Kurzantwort
Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG setzt voraus, dass
- die vereinbarte Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und
- der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt.
Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG rückt durch ein Urteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 6. August 2026 wieder in den Blick. Die Vorschrift spielte im Mietrecht lange nur eine geringe praktische Rolle.
Das Gericht verhängte gegen eine Vermieterin wegen Mietpreisüberhöhung ein Bußgeld von 1.000 Euro. Im Mittelpunkt stand dabei nicht allein die Höhe der verlangten Miete. Entscheidend war vielmehr die Frage, ob die Vermieterin ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausgenutzt hatte.
Gerade an diesem Punkt waren die Anforderungen bislang besonders hoch.
Wann liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vor?
§ 5 WiStG betrifft nicht jede Miete oberhalb des für vergleichbare Räume üblichen Entgelts.
Eine Mietpreisüberhöhung kommt grundsätzlich erst in Betracht, wenn die vereinbarte Miete die üblichen Entgelte für vergleichbare Räume um mehr als 20 Prozent übersteigt. Hinzukommen muss ein weiteres Tatbestandsmerkmal: Der Vermieter muss ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt haben.[1]
Es genügt also nicht, die verlangte Miete mit dem nach § 5 Abs. 2 WiStG maßgeblichen üblichen Entgelt zu vergleichen. Zusätzlich muss geklärt werden, ob die konkrete Marktsituation und der Abschluss des Mietvertrags in einem rechtlich relevanten Zusammenhang stehen.
Die Vorschrift ist eine Ordnungswidrigkeitenregelung. Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Daneben können zivilrechtliche Folgen eintreten. Soweit eine Mietpreisvereinbarung gegen § 5 WiStG verstößt, kann sie teilweise unwirksam sein; überzahlte Beträge können dann unter den weiteren Voraussetzungen zurückgefordert werden.[2]
Warum § 5 WiStG bislang nur selten praktisch durchgesetzt wurde
Die 20-Prozent-Grenze ist häufig nicht das eigentliche Problem. Schwieriger ist der Nachweis, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum „ausgenutzt“ hat.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu hohe Anforderungen entwickelt.
Bereits mit Urteil vom 28. Januar 2004 – VIII ZR 190/03 stellte der BGH klar, dass eine allgemein angespannte Wohnungsmarktlage nicht ohne Weiteres genügt. Erforderlich ist vielmehr ein Zusammenhang zwischen der Mangellage und dem Abschluss des konkreten Mietvertrags.[3]
Von Bedeutung können deshalb die persönlichen Suchbemühungen des Mieters sein: Wie lange wurde gesucht? Welche Alternativen bestanden? Gab es andere zumutbare Wohnungen?
Mit Urteil vom 13. April 2005 – VIII ZR 44/04 stellte der BGH außerdem klar, dass grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet und nicht nur auf einen besonders gefragten Stadtteil abzustellen ist.[4] Der individuelle Zusammenhang zwischen Mangellage und Vertragsschluss bleibt davon unberührt.
Mit Urteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 56/04 betonte der BGH schließlich, dass das geringe Angebot für die maßgebliche Wohnungsgruppe festzustellen ist. Entscheidend ist damit der konkrete Teilmarkt – etwa nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.[5]
Diese Anforderungen haben § 5 WiStG in der Praxis erheblich erschwert.
Was ist im Fall des AG Tiergarten passiert?
Das Amtsgericht Tiergarten hatte über eine Wohnung in Berlin-Kreuzberg zu entscheiden.
Nach den veröffentlichten Berichten betrug die vereinbarte Nettokaltmiete 1.065 Euro. Der Fall war zuvor vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg verfolgt worden. Dieses hatte wegen Mietpreisüberhöhung einen Bußgeldbescheid erlassen.
Im Verfahren spielte die Wohnungssuche der Mieter eine erhebliche Rolle.
Der Mieter schilderte, bereits mehrere Monate vor Ende des früheren Mietverhältnisses intensiv nach einer neuen Wohnung gesucht und zahlreiche Besichtigungen wahrgenommen zu haben. Kurz vor dem Ende des alten Mietverhältnisses bestanden offenbar nur noch wenige konkrete Möglichkeiten.
Das AG Tiergarten verhängte schließlich ein Bußgeld von 1.000 Euro gegen die Vermieterin.
Nach der veröffentlichten Prozessberichterstattung sah das Gericht das Merkmal des Ausnutzens eines geringen Wohnungsangebots als erfüllt an. Der Richter stellte dabei ausdrücklich auf die Wohnungsknappheit in Berlin ab.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Hat das AG Tiergarten die Anforderungen des BGH gelockert?
Genau hier liegt die eigentliche Bedeutung der Entscheidung.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH reicht eine allgemeine Mangellage nicht automatisch aus. Vielmehr muss grundsätzlich ein konkreter Zusammenhang zwischen der Wohnungsknappheit und dem Abschluss des Mietvertrags festgestellt werden.
Nach der bislang veröffentlichten Berichterstattung hat das AG Tiergarten der angespannten Berliner Wohnungsmarktlage erhebliches Gewicht beigemessen.
Je stärker die objektive Marktlage in die Beurteilung einbezogen wird, desto geringer könnte die bislang hohe Hürde sein, im Einzelfall nachzuweisen, dass die Mangelsituation gerade für den Vertragsschluss ursächlich war.
Allerdings ist Vorsicht geboten.
Eine schriftlich veröffentlichte Urteilsbegründung liegt bislang nicht vor. Die genaue dogmatische Begründung des Amtsgerichts lässt sich deshalb derzeit nur aus der unmittelbaren Prozessberichterstattung und aus Sekundärquellen rekonstruieren.
Hinzu kommt: Die konkreten Suchbemühungen der Mieter waren im Verfahren durchaus Gegenstand der Beweisaufnahme.
Deshalb lässt sich derzeit nicht sicher sagen, ob das AG Tiergarten tatsächlich einen neuen allgemeinen Rechtssatz aufgestellt hat, wonach eine angespannte Wohnungsmarktlage für sich genommen ausreicht.
Ebenso denkbar ist, dass das Gericht lediglich die konkreten Umstände dieses Einzelfalls anders gewürdigt hat.
Bruch mit dem BGH oder nur eine andere Tatsachenwürdigung?
Für die rechtliche Einordnung bestehen derzeit zwei Möglichkeiten.
Die erste Lesart lautet: Das AG Tiergarten misst einer allgemeinen Wohnungsknappheit eine stärkere rechtliche Bedeutung zu als die bisherige BGH-Rechtsprechung. Dann könnte das Urteil tatsächlich auf eine Lockerung der bisherigen Anforderungen hindeuten.
Die zweite Lesart lautet: Das Amtsgericht hat die bisherige BGH-Linie nicht verlassen, sondern aufgrund der konkreten Suchbemühungen der Mieter und der angespannten Berliner Marktlage das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens im Einzelfall bejaht.
Welche Lesart zutrifft, lässt sich derzeit nicht abschließend beurteilen.
Deshalb wäre es zu weitgehend, bereits jetzt davon zu sprechen, das AG Tiergarten habe die Rechtsprechung des BGH „gekippt“.
Richtig ist aber: Die Entscheidung zeigt, dass § 5 WiStG wieder stärker in den Blick geraten könnte.
Nicht mit der Mietpreisbremse verwechseln
§ 5 WiStG und die Mietpreisbremse verfolgen zwar ein ähnliches Ziel, funktionieren aber rechtlich unterschiedlich.
Bei der Mietpreisbremse darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses in den durch Rechtsverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme eingreift.
Ein zusätzliches „Ausnutzen“ einer Mangellage muss dort nicht nachgewiesen werden.
§ 5 WiStG setzt dagegen grundsätzlich eine Überschreitung des nach § 5 Abs. 2 WiStG maßgeblichen üblichen Entgelts um mehr als 20 Prozent voraus. Hinzukommen muss das Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen.
Auch die Rechtsfolgen unterscheiden sich.
Die Mietpreisbremse ist in erster Linie zivilrechtlich ausgestaltet. § 5 WiStG ist dagegen eine Ordnungswidrigkeitenvorschrift, kann aber zugleich Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Mietvereinbarung und auf Rückforderungsansprüche haben.
Beide Regelungsbereiche sollten deshalb getrennt geprüft werden.
Was bedeutet das Urteil für Mieter?
Für Mieter mit einer deutlich über dem üblichen Entgelt für vergleichbare Räume liegenden Miete kann § 5 WiStG künftig wieder interessanter werden. Das Urteil des AG Tiergarten bedeutet allerdings nicht, dass jede hohe Miete automatisch zurückgefordert werden kann.
Wer sich auf § 5 WiStG berufen will, sollte deshalb weiterhin sorgfältig dokumentieren, wie die Wohnungssuche verlaufen ist. Dazu gehören insbesondere Besichtigungstermine, Absagen, andere Angebote und der Zeitraum der Suche. Ebenso wichtig bleibt die Ermittlung des nach § 5 Abs. 2 WiStG maßgeblichen üblichen Entgelts.
Solange nicht geklärt ist, ob sich tatsächlich eine neue Rechtsprechung entwickelt, sollte auf diesen Nachweis nicht verzichtet werden.
Was bedeutet das Urteil für Vermieter?
Auch Vermieter sollten § 5 WiStG nicht als praktisch bedeutungslose Vorschrift behandeln.
Liegt die verlangte Miete mehr als 20 Prozent über dem maßgeblichen Vergleichsentgelt, sollte insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten geprüft werden, ob zusätzlich die Voraussetzungen des § 5 WiStG erfüllt sind.
Dabei sollte nicht nur die Mietpreisbremse in den Blick genommen werden. Denn eine Miete kann gegebenenfalls auch dann unter § 5 WiStG fallen, wenn andere mietrechtliche Regelungen nicht unmittelbar greifen oder andere Voraussetzungen haben.
Die Entscheidung des AG Tiergarten zeigt jedenfalls, dass Behörden bereit sind, § 5 WiStG wieder aktiv anzuwenden.
Fazit
Das Urteil des AG Tiergarten vom 6. August 2026 könnte § 5 WiStG neue praktische Bedeutung geben.
Ob damit die bisherige strenge Rechtsprechung des BGH tatsächlich gelockert wird, ist allerdings noch offen. Solange keine schriftlichen Entscheidungsgründe veröffentlicht sind, sollte das Urteil deshalb nicht überinterpretiert werden.
Für die Praxis ist damit vor allem eines klar: § 5 WiStG sollte bei deutlich überhöhter Miete nicht mehr vorschnell als theoretische Vorschrift abgetan werden.
Fußnoten
[1] § 5 WiStG.
[2] Vgl. zur zivilrechtlichen Teilunwirksamkeit und zu Rückforderungsansprüchen insbesondere BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 56/04.
[3] BGH, Urteil vom 28.01.2004 – VIII ZR 190/03 (nichtamtlicher Volltextzugang).