3 Prozent Heizkosten kürzen: Wann Mieter das Kürzungsrecht haben

Rechtsstand: 21. September 2026

Viele Mieter kennen das Kürzungsrecht von 15 Prozent, wenn Heiz- oder Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Weniger bekannt ist ein weiteres Kürzungsrecht: In bestimmten Fällen dürfen Nutzer ihren Kostenanteil um 3 Prozent kürzen.

Das betrifft vor allem zwei Fälle: Die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlt oder gesetzlich vorgeschriebene Verbrauchsinformationen werden nicht oder nicht vollständig erteilt.

Besonders aktuell wird das Thema zum Jahreswechsel: Nicht fernablesbare Bestandsgeräte, die unter § 5 Abs. 3 HeizkostenV fallen, müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Bleibt die vorgeschriebene Umrüstung danach aus, kann ab dem 1. Januar 2027 das 3-%-Kürzungsrecht wegen fehlender Fernablesbarkeit eingreifen.

Das Kürzungsrecht kann je nach Tatbestand Heiz- und Warmwasserkosten betreffen. Im Folgenden ist aus Gründen der Lesbarkeit verkürzt von Heizkosten die Rede.

FAQ – die wichtigsten Fragen zuerst

Das 3-%-Kürzungsrecht im Überblick

Die Grundlage findet sich in § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Die Vorschrift enthält mehrere unterschiedliche Kürzungstatbestände. Das 3-%-Kürzungsrecht ist deshalb kein allgemeiner Abschlag für jeden Verstoß gegen die Heizkostenverordnung.

Für die Praxis sind zwei Fälle besonders wichtig: Zum einen kann die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlen. Zum anderen können gesetzlich vorgeschriebene Informationen nicht oder nicht vollständig erteilt worden sein.

Wann fehlende fernablesbare Geräte zu 3 Prozent Kürzung führen

Nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen, wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 HeizkostenV keine vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert hat.

Nach dem 1. Dezember 2021 neu installierte Erfassungsgeräte müssen grundsätzlich fernablesbar sein. Ältere nicht fernablesbare Geräte müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Ausnahmen kommen insbesondere in Betracht, wenn eine Nachrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist, einen unangemessenen Aufwand verursacht oder sonst zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV).

Eine weitere Ausnahme gilt beim bloßen Ersatz oder bei der Ergänzung eines einzelnen Zählers oder Heizkostenverteilers, wenn dieser Teil eines Gesamtsystems ist, dessen übrige Geräte zu diesem Zeitpunkt noch nicht fernablesbar sind (§ 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV).

Für wen gilt die Pflicht zur Fernablesung?

Die Pflicht betrifft nicht nur Eigentümer eines vollständigen Mietshauses. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV stellt bei vermieteten Eigentumswohnungen den Wohnungseigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich.

Auch wer nur eine einzelne Eigentumswohnung in einer zentral beheizten Wohnungseigentumsanlage vermietet, fällt gegenüber seinem Mieter grundsätzlich in den Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung.

Die technische Umsetzung in einer Wohnungseigentumsanlage ist davon zu trennen. Nach § 3 HeizkostenV richten sich Anbringung und Auswahl der Erfassungsgeräte nach den Regeln über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Der einzelne Wohnungseigentümer kann die gesamte Heizkostenmesstechnik daher regelmäßig nicht allein umstellen. Die Umrüstung ist typischerweise auf Gemeinschaftsebene zu organisieren.

Für das Mietverhältnis ist wiederum davon zu unterscheiden: § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV schließt die Kürzungsrechte ausdrücklich im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus. Das Mietverhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Mieter ist dadurch nicht generell ausgenommen.

Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können die Parteien nach § 2 HeizkostenV abweichende Vereinbarungen treffen.

Unabhängig von den besonderen Ausnahmen der Umrüstungspflicht enthält § 11 HeizkostenV weitere gesetzliche Ausnahmen von einzelnen Vorgaben der Heizkostenverordnung, etwa wenn Verbrauchserfassung oder Kostenverteilung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wären.

Der Tatbestand der fehlenden Fernablesbarkeit steht selbständig neben dem Kürzungsrecht wegen fehlender Informationen. Ob bei pflichtwidrig fehlender Fernablesbarkeit neben dem 3-%-Kürzungsrecht wegen der fehlenden Ausstattung zusätzlich das 3-%-Kürzungsrecht wegen unterlassener Monatsinformationen eingreift, ist nicht abschließend geklärt. § 6a Abs. 1 knüpft die monatliche Informationspflicht seinem Wortlaut nach an bereits installierte fernablesbare Geräte. Der Berliner Mieterverein vertritt demgegenüber die Auffassung, dass die Informationskürzung auch dann hinzukommen kann, wenn die vorgeschriebene Fernablesbarkeit pflichtwidrig fehlt.

Wann fehlende Verbrauchsinformationen zu 3 Prozent Kürzung führen

§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV eröffnet grundsätzlich ein Kürzungsrecht von 3 Prozent, wenn der Gebäudeeigentümer die Informationen nach § 6a HeizkostenV nicht oder nicht vollständig mitteilt.

§ 6a unterscheidet zwei Gruppen von Informationen.

Welche Informationen müssen monatlich mitgeteilt werden?

§ 6a Abs. 1 und 2 HeizkostenV betrifft die unterjährigen Verbrauchsinformationen bei vorhandener fernablesbarer Ausstattung. Seit dem 1. Januar 2022 müssen diese Informationen grundsätzlich monatlich mitgeteilt werden.

Dazu gehören mindestens:

• der Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden
• ein Vergleich mit dem Verbrauch des Vormonats und dem entsprechenden Monat des Vorjahres, soweit diese Daten erhoben worden sind
• ein Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie

Werden diese monatlichen Informationen nicht oder nur unvollständig mitgeteilt, eröffnet § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV grundsätzlich das 3-%-Kürzungsrecht.

Welche zusätzlichen Informationen gehören zur Jahresabrechnung?

§ 6a Abs. 3 regelt weitere Angaben, die zusammen mit der verbrauchsabhängigen Jahresabrechnung zugänglich gemacht werden müssen.

Dazu gehören beispielsweise:

• der Anteil der eingesetzten Energieträger
• bei Fernwärme zusätzlich Angaben zu den jährlichen Treibhausgasemissionen und zum Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes
• erhobene Steuern, Abgaben und Zölle
• Entgelte für die Nutzung der Erfassungsgeräte einschließlich Eichung sowie für Ablesung und Abrechnung
• Kontaktinformationen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Stellen
• bei Verbraucherverträgen Hinweise auf Möglichkeiten der Verbraucherstreitbeilegung
• ein Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie
• ein grafischer Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs mit dem vorhergehenden Abrechnungszeitraum

Ob auch das Fehlen dieser zusätzlichen Angaben ein 3-%-Kürzungsrecht auslöst, ist umstritten.

Davon zu unterscheiden ist das eigenständige 3-%-Kürzungsrecht nach § 7 Abs. 4 CO₂KostAufG. Es greift, wenn der Vermieter den auf den Mieter entfallenden Anteil an den CO₂-Kosten nicht bestimmt oder die gesetzlich erforderlichen Angaben in der Heizkostenabrechnung nicht ausweist. Einzelheiten dazu finden Sie in unserem Beitrag zu den CO₂-Kosten.

Reicht es, die Daten in ein Online-Portal einzustellen?

Messdienstleister stellen Verbrauchsdaten häufig in einem Online-Portal bereit. Die bloße Abrufbarkeit genügt aber nicht in jedem Fall.

Die amtliche Begründung zur Heizkostenverordnung unterscheidet bewusst zwischen „mitteilen“ und „zugänglich machen“. Bei den monatlichen Verbrauchsinformationen nach § 6a Abs. 1 muss die Information den Nutzer erreichen. Ein bloßes Einstellen in ein Portal reicht deshalb grundsätzlich nicht aus, wenn der Nutzer nicht entsprechend informiert wird.

Für die zusätzlichen Angaben nach § 6a Abs. 3 gilt etwas anderes. Dort verlangt die Verordnung nur, dass die Angaben „zugänglich gemacht“ werden. Eine tatsächliche und für den Nutzer erreichbare Bereitstellung in einem Portal kann deshalb eher genügen, ohne dass jede einzelne Information nochmals gesondert aktiv übermittelt werden muss.

Wie hoch ist die Kürzung und worauf bezieht sie sich?

Die Kürzung beträgt 3 Prozent des auf den Nutzer entfallenden Kostenanteils. Sie ist kein Bußgeld gegen den Vermieter, sondern ein gesetzliches Kürzungsrecht bei der Abrechnung.

Ein Beispiel: Entfallen auf einen Mieter für den maßgeblichen Abrechnungszeitraum 1.200 Euro Heizkosten und liegen die Voraussetzungen eines 3-%-Kürzungsrechts vor, beträgt die Kürzung 36 Euro.

Maßgeblich ist der in der Abrechnung ausgewiesene, auf den Mieter entfallende Kostenanteil des Abrechnungszeitraums – nicht nur ein etwaiger Nachzahlungsbetrag.

Entscheidend ist immer der konkrete Kürzungstatbestand. Die Heizkostenverordnung eröffnet nicht allein deshalb einen Abzug, weil eine Abrechnung an irgendeiner Stelle fehlerhaft oder unvollständig ist.

Zwölf fehlende Monatsinformationen bedeuten nicht 36 Prozent

Nach der hierzu vertretenen Fachliteratur führt auch das Fehlen mehrerer Monatsinformationen nicht zu einer Vervielfachung der Kürzungsquote.

Auch wenn sämtliche zwölf monatlichen Verbrauchsinformationen eines Abrechnungszeitraums fehlen, bleibt es danach für den Abrechnungszeitraum grundsätzlich bei einmal 3 Prozent.

Eine Addition auf 36 Prozent allein wegen zwölf unterlassener Monatsinformationen ist nach dieser Auffassung daher nicht gerechtfertigt.

Streitpunkt: Gilt das 3-%-Kürzungsrecht auch für § 6a Abs. 3?

Der Streit betrifft die zusätzlichen Angaben zur Jahresabrechnung: etwa Energieträgermix, Steuern und Abgaben, Mess- und Abrechnungskosten, Beratungs- und Streitbeilegungshinweise sowie den grafischen witterungsbereinigten Verbrauchsvergleich.

Ob das Fehlen solcher Angaben ebenfalls zu einer Kürzung von 3 Prozent führt, ist nicht abschließend geklärt.

Argument gegen das Kürzungsrecht

Ein Teil der Fachliteratur verweist auf die bewusst unterschiedliche Wortwahl der Verordnung.

§ 12 Abs. 1 Satz 3 knüpft daran an, dass Informationen nicht oder nicht vollständig „mitgeteilt“ werden. § 6a Abs. 3 verlangt dagegen lediglich, dass bestimmte Informationen „zugänglich gemacht“ werden.

Die amtliche Begründung behandelt diese Begriffe bewusst unterschiedlich. Das spricht dafür, die Rechtsfolge des § 12 Abs. 1 Satz 3 nicht ohne Weiteres auf jeden Verstoß gegen § 6a Abs. 3 zu übertragen.

Argument für das Kürzungsrecht

Die Gegenauffassung stellt darauf ab, dass § 12 Abs. 1 Satz 3 allgemein auf „die Informationen nach § 6a“ verweist.

Daraus lässt sich folgern, dass nicht nur die monatlichen Informationen nach § 6a Abs. 1 und 2, sondern auch die zusätzlichen Angaben nach Abs. 3 erfasst sein könnten.

Was bedeutet das für die Praxis?

Bei fehlenden oder unvollständigen monatlichen Verbrauchsinformationen nach § 6a Abs. 1 und 2 ist die Rechtslage vergleichsweise klar: Das 3-%-Kürzungsrecht greift grundsätzlich ein.

Fehlen dagegen etwa der Energieträgermix oder der grafische witterungsbereinigte Vorjahresvergleich nach § 6a Abs. 3, ist die Rechtslage nicht abschließend geklärt. Hier besteht ein belegter Meinungsstreit. Soweit ersichtlich, liegt hierzu bislang keine veröffentlichte höchstrichterliche oder obergerichtliche Entscheidung vor.

Können sich Kürzungsrechte addieren?

Ja. Verschiedene Kürzungstatbestände können nebeneinander eingreifen. Die amtliche Begründung zur Heizkostenverordnung bestätigt, dass sich Kürzungsrechte aus verschiedenen Sätzen des § 12 Abs. 1 addieren können, wenn die Voraussetzungen jeweils selbständig erfüllt sind.

So kann ein 15-%-Kürzungsrecht wegen einer nicht ordnungsgemäßen verbrauchsabhängigen Abrechnung neben einem 3-%-Kürzungsrecht wegen fehlender fernablesbarer Ausstattung oder wegen einer Informationspflichtverletzung bestehen.

Auch die beiden 3-%-Tatbestände können grundsätzlich zusammentreffen. Eine automatische Addition gibt es jedoch nicht. Jeder Kürzungstatbestand muss gesondert geprüft werden.

3 Prozent oder 15 Prozent: der Unterschied auf einen Blick

Das 15-%-Kürzungsrecht betrifft vor allem Fälle, in denen entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht ordnungsgemäß verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

Das 3-%-Kürzungsrecht betrifft dagegen insbesondere Verstöße gegen die Pflicht zur fernablesbaren Ausstattung sowie bestimmte Informationspflichtverletzungen.

Beide Regelungen haben unterschiedliche Voraussetzungen und können nebeneinander anwendbar sein.

Was sollten Mieter bei fehlenden Verbrauchsinformationen tun?

Zunächst sollte geprüft werden, ob im Gebäude bereits fernablesbare Geräte vorhanden sind. Nur dann stellen sich die monatlichen Informationspflichten nach § 6a Abs. 1 und 2 in dieser Form.

Anschließend sollte dokumentiert werden, welche Verbrauchsinformationen tatsächlich übermittelt wurden. Wurden lediglich Daten in einem Portal hinterlegt, ist zusätzlich zu prüfen, ob der Nutzer darüber entsprechend informiert wurde.

Auch die Heizkostenabrechnung und Mitteilungen des Messdienstleisters sollten aufbewahrt werden. Bei der Kontrolle der Abrechnung hilft außerdem unser Beitrag zu häufigen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung.

Bei den zusätzlichen Jahresinformationen kann geprüft werden, ob etwa Angaben zum Energieträgermix, zu Mess- und Abrechnungskosten oder zum witterungsbereinigten Vorjahresvergleich vorhanden sind.

Das Kürzungsrecht wirkt nicht automatisch. Der Mieter muss sich gegenüber dem Vermieter darauf berufen. Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Wie weit der Einwendungsausschluss jedes selbständige Kürzungsrecht erfasst, ist nicht ausdrücklich geregelt. Um Rechtsverluste zu vermeiden, sollte deshalb auch das Kürzungsrecht innerhalb dieser Zwölfmonatsfrist geltend gemacht werden.

Erst danach lässt sich beurteilen, welcher Kürzungstatbestand in Betracht kommt. Bei einem möglichen Verstoß gegen § 6a Abs. 3 ist besondere Vorsicht geboten, weil die Reichweite des 3-%-Kürzungsrechts insoweit umstritten ist.

Weitere grundlegende Antworten zu Abrechnung, Verbrauchserfassung und Kürzungsrechten finden Sie in unserer FAQ zur Heizkostenabrechnung.

Fazit

Das 3-%-Kürzungsrecht der Heizkostenverordnung betrifft vor allem fehlende fernablesbare Ausstattung und Verletzungen der Informationspflichten nach § 6a HeizkostenV.

Mehrere Pflichtverletzungen können sich unter bestimmten Voraussetzungen addieren; einzelne Streitfragen – insbesondere zu § 6a Abs. 3 und zur zusätzlichen Informationskürzung bei pflichtwidrig fehlender Fernablesbarkeit – sind jedoch nicht höchstrichterlich geklärt.

Mieter sollten deshalb den konkreten Tatbestand prüfen, die Kürzung ausdrücklich geltend machen und die Einwendungsfrist beachten.

Quellen und Vertiefung

Heizkostenverordnung: § 1, § 2, § 3, § 5, § 6a, § 11 und § 12 Abs. 1 HeizkostenV.

§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB zur Einwendungsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung.

§ 7 Abs. 4 CO₂KostAufG zum eigenständigen 3-%-Kürzungsrecht bei fehlerhafter CO₂-Kostenaufteilung.

BR-Drs. 643/21, insbesondere die Begründung zu § 6a auf S. 17–19 und zu § 12 auf S. 24.

BGH VIII ZR 151/20, Urteil vom 12. Januar 2022, als systematische Referenz zum 15-%-Kürzungsrecht.

OLG Köln, Urteil vom 11. Juni 2010 – 1 U 66/09, und LG Itzehoe, Urteil vom 27. Juli 2012 – 9 S 23/11, zur erforderlichen Geltendmachung des Kürzungsrechts.

Berliner Mieterverein, Info 186 „Die Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung“, zur weitergehenden Auffassung bei pflichtwidrig fehlender Fernablesbarkeit.

Wall, Heizkostenverordnungs-Novelle 2021, NZM 2022, 73 ff., insbesondere S. 81.

Pfeifer, Das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV, MietRB 2023, 15 ff., insbesondere S. 20.

Zehelein, Nachforderungen unter der neuen Heizkostenverordnung – Durchsetzung, Abwehr, gerichtliche Prüfung, NZM 2023, 353 ff., insbesondere S. 364.