Die Kündigung des Mietvertrags ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, durch die das Mietverhältnis für die Zukunft beendet wird. Im Wohnraummietrecht unterliegt sie strengen gesetzlichen Vorgaben. Während Mieter grundsätzlich frei kündigen können, ist der Vermieter an gesetzlich definierte Rechtfertigungsgründe gebunden.

Fehler bei Form, Frist oder Begründung führen regelmäßig zur Unwirksamkeit der Kündigung und können erhebliche wirtschaftliche Folgen nach sich ziehen. Die maßgeblichen Vorschriften finden sich insbesondere in §§ 543, 568, 573 ff. BGB.

Dieser Leitfaden bietet einen strukturierten Überblick über die Kündigung im Mietrecht und dient als zentrale Anlaufstelle für weiterführende Detailfragen.

👉Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses.
Eine systematische Übersicht über die Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie hier:
→ Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit

1.1 Kündigung durch den Mieter

Mieter können das Mietverhältnis grundsätzlich ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Voraussetzung ist die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und der Schriftform (§ 568 BGB).

Wesentliche Punkte:

• Kündigungsfrist von regelmäßig drei Monaten
• Zugang der Kündigung beim Vermieter
• Unterschrift aller Vertragsparteien

Besteht der Mietvertrag mit mehreren Mietern (z. B. Ehegatten oder Wohngemeinschaften), muss die Kündigung von allen Mietern gemeinsam erklärt werden. Eine nur einseitig erklärte Kündigung ist unwirksam.

👉 Vertiefung:
Ausführliche Informationen zur Fristberechnung finden Sie im Beitrag
„Kündigungsfristen im Mietrecht“

1.2 Kündigung durch den Vermieter

Für Vermieter gelten strengere Anforderungen. Eine ordentliche Kündigung ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB vorliegt.

Typische Kündigungsgründe:

• Eigenbedarf
• erhebliche Vertragsverletzungen
• wirtschaftliche Verwertung

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Pauschale oder formelhafte Begründungen genügen nicht.

Zudem ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf dessen Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB hinzuweisen (Sozialklausel).

👉 Vertiefung:
Ausführliche Informationen zur Eigenbedarfskündigung finden Sie hier
„Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen und typische Fehler“

2. Arten der Kündigung im Mietrecht

2.1 Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)

Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen.

Für Mieter ist sie regelmäßig ohne besondere Voraussetzungen möglich.
Für Vermieter bedarf es eines berechtigten Interesses (s.o)

2.2 Außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 543, 569 BGB)

Eine fristlose Kündigung ist zulässig, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Typische Konstellationen:

• erheblicher Zahlungsverzug
• nachhaltige Störung des Hausfriedens
• schwerwiegende Pflichtverletzungen

In vielen Fällen ist vor Ausspruch der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich.

👉 Vertiefung:
Ausführliche Informationen zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug finden Sie im Beitrag
„Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs“

3. Kündigungsfristen im Mietrecht

Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind in § 573c BGB geregelt.

3.1 Kündigung durch den Mieter

Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat noch in die Frist einbezogen wird.

Eine Verlängerung zulasten des Mieters ist regelmäßig unwirksam.

3.2 Kündigung durch den Vermieter

Die Kündigungsfrist verlängert sich mit zunehmender Mietdauer:

Bei älteren Mietverträgen können besondere Übergangsregelungen gelten.

👉 Vertiefung:
Ausführliche Darstellung mit Beispielen
„Kündigungsfristen im Mietrecht“

4. Form und Zugang der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf zwingend der Schriftform (§ 568 BGB).

Unwirksam sind insbesondere:

• Kündigung per E-Mail
• Kündigung per SMS
• Kündigung per Messenger

Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig unterschrieben sein.

Entscheidend ist außerdem der Zugang beim Empfänger. Der Kündigende trägt die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang.

Kündigt ein Vertreter (z. B. Hausverwalter oder Rechtsanwalt), kann die Kündigung gemäß § 174 BGB zurückgewiesen werden, wenn keine Originalvollmacht beigefügt ist.

👉 Geplanter Detailartikel:
„Zugang der Kündigung – sichere Zustellungsarten“

5. Sonderkündigungsrechte im Mietrecht

In bestimmten gesetzlich geregelten Fällen bestehen Sonderkündigungsrechte, unter anderem:

• nach Modernisierungsankündigung (§ 561 BGB)
• nach Mieterhöhung
• bei Tod des Mieters (§ 563 BGB)
• bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB)

Diese Sonderkündigungsrechte ermöglichen eine Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von den regulären Fristen.

6. Unwirksamkeit der Kündigung

Eine Kündigung ist unwirksam, wenn gesetzliche Voraussetzungen nicht erfüllt sind.

Häufige Fehler:

• falsche Fristberechnung
• fehlende oder unzureichende Begründung
• Formmängel
• Kündigung gegenüber dem falschen Vertragspartner
• fehlender Hinweis auf das Widerspruchsrecht

Eine unwirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis nicht. In der Praxis führt dies häufig zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten.

7. Die Kündigung im System des Mieterschutzes

Das Kündigungsrecht im Wohnraummietrecht ist Ausdruck des Spannungsverhältnisses zwischen Vertragsfreiheit und sozialem Mieterschutz.

Zentrale Leitgedanken:

• Schutz des Lebensmittelpunkts „Wohnung“
• Bestandsschutz des Mieters
• Ausgleich zwischen Eigentumsrecht (Art. 14 GG) und sozialer Bindung

Das Gesetz sieht deshalb ein abgestuftes Schutzsystem vor:

1. Begründungspflicht des Vermieters
2. verlängerte Kündigungsfristen
3. Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)
4. gerichtliche Härtefallprüfung

Häufige Fragen zur Kündigung des Mietvertrags

Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung bedarf der Schriftform.

Wann beginnt die Kündigungsfrist?
Mit Zugang der Kündigung beim Empfänger.

Muss der Mieter einen Grund angeben?
Nein, grundsätzlich nicht.

Was passiert bei einem Zeitmietvertrag?
Ein wirksam vereinbarter Zeitmietvertrag endet grundsätzlich automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit.

Fazit

Die Kündigung des Mietvertrags im Mietrecht erfordert sorgfältige Prüfung. Während Mieter regelmäßig ohne Begründung kündigen können, sind Vermieter an strenge gesetzliche Voraussetzungen gebunden.

Entscheidend sind:

• richtige Einordnung der Kündigungsart
• korrekte Fristberechnung
• Einhaltung der Schriftform
• ordnungsgemäße Begründung

Eine frühzeitige rechtliche Prüfung verhindert unnötige Auseinandersetzungen und wirtschaftliche Nachteile.

Weiterführende Quellen

Die folgenden externen Quellen vertiefen einzelne Aspekte der Kündigung im Wohnraummietrecht und geben Einblick in aktuelle Rechtsprechung und Praxis:

Der Berliner Mieterverein erläutert die gesetzlichen Voraussetzungen der Kündigung durch Vermieter sowie typische Härtefallkonstellationen und Sozialklausel-Fälle in verständlicher Form:
Berliner Mieterverein – Kündigung durch Vermieter

Eine fallbezogene Übersicht zu Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bietet der Bereich
Berliner Mieterverein – BGH-Rechtsprechung zur Kündigung

Aus Sicht privater Vermieter stellt Haus & Grund Deutschland regelmäßig praxisorientierte Einordnungen aktueller Urteile zur Verfügung:
Haus & Grund – Rechtliche Hinweise zur Kündigung

Eine systematische Darstellung höchstrichterlicher Entwicklungen findet sich in der
Haufe-Rechtsprechungsübersicht zur Kündigung von Mietverhältnissen

Auch das Fachportal
LTO – Legal Tribune Online
greift regelmäßig Entscheidungen zur Kündigung im Mietrecht auf und ordnet diese rechtspolitisch ein.