Versorgungssperre wegen Zahlungsrückständen des Vermieters – was können Mieter tun?

Sie zahlen Ihre Miete und die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen pünktlich. Trotzdem kündigt der Energie- oder Wasserversorger an, die Versorgung des Hauses einzustellen, weil der Vermieter seine Rechnungen nicht bezahlt hat.

Dieser Beitrag behandelt den Fall, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist. Hat der Mieter selbst einen Strom- oder Gasvertrag abgeschlossen und seine eigenen Rechnungen nicht bezahlt, gelten andere Regeln.

FAQ – die wichtigsten Fragen zuerst

Das Wichtigste vorab:

Haben Sie Ihre Miete und die vereinbarten Betriebs- oder Heizkostenvorauszahlungen ordnungsgemäß gezahlt, liegt die Sicherstellung der geschuldeten Versorgung grundsätzlich im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Eine angekündigte Sperre sollten Sie nicht abwarten. Sichern Sie die Sperrandrohung, informieren Sie den Vermieter sofort und fordern Sie ihn nachweisbar zur Abhilfe auf. Der Kontakt zum Versorgungsunternehmen ist ebenfalls sinnvoll, begründet aber nicht automatisch einen eigenen Anspruch auf Weiterbelieferung.

Droht kurzfristig der Ausfall von Wasser oder Wärme, kann gerichtlicher Eilrechtsschutz gegen den Vermieter erforderlich sein. In solchen Fällen zählt Zeit.

Eine eigene Zahlung an den Versorger kann ausnahmsweise helfen, eine Sperre abzuwenden. Sie ist jedoch keine risikolose Standardlösung. Vor allem bei größeren Beträgen sollte geklärt werden, ob und auf welcher Grundlage Sie das Geld vom Vermieter zurückverlangen können.

Rechtlich entscheidend ist zudem, ob die Versorgung nur bedroht ist oder bereits unterbrochen wurde. Vor Eintritt des Mangels kommt insbesondere § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht. Nach eingetretener Versorgungssperre ist für eine Selbstvornahme grundsätzlich § 536a Abs. 2 BGB maßgeblich.

Wer genauer wissen möchte, welche Ansprüche bestehen und welche Unterschiede zwischen Wasser, Wärme, Strom und Gas gelten, findet im Folgenden die rechtlichen Hintergründe und die einzelnen Handlungsmöglichkeiten.

Der Vermieter muss die Versorgung der Wohnung sicherstellen

Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 BGB. Danach muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

Dazu gehört bei einer normalen Wohnung insbesondere, dass die vereinbarte Versorgung mit Wasser und Wärme funktioniert. Entsprechendes gilt für solche Strom-, Gas- oder sonstigen Versorgungsleistungen, die nach dem Mietvertrag vom Vermieter bereitzustellen sind.

Bezahlt der Vermieter seinen Versorger nicht und gefährdet er dadurch die Versorgung des Hauses, betrifft das deshalb nicht lediglich sein Verhältnis zum Versorgungsunternehmen. Er gefährdet zugleich die Erfüllung seiner mietvertraglichen Verpflichtungen.

Ob der Vermieter nicht zahlen will oder wegen finanzieller Schwierigkeiten nicht zahlen kann, ändert daran zunächst nichts. Gegenüber dem Mieter bleibt er zur vertragsgemäßen Gebrauchsgewährung verpflichtet. Die Ursache der Nichtzahlung kann allerdings später für Schadensersatzansprüche eine Rolle spielen.

Der Bundesgerichtshof hat die Bedeutung der Versorgungspflichten auch in anderem Zusammenhang hervorgehoben. Solange das Mietverhältnis besteht, folgt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einschließlich vertraglich übernommener Versorgungsleistungen grundsätzlich aus § 535 Abs. 1 BGB. Erst nach Beendigung des Mietvertrages stellt sich die Rechtslage anders dar.

Einen Sonderfall bildet die Versorgungssperre während eine laufenden Räumungsprozesses. Welche Grenzen dort gelten, erläuter ich in dem Beitrag Versorgungssperre im Räumungsprozess.

Die Versorgungssperre ist erst angekündigt – was jetzt?

Eine angekündigte Sperre sollte ernst genommen werden. Am besten ist es, wenn verhindert werden kann, dass Wasser, Wärme oder Gas tatsächlich abgestellt werden.

Hat der Mieter ein Schreiben des Versorgers erhalten oder hängt eine entsprechende Ankündigung im Haus, sollte er zunächst Beweise sichern. Dazu gehören insbesondere das Schreiben oder der Aushang des Versorgers, der angekündigte Sperrtermin und gegebenenfalls Informationen darüber, welche Wohnungen und Versorgungsarten betroffen sind.

Anschließend sollte der Vermieter unverzüglich und nachweisbar aufgefordert werden, die drohende Unterbrechung zu verhindern. Entscheidend ist nicht, auf welche Weise der Vermieter dies erreicht. Entscheidend ist, dass die geschuldete Versorgung sichergestellt bleibt.

Je näher der angekündigte Sperrtermin rückt, desto kürzer muss die Reaktionsfrist sein. Bei einer für den nächsten oder übernächsten Tag angekündigten Abschaltung von Wasser oder Heizung hilft eine Frist von zwei Wochen ersichtlich nicht weiter.

Parallel ist es sinnvoll, Kontakt mit dem Versorgungsunternehmen aufzunehmen. Der Mieter sollte klären, ob die Sperre tatsächlich bevorsteht, wann sie durchgeführt werden soll und ob eine Möglichkeit besteht, sie vorläufig abzuwenden.

Der Kontakt zum Versorger dient zunächst der Information und der Suche nach einer praktischen Lösung. Einen eigenen Anspruch des Mieters auf Weiterbelieferung begründet er grundsätzlich nicht.

Wasser oder Heizung sind schon abgestellt – was nun?

Ist Wasser, Wärme oder eine andere vom Vermieter geschuldete Versorgungsleistung bereits ausgefallen, liegt regelmäßig ein Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 BGB vor. Die Miete ist dann kraft Gesetzes in dem Umfang herabgesetzt, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist.

Wie hoch eine Mietminderung ausfällt, lässt sich nicht mit einer allgemein gültigen Prozentzahl beantworten. Ein vollständiger Ausfall der Wasserversorgung wiegt anders als der Ausfall einzelner gemeinschaftlicher Stromverbraucher. Bei einer fehlenden Heizung kommt es außerdem wesentlich auf Jahreszeit, Außentemperaturen, Dauer und konkrete Auswirkungen in der Wohnung an.

Minderungsquoten aus Tabellen sollten deshalb nicht ungeprüft übernommen werden.

Neben der Minderung besteht ein Anspruch darauf, dass der Vermieter die vertragsgemäße Versorgung wiederherstellt. Der Vermieter kann sich grundsätzlich nicht damit begnügen, darauf hinzuweisen, dass der Versorger wegen seiner eigenen Zahlungsrückstände gesperrt habe.

Darüber hinaus können Schadensersatzansprüche nach § 536a Abs. 1 BGB entstehen. Anders als bei der Mietminderung spielt hier das Vertretenmüssen des Vermieters eine Rolle. Entsteht der Mangel aufgrund eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder befindet er sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter Ersatz des dadurch verursachten Schadens verlangen.

Denkbar sind beispielsweise erforderliche Aufwendungen für eine Ersatzunterbringung oder sonstige konkrete Folgekosten. Ob solche Kosten tatsächlich zu ersetzen sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls, der Erforderlichkeit der Aufwendungen und dem Verschulden des Vermieters ab.

Bei erheblichen und länger andauernden Beeinträchtigungen kann schließlich auch eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nennt ausdrücklich den Fall, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil wieder entzogen wird. Regelmäßig ist zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen; von diesem Erfordernis bestehen Ausnahmen.

Einstweilige Verfügung: Wenn eine normale Klage zu spät käme

Bei einer unmittelbar bevorstehenden oder bereits durchgeführten Abschaltung von Wasser oder Wärme kann ein normales Klageverfahren zu langsam sein.

Dann kommt gerichtlicher Eilrechtsschutz in Betracht. Die §§ 935 und 940 ZPO erlauben den Erlass einer einstweiligen Verfügung, wenn eine schnelle gerichtliche Regelung erforderlich ist, um wesentliche Nachteile abzuwenden.

Gegenüber dem Vermieter muss der Mieter im Kern zwei Dinge glaubhaft machen:

Zum einen muss ein Anspruch auf Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung der Versorgung bestehen. Dieser kann sich während des laufenden Mietverhältnisses aus der Gebrauchsgewährungspflicht des § 535 Abs. 1 BGB ergeben.

Zum anderen muss die Sache tatsächlich dringlich sein. Gerade bei fehlendem Trinkwasser oder einer ausgefallenen Heizung kann eine Entscheidung im normalen Hauptsacheverfahren nicht abgewartet werden.

Das LG Fulda hat einen solchen Verfügungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB ausdrücklich anerkannt. Nach seiner Entscheidung kann bereits der Ausfall der Warmwasserversorgung einen Verfügungsgrund darstellen – und zwar nicht nur während der Heizperiode. Auch im Hochsommer kann der Zugang zu Warmwasser eine so wesentliche Bedeutung haben, dass gerichtlicher Eilrechtsschutz gerechtfertigt ist.

Für ein Eilverfahren sind Nachweise wichtig. Mieter sollten Schreiben des Versorgers, Fotos von Aushängen, Nachrichten des Vermieters und gegebenenfalls Zeugen sichern. Auch die eigene pünktliche Zahlung der Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen sollte nachgewiesen werden können.

Wer trotz erkennbarer Dringlichkeit längere Zeit zuwartet, kann den für eine einstweilige Verfügung erforderlichen Verfügungsgrund selbst in Frage stellen.

Ist eine Wasser- oder Wärmesperre für die nächsten Tage angekündigt, sollte der Vermieter deshalb sofort zur Abhilfe aufgefordert werden. Bleibt eine belastbare Reaktion aus, sollte kurzfristig geprüft werden, ob ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlich ist.

In besonders dringenden Fällen kann das Gericht nach § 937 Abs. 2 ZPO auch ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

Kann der Mieter die Rückstände des Vermieters selbst beim Versorger bezahlen?

Naheliegend ist die Frage, ob der Mieter die Rückstände des Vermieters selbst beim Versorger bezahlen kann, um eine Sperre zu verhindern.

Grundsätzlich kann nach § 267 BGB auch ein Dritter eine fremde Schuld erfüllen. Die Zustimmung des Schuldners ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich. Widerspricht der Schuldner allerdings, kann der Gläubiger die Leistung ablehnen.

§ 267 BGB beantwortet jedoch nur die Frage, ob ein Dritter eine fremde Schuld erfüllen kann. Die Vorschrift sagt noch nichts darüber aus, ob der Mieter den gezahlten Betrag anschließend vom Vermieter zurückverlangen kann. Dafür benötigt er eine eigene Anspruchsgrundlage.

Zunächst muss feststehen, welche Forderung offen ist, welcher Betrag zur Verhinderung der Sperre tatsächlich erforderlich ist und ob das Versorgungsunternehmen eine Zahlung des Mieters entsprechend verbuchen und die Sperre daraufhin aussetzen wird.

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus kann der Rückstand des Vermieters erheblich höher sein als die auf einen einzelnen Mieter entfallenden Betriebskosten.

Hierzu liegt eine neuere Entscheidung des LG Stuttgart vor. Dort hatte ein Gewerbemieter seine vereinbarten Nebenkostenabschläge ordnungsgemäß an den Vermieter gezahlt. Weil der Vermieter seinerseits den Energieversorger nicht bezahlte und deshalb eine Sperre der Versorgung mit Heizwärme und Wasser konkret angekündigt war, zahlte der Mieter nach vorheriger Aufforderung des Vermieters und Abstimmung mit dem Versorger 20.000 Euro unmittelbar an das Versorgungsunternehmen. Das Gericht sprach ihm diesen Betrag gegenüber dem Vermieter wieder zu.

Rechtsgrundlage war § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag. § 539 BGB ermöglicht dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz für Aufwendungen auf die Mietsache.

Das Gericht sah die Zahlung zur Sicherung von Heizung und Wasserversorgung als eine solche Aufwendung an und hielt sie zugleich für eine Geschäftsführung, die zumindest auch im Interesse des Vermieters lag. Denn auch der Vermieter hat ein erhebliches eigenes Interesse daran, seine mietvertraglichen Versorgungspflichten zu erfüllen und Schadensersatzansprüche seiner Mieter zu vermeiden.

Die Entscheidung ist für Mieter wichtig. Sie ist aber kein Freibrief für eigenmächtige Zahlungen an den Versorger.

Zum einen handelte es sich um einen gewerblichen Mietvertrag und um einen konkreten Einzelfall. Eine höchstrichterliche Entscheidung speziell für die entsprechende Situation im Wohnraummietrecht liegt bislang nicht vor.

Vor einer Direktzahlung sollten möglichst folgende Punkte geklärt sein:

• Die Sperre muss konkret angekündigt sein.
• Der Mieter sollte seine eigenen Betriebskosten- oder Heizkostenvorauszahlungen vollständig geleistet haben.
• Der Vermieter sollte über die Sperrandrohung informiert und zur Abhilfe aufgefordert worden sein.
• Mit dem Versorger sollte vorher geklärt werden, welcher Betrag tatsächlich erforderlich ist, um die Sperre abzuwenden.
• Zahlung und Zahlungszweck sollten dokumentiert werden.
• Bei größeren Beträgen sollte zuvor rechtlicher Rat eingeholt werden.

Eine Direktzahlung kann damit eine Notfalloption sein. Sie ist keine rechtlich risikolose Standardlösung.

Vor oder nach der Sperre? Dieser Unterschied ist entscheidend

Für einen möglichen Erstattungsanspruch kommt es wesentlich darauf an, wann der Mieter zahlt.

Solange die Versorgung noch funktioniert, liegt noch kein Mangel der Mietsache vor. Im Fall des LG Stuttgart war genau das der Ausgangspunkt. Deshalb konnte das Gericht den Erstattungsanspruch über § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag prüfen.

Ist Wasser oder Wärme dagegen bereits abgestellt, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Beseitigt der Mieter diesen Mangel auf eigene Kosten, richtet sich der Aufwendungsersatz grundsätzlich nach § 536a Abs. 2 BGB.

Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz seiner erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

• der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
• die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass § 536a Abs. 2 BGB bei einer eigenmächtigen Mangelbeseitigung die spezielle Regelung ist. Sind dessen Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Mieter seinen Aufwand nicht stattdessen über § 539 Abs. 1 BGB oder die allgemeinen Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom Jan. 16, 2008 – VIII ZR 222/06).

Bei einer bereits eingetretenen Sperre sollte der Mieter den Vermieter daher grundsätzlich sofort zur Wiederherstellung der Versorgung auffordern und ihm – soweit die konkrete Situation dies zulässt – Gelegenheit zur Abhilfe geben.

§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB ist dabei keine allgemeine Notfallregel. Die Vorschrift verlangt, dass eine sofortige Maßnahme zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Ein Heizungsausfall bei Frost kann beispielsweise den Gebäudebestand gefährden. Nicht jeder vorübergehende Ausfall von Warmwasser erfüllt dagegen automatisch diese Voraussetzung.

Kurz gesagt: Zahlt der Mieter, bevor die Versorgung unterbrochen wird, kommt insbesondere § 539 BGB in Betracht. Ist die Sperre bereits eingetreten, richtet sich ein möglicher Aufwendungsersatz grundsätzlich nach § 536a Abs. 2 BGB.

Darf ich meine Zahlung an den Versorger von der Miete abziehen?

Besteht gegen den Vermieter tatsächlich ein fälliger Erstattungsanspruch, kann grundsätzlich eine Aufrechnung nach den §§ 387 ff. BGB in Betracht kommen.

Für Wohnraummieter enthält § 556b Abs. 2 BGB eine zusätzliche Schutzregelung. Sie wird insbesondere dann wichtig, wenn der Mietvertrag das Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht beschränkt.

Der Mieter kann entgegen einer solchen vertraglichen Bestimmung unter anderem mit Ansprüchen aus § 536a oder § 539 BGB gegen Mietforderungen aufrechnen, wenn er dem Vermieter seine Absicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der betreffenden Miete in Textform angekündigt hat.

Die Monatsfrist des § 556b Abs. 2 BGB ist deshalb nicht generell Voraussetzung jeder Aufrechnung. Besteht keine einschlägige vertragliche Beschränkung, richtet sich die Aufrechnung grundsätzlich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 387 ff. BGB.

Der an den Versorger gezahlte Betrag sollte trotzdem nicht einfach kommentarlos von der nächsten Miete abgezogen werden.

Ist der vermeintliche Erstattungsanspruch später nicht oder nicht in voller Höhe berechtigt oder scheitert die Aufrechnung aus anderen Gründen, kann dadurch ein Mietrückstand entstehen. Gerade bei größeren Beträgen können daraus erhebliche Risiken folgen.

Kann ich die Weiterbelieferung direkt vom Versorger verlangen?

Ein allgemeiner Anspruch besteht nicht.

Dass der Mieter auf Wasser, Gas oder Fernwärme angewiesen ist, bedeutet nicht automatisch, dass zwischen ihm und dem Versorgungsunternehmen ein Vertrag besteht.

Für die Wasserversorgung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Versorgungsunternehmen grundsätzlich nicht verpflichtet ist, anstelle des Grundstückseigentümers einen Versorgungsvertrag mit den Mietern abzuschließen und den Eigentümer aus seinem Vertrag zu entlassen (BGH, Urteil vom Apr. 30, 2003 – VIII ZR 279/02).

Auch ein allgemeiner Besitzschutzanspruch gegen den Versorger lässt sich nicht herleiten. Der Bundesgerichtshof hat die in der Rechtsprechung vorherrschende Auffassung gebilligt, wonach die Einstellung der Versorgung durch das Versorgungsunternehmen grundsätzlich keine verbotene Eigenmacht gegenüber dem Mieter darstellt.

Bei einer öffentlich-rechtlich organisierten Wasserversorgung kommt hinzu, dass das jeweilige kommunale Satzungsrecht maßgeblich sein kann. Auch hier verneint die höhergerichtliche Rechtsprechung einen allgemeinen eigenen Wasserversorgungsanspruch des Mieters, wenn das Anschluss- und Benutzungsrecht allein dem Grundstückseigentümer oder vergleichbar Berechtigten zusteht.

Das AG Bremen hat 2016 in einer Einzelfallentscheidung eine weitergehende Auffassung vertreten. Daraus lässt sich jedoch keine allgemeine Pflicht des Versorgers ableiten, einem Mieter vor einer Sperre einen eigenen Versorgungsvertrag anzubieten.

Die praktische Konsequenz lautet deshalb: Den Versorger ansprechen – ja. Einen sicheren eigenen Belieferungsanspruch voraussetzen – nein.

Ein gerichtlicher Eilantrag unmittelbar gegen das Versorgungsunternehmen sollte erst nach Prüfung der konkreten Vertrags-, Anschluss- und Versorgungsstruktur erwogen werden.

Wasser, Fernwärme, Strom und Gas: Warum die Unterschiede wichtig sind

Welche Rechte bestehen, hängt auch davon ab, um welche Versorgung es geht. Wasser, Fernwärme, Strom und Gas unterliegen nicht vollständig denselben Regeln.

Für die Versorgung mit Wasser bestimmt § 33 Abs. 2 AVBWasserV, dass das Versorgungsunternehmen bei Zahlungsrückständen des Kunden nach Mahnung und vorheriger Androhung grundsätzlich zur Einstellung der Versorgung berechtigt sein kann. Die Vorschrift enthält zugleich eine Verhältnismäßigkeitsgrenze.

Ist allein der Vermieter oder Grundstückseigentümer Kunde des Wasserversorgers, folgt daraus nicht automatisch ein eigener vertraglicher Anspruch des Mieters.

Bei einer öffentlich-rechtlich organisierten Wasserversorgung kann zusätzlich die jeweilige kommunale Satzung entscheidend sein. Ob ein eigener Anschluss- oder Benutzungsanspruch besteht, lässt sich deshalb nicht bundesweit einheitlich beantworten.

Für Fernwärme enthält § 33 Abs. 2 AVBFernwärmeV eine vergleichbare Regelung. Auch sie knüpft an das Verhältnis zum Kunden des Fernwärmeunternehmens an.

Bei Strom und Gas muss noch genauer unterschieden werden.

§ 41f EnWG enthält besondere Voraussetzungen für Versorgungssperren wegen Nichtzahlung bei Haushaltskunden. Unter anderem gelten Anforderungen an Mahnung, Sperrandrohung, Höhe des Rückstands, Verhältnismäßigkeit und Vorankündigung.

Nicht jeder Wohnungsmieter kann diese Rechte unmittelbar gegenüber dem Lieferanten geltend machen.

Entscheidend ist zunächst, wer Vertragspartner des Energielieferanten ist und ob dieser Vertragspartner Haushaltskunde im Sinne des EnWG ist. Ist der Vermieter Vertragspartner, kann nicht allein daraus, dass in dem Gebäude Wohnungen liegen, auf einen unmittelbaren Schutzanspruch des einzelnen Mieters aus § 41f EnWG geschlossen werden.

Zusätzlich ist zwischen Energielieferung und Netzanschluss zu unterscheiden.

NAV und NDAV betreffen das Verhältnis zum Netzbetreiber. Sie unterscheiden insbesondere zwischen Anschlussnehmer und Anschlussnutzer. Das Anschlussnutzungsverhältnis umfasst jedoch nicht bereits den eigentlichen Strom- oder Gasliefervertrag.

Lieferant und Netzbetreiber können unterschiedliche Unternehmen sein. Eine Schutzregelung aus NAV oder NDAV lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf eine vom Energielieferanten wegen Zahlungsrückständen veranlasste Sperre übertragen.

Bei einer Sperrandrohung sollte daher zunächst festgestellt werden, wer Vertragspartner des Versorgers ist, welches Unternehmen die Sperre veranlasst und auf welcher rechtlichen Grundlage sie angekündigt wird.

Wenn das gesamte Haus betroffen ist

Sind mehrere Wohnungen betroffen, empfiehlt sich ein koordiniertes Vorgehen.

Die Mieter können gemeinsam Informationen beim Vermieter und beim Versorger einholen, die Sperrandrohung dokumentieren und gegebenenfalls gemeinsam anwaltliche Hilfe organisieren.

Das bedeutet nicht automatisch, dass ein einzelner Mieter Ansprüche sämtlicher Hausbewohner gerichtlich geltend machen kann. Jeder Mieter hat zunächst seinen eigenen Mietvertrag und die daraus folgenden Rechte.

Praktisch kann ein gemeinsames Vorgehen aber den Informationsstand verbessern und insbesondere dann hilfreich sein, wenn mit dem Versorgungsunternehmen über eine Übergangslösung gesprochen wird.

Kann auch die Ordnungsbehörde helfen?

Bei besonders gravierenden Fällen kann zusätzlich ein ordnungsrechtliches Vorgehen in Betracht kommen.

Das betrifft vor allem Situationen, in denen etwa eine Wassersperre dazu führt, dass eine Wohnung faktisch unbewohnbar wird und den Bewohnern Obdachlosigkeit droht.

Das OVG Berlin-Brandenburg hat darauf hingewiesen, dass in einer solchen Situation ein Einschreiten der zuständigen Ordnungsbehörde gegen den Vermieter als Verantwortlichen in Betracht kommen kann. Auch das VG Bayreuth hat diesen Ansatz 2025 aufgegriffen.

Das ist kein allgemeiner Ersatz für die mietrechtlichen Ansprüche gegen den Vermieter und hängt vom jeweiligen Landesordnungsrecht sowie von der konkreten Gefahrenlage ab.

Bei einer akuten Wassersperre mit drohender Unbewohnbarkeit kann es dennoch sinnvoll sein, neben den zivilrechtlichen Maßnahmen auch die zuständige Ordnungsbehörde einzuschalten.

Was gilt bei Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Vermieters?

Besonders dringlich wird die Situation, wenn die Nichtzahlung nicht auf einem einmaligen Versehen beruht, sondern der Vermieter dauerhaft zahlungsunfähig ist.

Die mietvertragliche Pflicht zur Gebrauchsgewährung verschwindet dadurch nicht. Praktisch kann ihre Durchsetzung aber schwieriger werden.

Mieter sollten deshalb möglichst früh klären, ob bereits ein Insolvenzverfahren läuft, ob ein Insolvenzverwalter bestellt wurde oder ob eine Hausverwaltung beziehungsweise ein anderer Ansprechpartner Zahlungen und Versorgung sicherstellen kann.

Eigenmächtige Zahlungen an Versorgungsunternehmen sind gerade in dieser Situation ohne vorherige Prüfung besonders riskant.

Der konkrete Handlungsplan

Wenn die Sperre lediglich angekündigt ist: Sichern Sie das Schreiben oder den Aushang. Informieren Sie den Vermieter unverzüglich und setzen Sie eine der Dringlichkeit entsprechende kurze Frist zur verbindlichen Bestätigung, dass die Versorgung aufrechterhalten wird. Nehmen Sie zugleich Kontakt zum Versorgungsunternehmen auf und klären Sie Sperrtermin, Rückstand und mögliche Lösungen. Gehen Sie dabei nicht davon aus, dass Ihnen allein aufgrund des Mietverhältnisses ein eigener Anspruch gegen den Versorger zusteht.

Wenn die Abschaltung unmittelbar bevorsteht: Warten Sie nicht auf längeren Schriftverkehr. Lassen Sie kurzfristig prüfen, ob eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter beantragt werden sollte. Bei Wasser- oder Wärmeversorgung kann bereits eine sehr kurze verbleibende Zeit entscheidend sein. Längeres Zuwarten kann die für den Eilrechtsschutz notwendige Dringlichkeit in Frage stellen.

Wenn bereits gesperrt wurde: Zeigen Sie den Mangel dem Vermieter sofort nachweisbar an und verlangen Sie unverzügliche Wiederherstellung. Dokumentieren Sie Dauer und Folgen des Ausfalls. Lassen Sie Mietminderung, Schadensersatz und gegebenenfalls gerichtlichen Eilrechtsschutz prüfen. Soll durch eine eigene Zahlung an den Versorger die Wiederaufnahme der Versorgung erreicht werden, müssen zusätzlich die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB berücksichtigt werden.

Direkte Zahlungen an den Versorger oder eine Verrechnung solcher Zahlungen mit der Miete sollten erst erfolgen, wenn feststeht, auf welcher Rechtsgrundlage Sie den Betrag vom Vermieter zurückverlangen können.

Verwendete Rechtsquellen

• § 267 BGB – Leistung durch Dritte
• §§ 387 ff. BGB – Aufrechnung
• §§ 535, 536, 536a, 536c, 539 BGB
• § 543 BGB
• § 556b Abs. 2 BGB
• §§ 670, 677, 683 BGB – Geschäftsführung ohne Auftrag
• §§ 858, 862 BGB
• §§ 935, 936, 937, 940 ZPO
• § 3 EnWG – Begriffsbestimmungen, insbesondere Haushaltskunde und Letztverbraucher
• § 41f EnWG
• § 33 AVBWasserV
• § 33 AVBFernwärmeV
• Niederspannungsanschlussverordnung, kurz NAV
• Niederanschlussverordnung, kurz NDAV

Verwendete Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom Apr. 30, 2003 – VIII ZR 279/02
• BGH, Urteil vom Jan. 16, 2008 – VIII ZR 222/06
• BGH, Urteil vom Mai 6, 2009 – XII ZR 137/07
• BGH, Urteil vom Apr. 26, 1989 – VIII ZR 12/88
• OLG Brandenburg, Beschluss vom Sept. 25, 2008 – Kart W 4/08
• OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom Apr. 21, 2010 – OVG 9 S 121.09
• LG Fulda, Beschluss vom Jan. 5, 2018 – 5 T 200/17
• LG Stuttgart, Urteil vom Juni 26, 2025 – 19 O 160/24
• LG Frankfurt (Oder), Urteil vom Feb. 1, 2002 – 6a S 75/01
• AG Bremen, Beschluss vom Aug. 22, 2016 – 2 C 290/16
• VG Bayreuth, Beschluss vom Juli 29, 2025 – B 4 E 25.716