Neue Wohnung, hohe Miete: Wann die Mietpreisbremse greift – und was der BGH 2026 geklärt hat

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Mietvertrag, Wohnungsangebot, Schlüssel, Euro-Banknoten und Justitia als Symbol für die Mietpreisbremse

Was die Mietpreisbremse eigentlich bremst

Sie haben eine Wohnung neu gemietet und fragen sich, ob die verlangte Miete zulässig ist? Die Mietpreisbremse setzt bei der Anfangsmiete eines neuen Wohnraummietvertrags an. Sie gilt nur, wenn die Wohnung in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Ist das der Fall, darf die vereinbarte Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist ein gesetzlicher Vergleichswert für die Miete vergleichbarer Wohnungen.1

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder – abgesehen von Betriebskostenänderungen – geändert wurden. Auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit zählen dazu. Wohnraum mit gesetzlich oder durch eine Förderzusage festgelegter Miethöhe bleibt dabei außer Betracht.1

Die Regelung soll den Anstieg der Wiedervermietungsmieten in solchen Gebieten dämpfen. Sie begrenzt aber weder jede Miete noch jede Mieterhöhung in einem laufenden Vertrag. Ob die verlangte Miete tatsächlich zu hoch ist, lässt sich deshalb nicht mit der Zehn-Prozent-Regel allein beantworten: Zuerst muss die örtliche Geltung geklärt werden, danach sind Vormiete, Modernisierung und vollständige Ausnahmen zu prüfen.1

Das Wichtigste vorab

  • Die Mietpreisbremse gilt nur, wenn für den Ort der Wohnung bei Mietbeginn eine wirksame Landesverordnung galt.
  • Auch dann kann eine höhere Anfangsmiete ganz oder teilweise zulässig sein – etwa wegen der zulässigen Vormiete, bestimmter Modernisierungen oder einer vollständigen Ausnahme.
  • Vor Vertragsschluss muss der Vermieter über eine beanspruchte Ausnahme informieren. Später können für Mieter eine Auskunft und eine Rüge wichtig werden.
  • Wer Miete zurückfordern will, muss zusätzlich die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen beachten. Eine Überschreitung führt nicht automatisch zu einer Rückzahlung.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Ihre Wohnung?

Die bundesrechtliche Regel steht in § 556d BGB. Sie gilt aber nicht automatisch in ganz Deutschland. Entscheidend ist, ob für den Ort der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses eine wirksame Landesverordnung galt und ob die Wohnung von deren Gebietsanlage erfasst war. Dafür reichen heutige Übersichtsseiten allein nicht immer aus: Maßgeblich sind Wohnort, Mietbeginn und die damals geltende Fassung der Verordnung samt Anlage. Der 31. Dezember 2029 ist lediglich die äußerste bundesgesetzliche Grenze, bis zu der eine auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Landesverordnung gelten darf. Er ist nicht automatisch das Enddatum jeder einzelnen Landesverordnung.2

Ausgewählte amtliche Fundstellen, Stand 17. September 2026
Die folgenden Links führen zu amtlichen Informationen aus vier Bundesländern. Die Auswahl ist nicht vollständig. Auch in anderen Ländern kann die Mietpreisbremse gelten. Entscheidend bleiben der Ort Ihrer Wohnung, der Mietbeginn und die damals geltende Verordnung samt Anlage.

Wann eine höhere Anfangsmiete trotzdem zulässig sein kann

Auch in einem erfassten Gebiet ist die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent nur der Ausgangspunkt. Das Gesetz kennt Gründe, die einen höheren Betrag ganz oder teilweise tragen können. Dabei ist wichtig, drei unterschiedliche Mechanismen auseinanderzuhalten: die Vormiete, einen berechneten Zuschlag für jüngere Modernisierungen und vollständige Ausnahmen für bestimmte Wohnungen.3

Die Vormiete: Nicht jede frühere Zahl zählt

War die vom Vormieter geschuldete Miete höher als die normale Preisgrenze, kann der Vermieter grundsätzlich bis zu dieser Vormiete gehen. Gemeint ist aber nicht ohne Weiteres der Betrag, der im alten Vertrag stand oder tatsächlich gezahlt wurde. Maßgeblich ist der Betrag, der rechtlich zulässig war – juristisch: die materiell zulässige Vormiete. War schon die frühere Miete nach der Mietpreisbremse überhöht, trägt § 556e Abs. 1 BGB nur den rechtlich zulässigen, also gegebenenfalls reduzierten Betrag. Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben bei der Ermittlung außer Betracht.4

Die Vormiete ist deshalb keine bloße Zahl aus der Vertragsakte. Wer sich auf sie beruft, muss ihre rechtliche Grundlage mitdenken. Der Unterschied zwischen tatsächlich gezahlter und rechtlich zulässiger Vormiete steht später im Mittelpunkt des Urteils VIII ZR 125/23.

Modernisierung in den letzten drei Jahren: Zuschlag statt Freifahrtschein

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, kann § 556e Abs. 2 BGB einen berechneten Zuschlag zur Grundgrenze erlauben. Das ist keine vollständige Befreiung von der Mietpreisbremse. Ausgangspunkt bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete ohne die Modernisierung; hinzukommt nur der Betrag, der sich nach den gesetzlichen Verweisungen auf die Modernisierungsmieterhöhung ergibt.5

Gemeint sind Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB, etwa bauliche Veränderungen zur nachhaltigen Energie- oder Wassereinsparung, zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts. Eine bloße Reparatur oder Erhaltung ist dagegen keine Modernisierung. Treffen Erhaltung und Verbesserung zusammen, ist der Erhaltungsanteil auszusondern. Auch Fördermittel, die Verteilung von Kosten auf mehrere Wohnungen und gesetzliche Kappungen können die Berechnung beeinflussen. Deshalb führt weder jede Renovierung noch jede Maßnahme aus dem Katalog des § 555b automatisch zu einem Zuschlag in der behaupteten Höhe.6

Wann die Mietpreisbremse für eine Wohnung ganz entfällt

Von diesem Zuschlag sind die vollständigen Ausnahmen des § 556f BGB zu unterscheiden. Beim klassischen Neubau greift § 556f Satz 1, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet wurde. Beide Voraussetzungen gehören zusammen.7

Bei vorhandenem Bestandswohnraum kann § 556f Satz 2 die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ausnehmen. Dafür genügt eine hohe Rechnung allein nicht. Nach der Rechtsprechung müssen Kostenumfang und qualitative Wirkung zusammen eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigen. Die berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten müssen zwar mindestens ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen. Zusätzlich muss die Wohnung aber in mehreren wesentlichen Bereichen – etwa Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation oder energetischen Eigenschaften – einen neubaugleichen Zustand erreichen.8

Daneben hat sich der BGH 2026 mit einem dritten Fall befasst: Räume wurden früher schon bewohnt, waren vor den Arbeiten aber wegen ihres Zustands nicht mehr als Wohnung nutzbar. Werden sie mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht und danach erstmals in diesem Zustand genutzt und vermietet, kann § 556f Satz 1 anwendbar sein. Das ist weder ein klassischer Neubau noch bloß eine besonders gründliche Renovierung. Arbeiten an einer weiterhin nutzbaren Wohnung, eine Teilung, Zusammenlegung oder Grundrissänderung reichen als solche nicht. Auch hier ist ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten nur die rechnerische Untergrenze und kein Automatismus.9

Bei früher gewerblich genutzten Räumen kommt es darauf an, ob sie vor dem Umbau objektiv zum Wohnen ungeeignet waren und erst durch die Arbeiten unter wesentlichem Bauaufwand als Wohnraum nutzbar wurden.323334

Was vor und nach dem Mietvertrag wichtig wird

Ob die Voraussetzungen einer Ausnahme erfüllt sind, ist nur die eine Seite. Ebenso wichtig ist, ob der Vermieter sich gegenüber diesem Mieter darauf berufen kann. Drei Erklärungen sind dabei zu unterscheiden: Vorabinformation ist die Mitteilung des Vermieters vor Vertragsschluss. Die spätere Auskunft klärt benötigte Tatsachen. Mit der Rüge beanstandet der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.

Vor Vertragsschluss: Der Vermieter muss informieren

Will der Vermieter die höhere Anfangsmiete auf die Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, die erste Nutzung und Vermietung nach dem Stichtag oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung stützen, muss er den einschlägigen Umstand grundsätzlich vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert mitteilen. Diese Information muss in Textform erfolgen.10

Textform bedeutet: Die Erklärung muss lesbar sein, den Erklärenden erkennen lassen und auf einem dauerhaften Datenträger so vorliegen, dass der Empfänger sie aufbewahren und unverändert wiedergeben kann. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Eine E-Mail kann diese Anforderungen beispielsweise erfüllen, wenn ihr Text den Vermieter als Erklärenden nennt und dauerhaft gespeichert werden kann.11

Mündlich gesagt ist nicht in Textform gesagt

Was ein bloßer Formmangel sein kann, zeigt folgendes hypothetisches Beispiel: Der Vermieter erklärt vor Vertragsschluss mündlich und vollständig: „Die maßgebliche Vormiete betrug ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses 900 Euro nettokalt im Monat; darauf stütze ich die verlangte Miete.“ Inhaltlich hat er damit die richtige Information gegeben, aber nicht in Textform. Sendet er dieselbe Information später formgerecht, darf er sich ab dieser Nachholung auf die Ausnahme berufen; die zweijährige Wartezeit greift nach dem Gesetzeswortlaut bei diesem reinen Formmangel nicht.12

Anders liegt der Fall, wenn vor Vertragsschluss überhaupt keine Information erteilt wurde. Dann ist die Berufung auf die Ausnahme zunächst gesperrt. Selbst nach einer formgerechten Nachholung kann sich der Vermieter erst zwei Jahre später auf sie berufen. Das Beispiel behandelt nur vollständig fehlende Vorabinformation oder einen reinen Formmangel. Falsche oder unvollständige Angaben sind hier nicht erfasst.13

Später nachfragen: Wozu der Auskunftsanspruch dient

Nach Vertragsschluss kann der Mieter in Textform Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miethöhe maßgeblich sein können, nicht allgemein zugänglich sind und über die der Vermieter unschwer Auskunft geben kann. Dazu können die Vormiete und ihre Änderungen, Modernisierungsmaßnahmen und berücksichtigungsfähige Kosten oder die tatsächlichen Voraussetzungen einer Ausnahme gehören.14

Diese Auskunft ist etwas anderes als die unaufgeforderte Information vor Vertragsschluss. Sie dient der späteren Tatsachenklärung und ersetzt weder die Vorabinformation noch eine Rüge. Das bloße Auskunftsverlangen startet auch nicht die zweijährige Wartezeit. Es kann den Vermieter allerdings veranlassen, die fehlende Information formgerecht nachzuholen; erst diese Nachholung kann die Frist auslösen. Der Auskunftsanspruch selbst unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung, die nach der BGH-Rechtsprechung mit dem Auskunftsverlangen beginnt.15

Rügen und Rückforderung sichern

Will der Mieter überzahlte Miete zurückfordern, benötigt er zusätzlich eine Rüge in Textform. Mit ihr beanstandet er gegenüber dem Vermieter, dass die verlangte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Hat der Vermieter vor Vertragsschluss über eine Ausnahme informiert, muss die Rüge auf diese Information eingehen. Für nach dem 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse gilt: Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und noch während des Mietverhältnisses, kann der gesetzliche Rückforderungsumfang bis zum Mietbeginn zurückreichen. Erfolgt sie später oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, kommen grundsätzlich nur Beträge in Betracht, die nach Zugang der Rüge fällig wurden.16

Für bis einschließlich 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse gilt dagegen das frühere Recht. Die 30-Monats-Regel eröffnet für diese Verträge keine Rückforderung bis zum Mietbeginn; nach der früheren Regelung sind grundsätzlich nur nach Zugang der Rüge fällig gewordene überzahlte Mieten rückforderbar. Bei bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenen Mietverhältnissen ist zusätzlich zu beachten: Die gesetzliche Pflicht zur unaufgeforderten Vorabinformation nach § 556g Abs. 1a BGB gilt für sie nicht. Für bis dahin im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse abgeschlossene Verträge bleibt § 556g Abs. 2 BGB in seiner bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung maßgeblich.16

Voraussetzung für eine Rückzahlung ist, dass die Miete tatsächlich unzulässig überhöht ist und die weiteren Anspruchsvoraussetzungen erfüllt sind. Im Rückforderungsprozess muss der Mieter vor allem darlegen und beweisen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietbeginn um mehr als zehn Prozent überschritten war und dass er ordnungsgemäß gerügt hat. Für die zu seinen Gunsten wirkenden Ausnahmen nach §§ 556e und 556f trägt dort der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.17

Was die BGH-Rechtsprechung 2026 für die Praxis bedeutet

Die drei Urteile vom 1. Juli 2026 betreffen verschiedene Punkte derselben Prüfung. Es geht um wieder bewohnbar gemachte Räume, die rechtlich zulässige Vormiete und den Anspruch des Mieters auf Auskunft.18 Die Entscheidung vom 19. August 2026 ergänzt diese Rechtsprechung um die Umwandlung früherer Gewerberäume in Wohnungen.32

Wann wieder bewohnbar gemachte Räume wie eine neue Wohnung behandelt werden können

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 50/23

Räume, die früher bewohnt waren, können nach ihrer Wiederherstellung grundsätzlich unter die Ausnahme für erstmals genutzte und vermietete Wohnungen fallen. Voraussetzung ist unter anderem, dass sie vorher nicht mehr als Wohnung nutzbar waren und mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurden.21

Nach dem Vortrag des Vermieters war ein vor 1918 errichteter Gebäudekomplex 2015 nicht bewohn- oder nutzbar: Fenster seien teilweise zugemauert oder provisorisch verschlossen gewesen; Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen hätten nicht funktioniert. Er habe das Gebäude umfassend baulich erneuert und die technische Ausstattung neu hergestellt.19

Entscheidend ist hier die Wiederherstellung zuvor unbrauchbaren Wohnraums. Änderungen am Grundriss, am Zuschnitt oder an einzelnen Bauteilen einer weiterhin nutzbaren Wohnung genügen dafür als solche nicht. Für eine umfassende Modernisierung gelten dagegen die oben erläuterten Anforderungen an Kosten und neubaugleichen Zustand.20

Ein Teil der Literatur hatte früheren Wohnraum allein der umfassenden Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB zugeordnet. Der BGH folgte dieser engeren Sicht nicht. Der wesentliche Bauaufwand muss mindestens ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil erreichen. Der Wert genügt aber nicht allein: Hinzukommen müssen die vorherige Unbrauchbarkeit, die dauerhafte Wiederherstellung sowie die anschließende erste Nutzung und Vermietung nach dem Stichtag. Dass der Vortrag im konkreten Fall alle wesentlichen Gebäudeteile betraf, bedeutet nicht, dass stets „alles“ erneuert werden müsste.21

Der BGH stellte nicht selbst fest, dass diese Voraussetzungen erfüllt waren. Es fehlten weitere gerichtliche Feststellungen zur früheren Unbrauchbarkeit und zum erreichten Bauaufwand. Deshalb hob er das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Auch eine mögliche Mitverursachung der Schäden durch einen früheren Eigentümer schließt die Ausnahme nicht automatisch aus; Extremfälle können über § 242 BGB erfasst werden.22

Mietpreisbremse nach Gewerbeumbau: Wann die Neubauausnahme greift

Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 19. August 2026 – VIII ZR 104/25

Wer frühere Gewerberäume erstmals als Wohnung vermietet, ist dadurch noch nicht von der Mietpreisbremse befreit. Für die Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB müssen die Räume vor dem Umbau nach ihrer Anlage und Ausstattung objektiv zum Wohnen ungeeignet gewesen sein. Erst die späteren Arbeiten müssen mit wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen haben; hinzu kommen die erste Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014.32

Maßgeblich ist, ob zuvor ein eigener Haushalt in einem räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich möglich gewesen wäre. Die baurechtliche Einordnung entscheidet diese Frage nicht. Einzelne zum Wohnen geeignete Einrichtungen reichen dafür nicht unbedingt aus. Entscheidend ist auch, wie sie im Gebäude angeordnet sind.33

Beim Bauaufwand nennt der BGH etwa ein Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil. Dabei kommt es auf die Arbeiten an, durch die die Räume erst zum Wohnen geeignet wurden; bloße Instandsetzung genügt hierfür nicht. Für die Ausnahme trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast.34

Die rechtzeitige Information des Mieters bleibt gesondert zu prüfen. Das Berufungsgericht hatte auch hierzu keine Feststellungen getroffen. Der BGH hob dessen Urteil auf und verwies zurück; über eine konkrete Rückzahlung entschied er nicht abschließend. Der dort behandelte Mietvertrag stammt aus Januar 2020. Für die Rückforderung war deshalb die frühere Fassung des § 556g BGB maßgeblich; die heutige 30-Monats-Regel ist auf diesen Fall nicht anzuwenden.35

Warum ein früherer Informationsfehler die zulässige Vormiete nicht automatisch senkt

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 125/23

Ein Informationsverstoß im früheren Mietverhältnis senkt die rechtlich zulässige Vormiete nicht automatisch. War die frühere Miete durch eine Ausnahme gedeckt, bleibt sie grundsätzlich der Ausgangspunkt für § 556e Abs. 1 BGB. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter sich gegenüber dem Vormieter wegen einer fehlenden Information zeitweise nicht auf die Ausnahme berufen konnte.23

Deshalb sind zwei Fragen zu trennen: Welche Vormiete war rechtlich zulässig? Und wurde der jeweilige Mieter rechtzeitig informiert?

Der Informationsfehler hindert den Vermieter nur für eine bestimmte Zeit daran, sich auf die Ausnahme zu berufen. Juristisch wird das als Berufungssperre bezeichnet. Die Vereinbarung wird dadurch nicht dauerhaft teilweise unwirksam. Die Vorinstanz und eine vom BGH wiedergegebene Literaturansicht hatten dagegen auf die im Vormietverhältnis jeweils gerichtlich durchsetzbare Miete abgestellt. Der BGH folgte dem nicht. Für das neue Mietverhältnis bleibt zusätzlich zu prüfen, ob der neue Mieter rechtzeitig und formgerecht informiert wurde. Im konkreten Fall genügte die Angabe des Quadratmeterpreises zusammen mit der bekannten Wohnfläche; das ist ein Fallbefund, keine allgemeine Mindestformel für jede Vormietinformation.24

Auch hier stand die konkrete zulässige Miethöhe noch nicht fest. Ob die behaupteten Modernisierungen die Vormiete tatsächlich in voller Höhe trugen, musste weiter aufgeklärt werden. Der BGH hob deshalb auf und verwies zurück. Das Urteil bestätigt damit zugleich: Das Etikett „modernisiert“ ersetzt weder die Berechnung noch die zugrunde liegenden Tatsachen.25

Warum Mieter trotz eines Informationsfehlers Auskunft verlangen können

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juli 2026 – VIII ZR 211/23

Der Mieter kann auch dann Auskunft verlangen, wenn der Vermieter sich wegen einer unterlassenen Vorabinformation gegenwärtig nicht auf eine Ausnahme berufen kann. Er kann ein berechtigtes Interesse daran haben zu erfahren, ob die Ausnahme inhaltlich besteht und ob der Vermieter sie nach einer Nachholung später geltend machen könnte.26

Die Gegenposition hielt eine solche Auskunft während der Sperre für entbehrlich oder rechtsmissbräuchlich. Der BGH wies das zurück. Der Anspruch kann sich auf Tatsachen beziehen, die abstrakt Einfluss auf die zulässige Miethöhe haben können, soweit sie nicht allgemein zugänglich und für den Vermieter unschwer mitzuteilen sind. Das Auskunftsverlangen setzt die Zweijahresfrist nicht selbst in Gang; erst der Zugang einer formgerechten Nachholung kann das tun.27

Die Mietpreisbremse Schritt für Schritt prüfen

Das Schema zeigt die Reihenfolge der Prüfung.

Flussdiagramm zur Mietpreisbremse: örtliche Geltung, Zehn-Prozent-Grenze, Vormiete, Modernisierungszuschläge, vollständige Ausnahmen, Information, Auskunft, Rüge und Rückforderungszeitraum prüfen.

Prüfschema zur Mietpreisbremse. Die Grafik bietet einen Überblick und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Die Unterschiede zwischen Vorabinformation, Auskunft und Rüge erläutert der Abschnitt zu den Erklärungen vor und nach Vertragsschluss.

Das Schema beginnt mit der konkreten Landesverordnung für Wohnung und Mietbeginn. Für die Rückforderung gelten die oben erläuterten Voraussetzungen und Fristen.28

Ergänzend zur Mietpreisbremse kann bei deutlich überhöhter Miete auch § 5 WiStG zur Mietpreisüberhöhung eine Rolle spielen. Ein aktuelles Urteil des AG Tiergarten zeigt, warum diese Vorschrift wieder stärker in den Blick rückt.

Über die Mietpreisbremse hinaus bündelt unsere Themenübersicht weitere Themen des Mietrechts, etwa zu Kündigung, Betriebskosten, Mietmängeln und Schönheitsreparaturen.

Für Mieter: Unterlagen und Fristen ordnen

  1. Prüfen Sie die für Wohnort und Mietbeginn maßgebliche Landesverordnung samt Gebietsanlage. Halten Sie Wohnfläche, Nettokaltmiete und ortsübliche Vergleichsmiete fest.
  2. Sichern Sie alle Informationen, die Sie vor Vertragsschluss zu Vormiete, Modernisierung oder einer vollständigen Ausnahme erhalten haben.
  3. Verlangen Sie bei unklaren, nicht allgemein zugänglichen Tatsachen gezielt in Textform Auskunft. Rügen Sie einen vermuteten Verstoß ebenfalls in Textform und gehen Sie dabei auf erhaltene Vermieterinformationen ein.
  4. Behalten Sie die unterschiedlichen Fristen im Blick. Bei unklaren Tatsachen oder Fristen kann fachkundiger Rat erforderlich sein.29
  5. Prüfen Sie bei behaupteter Wiederherstellung den früheren Zustand, die Arbeiten, den Bauaufwand sowie die erste anschließende Nutzung und Vermietung.29
  6. Geht es um umgebaute Gewerberäume, prüfen Sie die Unterlagen zur früheren objektiven Wohneignung, zum Zweck der Arbeiten und zu den zugehörigen Kosten.323334

Für Vermieter: Ausnahmen belegen und rechtzeitig mitteilen

  1. Klären Sie vor Vertragsschluss, ob die verlangte Miete von der Grundgrenze gedeckt ist oder eine Grundlage in § 556e oder § 556f BGB benötigt.
  2. Teilen Sie den einschlägigen Umstand vor der Vertragserklärung des Mieters in Textform mit und dokumentieren Sie den Zugang. Halten Sie auch eine spätere formgerechte Nachholung fest.
  3. Prüfen Sie, welcher Betrag der Vormiete rechtlich zulässig war. Dokumentieren Sie bei Modernisierungen Art, Zeitpunkt, Kosten, Erhaltungsanteile, Fördermittel und Berechnungsgrundlagen. Bei wiederhergestelltem Wohnraum kommen der frühere Zustand, die Arbeiten, der Bauaufwand sowie die Daten der ersten anschließenden Nutzung und Vermietung hinzu.
  4. Beantworten Sie ein berechtigtes Auskunftsverlangen im gesetzlich vorgesehenen Umfang. Dass Sie sich gegenwärtig nicht auf eine Ausnahme berufen können, lässt den Auskunftsanspruch nicht entfallen.30
  5. Geht es um umgebaute Gewerberäume, dokumentieren Sie die frühere objektive Wohneignung, den Zweck der Arbeiten und die zugehörigen Kosten.323334

Zehn Prozent und „modernisiert“ reichen als Antwort nicht

Zwei Annahmen führen schnell in die falsche Richtung: Die Zehn-Prozent-Grenze beantwortet den Fall nicht allein. Und die Bezeichnung „modernisiert“ macht eine höhere Anfangsmiete nicht automatisch zulässig.

Prüfen Sie deshalb Wohnort und Mietbeginn, die konkrete Grundlage der verlangten Miete sowie die Vorabinformation getrennt. Auskunft und Rüge haben anschließend eigene Aufgaben und Fristen. Welche Miete im Einzelfall zulässig ist, hängt weiterhin von den nachweisbaren Tatsachen ab.31

Fußnoten

  1. § 556d Abs. 1, 2 BGB; zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 Abs. 2 BGB; Gesetze im Internet; BT-Drs. 18/3121, Vorblatt S. 1–3 und Begründung S. 11 ff., amtliches PDF.
  2. § 556d Abs. 2 BGB; Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze vom 17.07.2025, BGBl. 2025 I Nr. 163; BT-Drs. 21/17.
  3. § 556e Abs. 1, 2 BGB, Gesetze im Internet; § 556f Sätze 1, 2 BGB, Gesetze im Internet.
  4. § 556e Abs. 1 BGB; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 125/23, ECLI:DE:BGH:2026:010726UVIIIZR125.23.0, Rn. 25–26; nichtamtlicher Volltextzugang.
  5. § 556e Abs. 2 BGB; §§ 559 Abs. 1–3a, 559a Abs. 1–4 BGB.
  6. § 555b BGB, Gesetze im Internet; § 559 Abs. 1–3a BGB, Gesetze im Internet; § 559a Abs. 1–4 BGB, Gesetze im Internet.
  7. § 556f Satz 1 BGB; BT-Drs. 18/3121, S. 31–32.
  8. BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0, Leitsätze 1–3, Rn. 22–34; nichtamtlicher Volltextzugang; § 556f Satz 2 BGB.
  9. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, ECLI:DE:BGH:2026:010726UVIIIZR50.23.0, Leitsatz und Rn. 29–42; nichtamtlicher Volltextzugang.
  10. § 556g Abs. 1a Satz 1, Abs. 4 BGB, Gesetze im Internet.
  11. § 126b BGB, Gesetze im Internet; BT-Drs. 18/3121, S. 2.
  12. §§ 126b, 556g Abs. 1a Satz 4, Abs. 4 BGB. Das Beispiel erläutert die gesetzliche Regelung; es gibt keinen vom BGH entschiedenen Fall wieder.
  13. § 556g Abs. 1a Sätze 2–4 BGB. Inhaltlich falsche oder unvollständige Informationen werden mit diesem Beispiel nicht rechtlich eingeordnet.
  14. § 556g Abs. 3, 4 BGB; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 211/23, ECLI:DE:BGH:2026:010726UVIIIZR211.23.0, Rn. 24–35; nichtamtlicher Volltextzugang.
  15. § 556g Abs. 1a, 3 BGB; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 211/23, Rn. 26–29; BGH, Urt. v. 12.07.2023 – VIII ZR 8/22, ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR8.22.0, Rn. 25, 31–38, nichtamtlicher Volltextzugang; BGH, Urt. v. 12.07.2023 – VIII ZR 125/22, ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR125.22.0, Rn. 20, 26–32, nichtamtlicher Volltextzugang.
  16. § 556g Abs. 1, 2, 4 BGB; zur zeitlichen Anwendung Art. 229 § 51 EGBGB, amtlicher Normtext; für ältere Mietverhältnisse zusätzlich Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB, amtlicher Normtext.
  17. BGH, Urt. v. 12.07.2023 – VIII ZR 8/22, Rn. 29–30.
  18. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Leitsatz, Tenor, Rn. 29–42; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 125/23, Leitsatz, Tenor, Rn. 25–39, 54–56; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 211/23, Leitsatz a, Tenor, Rn. 24–35. Die in den Fußnoten 4, 9 und 14 verlinkten Volltexte sind nichtamtliche Zugangswege.
  19. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Rn. 2, 7. Sämtliche Zustands-, Maßnahmen- und Kostenangaben geben den Vermietervortrag wieder.
  20. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Rn. 29–42; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, Leitsätze 1–3, Rn. 22–34; § 556f Sätze 1, 2 BGB.
  21. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Rn. 31–32, 37–42. Die engere Literaturansicht wird dort unter Hinweis auf Lehmann-Richter, NZM 2017, 497, 498 wiedergegeben; das Literaturoriginal wurde nicht selbst geprüft.
  22. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Tenor, Rn. 40–44.
  23. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 125/23, Leitsatz, Rn. 25–39.
  24. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 125/23, Rn. 22–39, insbesondere Rn. 22–23 und 27–30. Die Gegenposition wird dort unter Hinweis auf Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g Rn. 29 wiedergegeben; die Originalpassage wurde nicht unabhängig geprüft.
  25. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 125/23, Tenor, Rn. 26, 54–56.
  26. § 556g Abs. 3 BGB; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 211/23, Leitsatz a, Rn. 24–35.
  27. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 211/23, Rn. 26–35, zur Gegenposition insbesondere Rn. 33; § 556g Abs. 1a Sätze 2–4 BGB. Die dort angeführte Literaturstelle Ohr, NZM 2026, 303, 305 f., wurde nicht unabhängig geprüft.
  28. §§ 556d–556g BGB; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, Leitsätze 1–3, Rn. 22–34; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Rn. 29–42; VIII ZR 125/23, Rn. 25–39, 54–56; VIII ZR 211/23, Rn. 24–35; BGH, Urt. v. 12.07.2023 – VIII ZR 8/22 und VIII ZR 125/22, jeweils zu Beginn und Verjährung des Auskunftsanspruchs.
  29. § 556d Abs. 1, 2 BGB; § 556g Abs. 1a, 2–4 BGB; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Rn. 29–42; VIII ZR 211/23, Rn. 24–35; BGH, Urt. v. 12.07.2023 – VIII ZR 8/22, Rn. 29–38.
  30. §§ 556e, 556f, 556g Abs. 1a, 3, 4 BGB; BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Rn. 29–42; VIII ZR 125/23, Rn. 22–39, 54–56; VIII ZR 211/23, Rn. 24–35.
  31. BGH, Urt. v. 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, Tenor, Rn. 40–42; VIII ZR 125/23, Tenor, Rn. 25–39, 54–56; VIII ZR 211/23, Rn. 24–35; § 556g Abs. 1a BGB.
  32. BGH, Versäumnisurt. v. 19.08.2026 – VIII ZR 104/25, ECLI:DE:BGH:2026:190826UVIIIZR104.25.0, Leitsatz 1, Rn. 16–20; nichtamtlicher Volltextzugang; § 556f Satz 1 BGB, Gesetze im Internet.
  33. BGH, Versäumnisurt. v. 19.08.2026 – VIII ZR 104/25, Leitsatz 2, Rn. 37–39; nichtamtlicher Volltextzugang in Fußnote 32.
  34. BGH, Versäumnisurt. v. 19.08.2026 – VIII ZR 104/25, Rn. 30–31, 40–41; Leitsatz 3; nichtamtlicher Volltextzugang in Fußnote 32.
  35. BGH, Versäumnisurt. v. 19.08.2026 – VIII ZR 104/25, Rn. 42–44 und Tenor sowie zum Januar-2020-Mietvertrag und zum früheren Rückforderungsrecht Rn. 1, 12–14; nichtamtlicher Volltextzugang in Fußnote 32; § 556g Abs. 1a, 4 BGB, Gesetze im Internet; Art. 229 § 51 EGBGB, amtlicher Normtext.
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