Mit Beschluss vom 15. April 2025 (Az. VIII ZR 300/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Entscheidung getroffen, die für viele Vermieter und Mieter von Wohngemeinschaften große praktische Bedeutung hat. Es geht um eine zentrale Frage: Wer ist eigentlich Vertragspartner des Energieversorgers, wenn mehrere Zimmer einer Wohnung separat vermietet werden – aber nur ein Strom- und Gaszähler vorhanden ist?
Der Fall in Kürze
In dem entschiedenen Fall hatte eine Vermieterin mehrere Zimmer einer Wohnung jeweils einzeln an verschiedene Mieter vermietet. Diese teilten sich gemeinschaftlich genutzte Räume wie Küche und Bad – ein klassisches WG-Modell. Die Energieversorgung – also Strom und Gas – lief jedoch über nur einen gemeinsamen Zähler. Die einzelnen Mieter hatten keine eigenen Verträge mit dem Versorgungsunternehmen. Als die Rechnungen nicht bezahlt wurden, forderte der Energieversorger von der Vermieterin rückwirkend mehrere Tausend Euro. Zu Recht, wie der BGH entschied.
Warum haftet die Vermieterin?
Nach Auffassung des Gerichts ist die Vermieterin diejenige, die das Angebot des Versorgers auf Energiebelieferung durch schlüssiges Verhalten angenommen hat – etwa durch Bereitstellung der Räume, in denen Strom und Gas genutzt wurden. In der juristischen Sprache nennt man das einen konkludenten Vertrag – also einen Vertrag, der nicht ausdrücklich abgeschlossen wurde, sondern durch das Verhalten der Beteiligten zustande kommt.
Weil die Mieter selbst keine individuellen Verträge abschließen konnten (es fehlte an eigenen Zählern), kam ein Vertragsverhältnis mit dem Energieversorger nur mit der Vermieterin zustande. Sie haftet also für die gesamten Energiekosten – und das auch rückwirkend über mehrere Jahre.
Was bedeutet das für Vermieter?
Vermieter, die einzelne Zimmer getrennt vermieten und keine separaten Zähler für Strom und Gas installiert haben, laufen Gefahr, ohne es zu merken Vertragspartner des Energieversorgers zu werden – mit allen Konsequenzen: Zahlungsansprüchen, Nachforderungen und rechtlicher Verantwortung. Besonders heikel wird es, wenn Mietverträge keine eindeutige Regelung zur Kostenumlage enthalten oder die Mieter nicht bereit oder in der Lage sind, sich an den Gesamtkosten zu beteiligen.
Um solche Risiken zu vermeiden, empfiehlt es sich, entweder eigene Unterzähler zu installieren oder über andere Vertragsmodelle nachzudenken – etwa die Vermietung der gesamten Wohnung an eine Mietergemeinschaft, die dann selbst Vertragspartner für Strom und Gas wird. Auch pauschale Abrechnungsmodelle (Inklusivmieten) können eine Lösung sein, erfordern aber genaue Kalkulation und rechtliche Absicherung.
Und was heißt das für Mieter?
Für die einzelnen Bewohner bedeutet das Urteil zunächst Entlastung: Sie haften gegenüber dem Energieversorger nicht direkt. Die Verantwortung für den Vertrag liegt beim Vermieter. Dennoch sollten Mieter genau prüfen, wie die Nebenkosten im Mietvertrag geregelt sind – insbesondere wenn es um die Verteilung von Strom- und Gaskosten geht. Unklare oder ungerechte Umlageschlüssel (z. B. nach Fläche oder Kopfzahl) können zu Konflikten führen und sollten gegebenenfalls hinterfragt oder angefochten werden.
Fazit
| Gruppe | Bedeutung des Urteils |
|---|---|
| Vermieter | Sind bei Sammelzählern automatisch Vertragspartner. Sollten Unterzähler installieren oder Vertragsmodelle anpassen – rechtlichen Beistand suchen. |
| Mieter | Keine direkte Haftung nach außen. Innenverhältnis kann kompliziert sein – Betriebskostenverteilung prüfen! |