Sie haben eine neue Wohnung gefunden, möchten umziehen und die bisherige Miete möglichst nicht weiterzahlen. Reicht es, dem Vermieter drei Nachmieter vorzuschlagen? Nein. Eine solche allgemeine Regel gibt es nicht. Ein geeigneter Interessent kann eine vorzeitige Vertragsbeendigung erleichtern. Ob Sie diese verlangen können, hängt aber vom Vertrag, getroffenen Absprachen und besonderen Umständen ab.
Aus der Reihe „100 Irrtümer im Mietrecht“, Folge 1.
1. Ausziehen beendet den Mietvertrag nicht
Wer die Wohnung nicht mehr benötigt, bleibt grundsätzlich an den Mietvertrag gebunden. Der persönliche Umzug befreit für sich genommen nicht von der Mietzahlung. Das ergibt sich aus § 537 BGB. Der Vermieter muss sich allerdings ersparte Kosten und die Vorteile anrechnen lassen, die ihm eine andere Nutzung der Wohnung bringt – etwa Mieteinnahmen aus einer neuen Vermietung. Kann er Ihnen die Wohnung wegen der Überlassung an einen Dritten nicht mehr zur Verfügung stellen, entfällt insoweit die Mietzahlungspflicht.
Prüfen Sie deshalb zunächst, zu welchem Termin Sie regulär kündigen können. Bei einer wirksamen Befristung oder einem wirksamen Kündigungsverzicht kann die ordentliche Kündigung – also die Kündigung mit der geltenden Frist – ausgeschlossen sein. Die Nachmietersuche ersetzt diese Vertragsprüfung nicht.
Weiterführend: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter.
2. Der einfachste Weg ist eine klare Vereinbarung
Mieter und Vermieter können vereinbaren, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Dafür ist keine bestimmte Zahl vorgeschlagener Nachmieter erforderlich. Entscheidend ist, worauf sich beide Seiten verständigen.
Halten Sie insbesondere fest:
- An welchem Tag endet Ihr Mietverhältnis?
- Ist die Beendigung davon abhängig, dass ein neuer Mietvertrag zustande kommt?
- Bis wann müssen Sie Miete zahlen und die Wohnung zurückgeben?
- Welche weiteren Punkte, etwa Schlüsselübergabe und noch offene Forderungen, bleiben zu regeln?
Eine schriftlich dokumentierte Vereinbarung hilft, spätere Missverständnisse zu vermeiden. Die bloße Bereitschaft des Vermieters, Interessenten anzusehen, ist noch keine eindeutige Zusage, Sie zu einem bestimmten Termin aus dem Vertrag zu entlassen.
3. Eine Nachmieterklausel muss genau gelesen werden
Eine Nachmieterklausel regelt, ob und unter welchen Bedingungen ein Mieter einen Nachfolger vorschlagen oder mit einem Nachfolger vorzeitig aus dem Vertrag ausscheiden kann. Enthält Ihr Vertrag eine solche Regelung, kommt es auf deren Wortlaut an. Prüfen Sie, ob die Regelung tatsächlich einen Anspruch auf vorzeitiges Ausscheiden vorsieht und welche Voraussetzungen sie dafür verlangt. Ein bloßes Vorschlagsrecht ist nicht ohne Weiteres mit einer verbindlichen Zusage gleichzusetzen.
Auch eine spätere konkrete Zusage des Vermieters kann wichtig sein. Bewahren Sie deshalb den Schriftwechsel auf. Klären Sie, zu welchen Bedingungen ein Nachfolger bereitstehen muss und ab wann die Entlassung erfolgen soll.
4. Ohne Vereinbarung kommen nur besondere Ausnahmefälle in Betracht
Bei einer längerfristigen Bindung kann ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters ausnahmsweise nach § 242 BGB in Betracht kommen. Die Vorschrift verlangt ein Verhalten nach Treu und Glauben. Vereinfacht bedeutet das: Beide Seiten müssen auf die berechtigten Interessen der jeweils anderen Seite Rücksicht nehmen. Ob daraus im Einzelfall ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung folgt, hängt von der Abwägung ihrer Interessen und den konkreten Umständen ab. Ein Umzugswunsch allein genügt nicht.
Im Urteil vom 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14 musste der BGH nicht entscheiden, ob ein selbst herbeigeführter Arbeitsplatzwechsel die vorzeitige Entlassung rechtfertigt. Die Vermieterin hatte bereits zugestimmt, die Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen. Aus dem Urteil folgt deshalb kein allgemeiner Anspruch, bei jedem beruflichen Umzug vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.
Wer sich auf eine solche Ausnahme berufen möchte, sollte den Vertrag und die persönlichen Gründe rechtlich prüfen lassen, bevor er die Mietzahlungen einstellt.
5. Was ein geeigneter Nachmieter mitbringen muss
Der BGH stellt im genannten Urteil klar: Wer die vorzeitige Entlassung gegen einen Nachmieter verlangt, muss sich grundsätzlich selbst um die Suche und die erforderlichen Informationen kümmern. Der Vermieter muss die Suche nicht übernehmen. Er muss beurteilen können, ob der vorgeschlagene Nachfolger persönlich zuverlässig und wirtschaftlich in der Lage ist, die Miete zu zahlen.
Ein Name oder eine unverbindliche Interessensbekundung reicht dafür nicht. Klären Sie insbesondere den gewünschten Mietbeginn, die Bereitschaft zum Vertragsschluss und die maßgeblichen Vertragsbedingungen. Stimmen Sie ab, welche Angaben und Nachweise für die Prüfung erforderlich sind. Geben Sie persönliche Unterlagen eines Interessenten nicht ungefragt weiter.
Die im damaligen Prozess verlangten Unterlagen sind keine allgemeine Liste dessen, was Vermieter heute in jedem Fall verlangen dürfen. Das Urteil entscheidet insbesondere nicht pauschal über die datenschutzrechtliche Zulässigkeit sämtlicher dort erwähnter Nachweise.
6. So gehen Sie praktisch vor
- Prüfen Sie Kündigungstermin, Vertragsbindung und eine mögliche Nachmieterklausel.
- Bitten Sie den Vermieter um eine konkrete Absprache zur vorzeitigen Beendigung. Nennen Sie Ihren gewünschten Termin und den Grund.
- Klären Sie vor der Suche die Anforderungen und das weitere Vorgehen, insbesondere Besichtigungen und benötigte Informationen.
- Stellen Sie einen ernsthaft interessierten Kandidaten mit den abgestimmten Angaben vor. Dokumentieren Sie Vorschlag und Rückmeldung.
- Lassen Sie sich den Beendigungstermin eindeutig bestätigen. Ein gesetzter Antworttermin oder das Schweigen des Vermieters ersetzt die Einigung grundsätzlich nicht.
Wenn der Vermieter trotz eines vermeintlich bestehenden Anspruchs ablehnt, sollte zunächst geklärt werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Die Miete einfach nicht mehr zu zahlen, kann zu Rückständen und weiteren Auseinandersetzungen führen.
Musterschreiben: Nachmieter vorschlagen
Das vorhandene Musterschreiben als PDF kann Ihnen als Ausgangspunkt für eine Anfrage dienen. Passen Sie Angaben und Anlagen an Ihren Fall an. Die dort beispielhaft vorgeschlagene Antwortfrist von 14 Tagen ist keine allgemeine gesetzliche Entscheidungsfrist. Auch die genannten Bonitätsunterlagen sind nicht in jedem Fall unverändert erforderlich.
Das Muster begründet keinen Anspruch auf Vertragsbeendigung und ersetzt weder die Zustimmung des Vermieters noch eine individuelle Prüfung.
Weitere Irrtümer im Mietrecht
Der zweite Beitrag der Reihe ist bereits erschienen: Wann ist ein Mietvertrag gültig? Unterschrift, Einzug und Vertragsschluss.