordentlich. Die Mieterin widersprach der Kündigung und zahlte weiterhin Miete sowie Betriebskostenvorauszahlungen. Während des laufenden Räumungsprozesses stellte die Vermieterin am 11.07.2024 die Wasserversorgung ab, nachdem im Keller des Objekts eine Pfütze bemerkt worden war. Trotz Fristsetzung durch die Mieterin wurde die Wasserversorgung nicht wiederhergestellt.
Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Hamburg verpflichtete die Vermieterin im Wege der einstweiligen Verfügung, die Wasserversorgung wiederherzustellen und nicht erneut zu unterbrechen. Die Vermieterin legte Widerspruch ein, doch das Landgericht bestätigte seine Entscheidung mit Urteil vom 23.08.2024. Es führte aus, dass der Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung aus dem Mietvertrag folge, da dieser nicht offensichtlich beendet sei. Zudem habe die Vermieterin keine Umstände glaubhaft gemacht, die die Wiederherstellung der Wasserversorgung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich machten.
Die Vermieterin legte daraufhin Berufung ein. Das OLG Hamburg entschied, dass die Berufung zwar zulässig, aber unbegründet sei. Mit dem Auszug der Mieterin am 06.12.2024 sei der Verfügungsanspruch gegenstandslos geworden. Bis zu diesem Zeitpunkt konnte die Mieterin jedoch die Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen.
Rechtliche Einordnung
Grundsätzlich endet mit der Beendigung des Mietvertrags auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Jedoch können nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters, wie die Bereitstellung von Versorgungsleistungen, auch nach Vertragsende bestehen bleiben. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses bestreitet und weiterhin die Mietsache nutzt.
Das OLG Hamburg betonte, dass eine Versorgungssperre während eines laufenden Räumungsprozesses unzulässig sein kann, wenn das Mietverhältnis nicht eindeutig beendet ist und der Mieter weiterhin die Mietsache nutzt. In solchen Fällen kann der Mieter die Wiederherstellung der Versorgung verlangen.
Fazit
Vermieter sollten im Räumungsprozess vorsichtig sein, wenn sie die Versorgung von Mietobjekten einstellen möchten. Solange das Mietverhältnis nicht eindeutig beendet ist und der Mieter die Mietsache weiterhin nutzt, kann eine Versorgungssperre unzulässig sein. Mieter haben in solchen Fällen das Recht, die Wiederherstellung der Versorgung zu verlangen.
Quellen:
- OLG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 2025 – 4 U 95/24, abrufbar bei dejure.org: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Aktenzeichen=4+U+95%2F24&Datum=05.02.2025&Gericht=OLG+HamburgDejure+2Dejure+2Dejure+2
- BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07, abrufbar bei dejure.org: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Aktenzeichen=XII+ZR+137%2F07&Datum=06.05.2009&Gericht=BGHRechtsanwalt Rossbach+3Dejure+3Dejure+3
- Haufe Online Redaktion: „Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 3 Versorgungssperre als flankierende Maßnahme“, abrufbar unter: https://www.haufe.de/id/beitrag/raeumung-von-mietraeumen-gerichtlich-durchsetzen-3-versorgungssperre-als-flankierende-massnahme-HI11002984.htmlHaufe.de News und Fachwissen
Für weitere Informationen und rechtliche Beratung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.
Quellen