Neues Mietrecht 2025: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

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Das Mietrecht in Deutschland ist ständig in Bewegung. Während nicht alle im Folgenden genannten Änderungen erst seit dem 1. Januar 2025 gelten, sind doch viele Regelungen in den letzten Jahren in Kraft getreten oder entfalten ihre volle Wirkung jetzt. Das ist wichtig, um auf dem aktuellen Stand zu bleiben – egal, ob Sie Wohnraum vermieten oder mieten. Die Gesetzeslage soll Mieter besser schützen, Abläufe modernisieren und den Wohnungsmarkt fairer gestalten.

Ich gebe Ihnen hier einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Entwicklungen und erkläre, was sie für die Praxis bedeuten.

Digitalisierung und Bürokratieabbau: Kommunikation wird einfacher

Ein Ziel der jüngsten Reformen ist es, den Mietalltag zu modernisieren und bürokratische Hürden abzubauen. Das wirkt sich unmittelbar auf die Kommunikation zwischen Mietparteien aus:

  • Widerspruch per E-Mail bei Kündigung: Früher mussten Mieter einen Widerspruch gegen eine Kündigung oft als schriftlichen Brief einreichen. Bereits seit dem 1. Oktober 2016 ist der Widerspruch in Textform möglich. Das bedeutet, eine formlose E-Mail oder ein Fax genügen, eine handschriftliche Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Dies erleichtert Mietern, beispielsweise bei einer Eigenbedarfskündigung, fristgerecht zu reagieren, ohne erst einen Brief aufsetzen und versenden zu müssen. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie auch auf digitale Widersprüche achten und diese fristgerecht bearbeiten müssen.
  • Belegeinsicht jetzt elektronisch möglich: Betriebskostenabrechnungen sind oft komplex. Mieter haben das Recht, die Originalbelege einzusehen. Seit dem 1. Januar 2019 erlaubt es das Gesetz (§ 556 Abs. 4 BGB) Vermietern ausdrücklich, Belege zur Betriebskostenabrechnung elektronisch bereitzustellen – zum Beispiel per E-Mail, über ein Kundenportal oder eine Cloud. Vermieter müssen die Einsicht weiterhin gewähren, können dies aber nun bequemer digital ermöglichen. Für Mieter bedeutet das weniger Aufwand: Statt einen Termin im Büro der Hausverwaltung zu vereinbaren, können sie die Belege bequem digital prüfen. Wichtig ist dabei, dass die Daten datenschutzkonform und für Mieter leicht zugänglich bereitgestellt werden.
  • Keine generelle Textform für langfristige Mietverträge: Hier ist Vorsicht geboten: Während die Kommunikation digitaler wird, bleibt die Schriftform für langfristige Mietverhältnisse (Laufzeit über einem Jahr) bestehen (§ 550 BGB). Das bedeutet, dass ein Mietvertrag für eine längere Laufzeit nach wie vor einer eigenhändigen Unterschrift oder einer qualifizierten elektronischen Signatur bedarf. Eine einfache E-Mail oder ein PDF ohne entsprechende elektronische Signatur genügen hier nicht. Wird ein längerfristiger Mietvertrag nicht in Schriftform geschlossen, gilt er wie bisher als unbefristet und kann mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Dies ist ein wichtiger Punkt für Mieter und Vermieter, um Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Mietpreisbremse und Co.: Schutz vor Mieterhöhungen

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) ist eine bundesgesetzliche Regelung, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift. Sie besagt, dass bei einer Neuvermietung die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ursprünglich war die Mietpreisbremse bis Ende 2020 befristet und wurde dann bis zum 31. Dezember 2025 verlängert.

  • Verlängerung auf Landesebene bis Ende 2025: Um den weiterhin angespannten Mieten entgegenzuwirken, haben viele Bundesländer eigene Verordnungen erlassen, die die Anwendung der Mietpreisbremse in bestimmten Städten und Gemeinden bis Ende 2025 sicherstellen. So hat beispielsweise Berlin im April 2025 beschlossen, die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet bis 31. Dezember 2025 fortzuführen. Auch Baden-Württemberg, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und andere Länder haben ihre entsprechenden Verordnungen verlängert. Für Mieter bedeutet das: Bis Jahresende 2025 bleibt die Mietpreisbremse wirksam und schützt vor extremen Mietsprüngen bei Neuverträgen. Für Vermieter heißt das, sie müssen die ortsübliche Vergleichsmiete weiterhin genau beachten.
  • Zukunft ab 2026: Ob die Mietpreisbremse über 2025 hinaus bundesweit verlängert wird, ist noch unklar. Eine Verlängerung war im Koalitionsvertrag der Bundesregierung angekündigt und wird diskutiert, ist aber noch nicht gesetzlich beschlossen. Mieter und Vermieter sollten diese Entwicklung im Auge behalten.
  • Kappungsgrenze für Bestandsmieten: Bundesweit dürfen bestehende Mieten innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöht werden (§ 558 BGB). In vielen Bundesländern wird diese Grenze in angespannten Gebieten auf 15 % abgesenkt. So hat etwa Nordrhein-Westfalen zum 1. Juli 2023 eine neue Mieterschutzverordnung erlassen, die in 57 Städten (vorher 18) gilt. Dort sind Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 15 % in drei Jahren beschränkt. Ähnliche 15 %-Grenzen gelten zum Teil schon länger auch in Berlin, Bayern, Baden-Württemberg und weiteren Ländern. Für Mieter bedeutet das, dass in den meisten Ballungsräumen drastische Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen gedeckelt sind. Vermieter müssen bei Mieterhöhungen diese regionalen Kappungsgrenzen beachten.
  • Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung: Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und eine Wohnung verkauft, kann der neue Eigentümer grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen. Zum Schutz der Mieter gibt es jedoch Sperrfristen (§ 577a BGB). Diese betragen in der Regel drei Jahre ab dem Kauf. Viele Länder verlängern in gefragten Städten diese Frist – auf fünf, acht oder sogar zehn Jahre. Nordrhein-Westfalen hat beispielsweise zum 1. Juli 2023 die Sperrfrist in den oben genannten 57 Kommunen von zuvor fünf auf acht Jahre erhöht. Berlin und München haben in vielen Bezirken bereits seit Jahren eine zehnjährige Sperrfrist. Diese verlängerten Fristen geben Mietern mehr Sicherheit und Vermietern eine längere Übergangsphase.

Mietspiegel-Pflicht: Mehr Transparenz bei der Miete

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, meist herausgegeben von der Stadt oder einer beauftragten Stelle. Er zeigt an, welche Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen in einer Stadt üblich sind.

  • Gesetzliche Pflicht seit 2023/2024: Die Mietspiegelreform ist bereits zum 1. Juli 2022 in Kraft getreten und hat eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels eingeführt: Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern mussten bis zum 1. Januar 2023 einen einfachen Mietspiegel vorlegen oder bis zum 1. Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Das hat dazu geführt, dass Anfang 2024 nahezu alle mittelgroßen und großen Städte erstmals einen Mietspiegel eingeführt oder einen veralteten ersetzt haben.
  • Vorteile für Mieter und Vermieter: Für Mieter ist das eine gute Nachricht: Sie können nun in weit mehr Orten als früher nachschlagen, was eine angemessene Miete für vergleichbare Wohnungen ist. Gerade bei Mieterhöhungen dient der Mietspiegel als wichtiges Instrument. Eine Mieterhöhung darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete plus eventueller Kappungsgrenze erfolgen – der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen beispielsweise drei Vergleichswohnungen oder eben den Mietspiegel als Begründung nennen. Für Vermieter bietet ein qualifizierter Mietspiegel eine verlässliche Grundlage für zulässige Mieterhöhungen und vermeidet Rechtsstreitigkeiten.

Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot: Kampf gegen Leerstand

Angesichts knappen Wohnraums haben viele Bundesländer und Kommunen Gesetze erlassen, um Wohnraum vor Zweckentfremdung zu schützen. Darunter versteht man, dass Wohnraum nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt wird – etwa durch absichtlichen Leerstand, Umwandlung in Ferienwohnungen oder gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung.

  • Strenge Regelungen in vielen Städten: Städte wie Berlin, München oder Hamburg haben bereits seit Jahren strenge Zweckentfremdungsverbote. In Berlin ist Wohnungsleerstand beispielsweise nur bis zu drei Monate erlaubt, längerer Leerstand bedarf einer Genehmigung. Unerlaubter Leerstand oder illegale Ferienvermietung können mit hohen Bußgeldern geahndet werden. Auch eine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen besteht in vielen Städten. Für Mieter bedeutet dies mehr Schutz, dass Wohnraum auch tatsächlich zum Wohnen zur Verfügung steht. Vermieter müssen diese lokalen Vorschriften unbedingt beachten, um Bußgelder zu vermeiden.
  • Neue Entwicklungen 2024/2025: Der Trend zu schärferen Regeln hält an. Im Jahr 2024 hat beispielsweise Schleswig-Holstein ein neues Wohnraumschutzgesetz beschlossen, das im Juli 2024 in Kraft trat. Es gibt Städten in Schleswig-Holstein erstmals die Möglichkeit, Mindeststandards für Mietwohnungen durchzusetzen und bei Bedarf selbst ein Zweckentfremdungsverbot zu erlassen. Damit können Kommunen gegen Vernachlässigung von Wohnungen oder ungenutzten Leerstand vorgehen. Dieser Trend zeigt: Immer mehr Regionen reagieren mit schärferen Regeln, um vorhandenen Wohnraum zu schützen.

Klimaschutz und Energie: Neue Pflichten und finanzielle Entlastung

Auch im Bereich energetische Sanierung und Nebenkosten gibt es wichtige Entwicklungen:

  • Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Heizungsaustausch: Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Es sieht vor, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 % ihres Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien decken müssen. Diese Pflicht ist allerdings an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt, die bis Mitte 2026 (für Großstädte) oder Mitte 2028 (für kleinere Städte) vorliegen soll. Solange keine Wärmeplanung vorliegt, gibt es Übergangsregelungen. Die Austauschpflicht für sehr alte Heizkessel (z.B. vor 1991) ist zudem schon länger im GEG verankert. Für Vermieter bedeuten diese Regelungen Investitionen in moderne Heizsysteme, die langfristig zu einer klimafreundlicheren Wärmeversorgung führen. Mieter können durch solche Modernisierungen zwar mit einer Modernisierungsumlage rechnen (maximal 8 % der Investitionskosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 €/m² bzw. 2 €/m² bei niedrigen Mieten), profitieren aber perspektivisch von geringeren Heizkosten und einem besseren Raumklima.
  • Dämmung von Heizungsrohren: Die Pflicht zur Dämmung ungenügend gedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (z.B. Keller) ist bereits seit vielen Jahren im GEG (bzw. der früheren Energieeinsparverordnung) verankert. Vermieter sind dazu verpflichtet, solche Leitungen zu isolieren. Diese Maßnahme senkt Wärmeverluste und wirkt sich positiv auf die Heizkosten der Mieter aus. Vermieter können die Kosten als Modernisierung umlegen, doch die entstehenden Energieeinsparungen übersteigen meist die Umlagekosten.
  • CO₂-KostenaWie berechnet man CO₂-Kosten? Tipps und Beispieleufteilung: Bereits seit dem 1. Januar 2023 gilt das Gesetz zur Aufteilung der CO₂-Kosten. Es regelt, dass die CO₂-Abgabe auf Heizstoffe (Gas, Öl) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird. Je schlechter die energetische Energieeffizienz eines Gebäudes ist, desto höheren Anteil der CO₂-Kosten muss der Vermieter übernehmen (ein Stufenmodell ist vorgesehen). Der staatliche CO₂-Preis selbst wurde zum 1. Januar 2025 angehoben, was Heizöl und Erdgas teurer macht. Für Mieter bedeutet das: Die Heizkosten können durch den höheren CO₂-Preis etwas steigen, aber sie werden entlastet, wenn sie in einem unsanierten Altbau wohnen, da der Vermieter dort einen Großteil der CO₂-Kosten trägt. Vermieter werden so motiviert, in Dämmung oder effiziente Heizungen zu investieren.
  • Grundsteuerreform und Nebenkosten ab 2025: Die Grundsteuerreform, deren neue Bewertungsgrundlagen bereits zum 1. Januar 2022 in Kraft traten, wirkt sich erst ab dem 1. Januar 2025 auf die tatsächliche Höhe der Grundsteuer aus. Ab diesem Zeitpunkt werden die neu festgesetzten Hebesätze der Kommunen wirksam. Für Mieter ist das relevant, weil die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf sie umgelegt wird. Die Reform kann zu veränderten Grundsteuerbeträgen führen. Mieter werden die Änderungen voraussichtlich erst mit der Nebenkostenabrechnung für 2025 spüren, die Ende 2026 kommt. Vermieter sollten sich frühzeitig über die neuen Hebesätze ihrer Kommune informieren, um die Nebenkostenvorauszahlungen bei Bedarf anzupassen.
  • Erhöhtes Wohngeld: Um steigende Wohnkosten abzufedern, wurde das Wohngeld zum 1. Januar 2023 durch das „Wohngeld Plus“-Gesetz deutlich angehoben und eine Dynamisierung eingeführt. Dadurch erhalten mehr Haushalte Wohngeld und die Beträge sind gestiegen. Es gab keine weitere generelle pauschale Anhebung zum 1. Januar 2025, die über die bereits 2023 erfolgte Reform hinausgeht. Die Dynamisierung bedeutet, dass die Beträge regelmäßig (alle zwei Jahre) überprüft und angepasst werden. Haushalte mit geringem Einkommen, die keine Leistungen wie Bürgergeld beziehen, können Wohngeld erhalten. Wenn Sie bislang Wohngeld erhalten oder unsicher sind, ob Sie anspruchsberechtigt sind, informieren Sie sich bei Ihrem Wohngeldamt oder online mit einem Wohngeldrechner.

Fazit: Gut informiert durch den Mietalltag

Die Entwicklungen im Mietrecht in den letzten Jahren und die fortlaufenden Diskussionen zeigen, dass es ein dynamisches Rechtsgebiet ist. Für Mieter und Vermieter bedeuten die hier aufgeführten Regelungen eine höhere Transparenz, mehr Schutz und teilweise auch neue Pflichten. Die Kommunikation wurde erleichtert, Schutzmaßnahmen wie die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen bleiben – zumindest vorerst – erhalten, und Klimaschutz-Vorgaben fördern energieeffizientere Gebäude.

Als Mieter ist es wichtig, über diese Regelungen Bescheid zu wissen, um die eigenen Rechte wahrnehmen zu können – sei es bei einer neuen Miete, bei der Prüfung der Nebenkosten oder bei der Meldung von Mängeln. Als Vermieter ist es unerlässlich, die aktuellen Vorschriften zu kennen und einzuhalten, um rechtssicher zu handeln und Bußgelder zu vermeiden.

Informieren Sie sich weiterhin und bleiben Sie auf dem Laufenden, um entspannt durch den Mietalltag zu navigieren.

Für alle, die tiefer in die Materie eintauchen möchten, empfehle ich einen Blick auf die folgenden offiziellen und informativen Quellen. Hier finden Sie detaillierte Informationen und die aktuellen Gesetzestexte:

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