Das im Herbst 2023 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG), häufig auch „Heizungsgesetz“ genannt, bringt tiefgreifende Änderungen für den Einbau und Austausch von Heizsystemen in Neubauten und Bestandsimmobilien. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Punkte für Vermieter und Mieter verständlich zusammen – ohne Fachchinesisch, dafür mit konkreten Tipps und nützlichen Links.
🛠️ 1. Worum geht es beim neuen Gebäudeenergiegesetz?
- Ab 2024 müssen neue Heizungen in Neubauten mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen.
- In Bestandsbauten gelten je nach Region Übergangsfristen – spätestens aber ab 2026 oder 2028.
- Ab 2045 sind reine Öl- und Gasheizungen endgültig verboten.
- Ziel des Gesetzes ist der Klimaschutz durch weniger CO₂-Ausstoß und mehr nachhaltige Heizlösungen wie Wärmepumpen oder Fernwärme.
🔧 2. Was bedeutet das für Vermieter?
2.1 Umbaupflicht & Fördermöglichkeiten
Vermieter sind bei einem Heizungstausch in Bestandsgebäuden an die Vorgaben des GEG gebunden, sobald eine kommunale Wärmeplanung besteht oder die Übergangsfristen (spätestens 2026/2028) abgelaufen sind. Für bestimmte sehr alte Heizungen, wie Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, besteht eine generelle Austauschpflicht. Ausgenommen davon sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die eine Wohneinheit am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Der Staat unterstützt den Umstieg durch Förderprogramme, beispielsweise über die KfW oder das BAFA.
2.2 Was darf auf die Miete umgelegt werden?
- Maximal 8 % der Investitionskosten jährlich dürfen auf die Miete umgelegt werden.
- Für einen Heizungstausch gilt eine Kappungsgrenze von 0,50 €/m².
- Bei größeren Maßnahmen sind bis zu 3,00 €/m² Mieterhöhung möglich.
- Fördermittel und eingesparte Betriebskosten müssen abgezogen werden.
2.3 Abrechnung & Transparenz
Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Kostenaufstellung und Belege. Die Abrechnung muss klar nachvollziehbar sein.
🧾 3. Welche Rechte haben Mieter?
3.1 Härtefallregelung
Wenn die Mieterhöhung zu einer finanziellen Überforderung führt, können Mieter eine Härtefallregelung geltend machen – zum Beispiel bei sehr niedrigem Einkommen.
3.2 Mieterhöhung prüfen
Modernisierungsmieterhöhungen müssen vollständig und korrekt begründet sein. Mieter haben das Recht auf Einsicht und können die Berechnung überprüfen lassen.
3.3 Mietminderung bei Heizungsausfall
Fällt die Heizung im Winter aus, kann die Miete gemindert werden – im Extremfall bis zu 100 %. Wichtig: Zuerst schriftlich anzeigen, dann Mietminderung geltend machen.
🤝 4. Gemeinsame Tipps für Vermieter & Mieter
- Förderungen beantragen: z. B. bei KfW oder BAFA
- Offen kommunizieren: Gespräche vermeiden Missverständnisse
- Dokumentieren: Angebote, Rechnungen und Schriftverkehr sorgfältig archivieren
- Transparenz: Mieter und Vermieter profitieren von fairen, klaren Absprachen
🔗 Nützliche Links
- Wikipedia: Gebäudeenergiegesetz
- Wikipedia: Modernisierungsumlage
- BMWSB – Bundesministerium für Wohnen
- KfW – Förderprogramme
✅ Fazit
Das neue Heizungsgesetz stellt eine Herausforderung, aber auch eine Chance dar – für Vermieter ebenso wie für Mieter. Mit einem klaren Blick auf die gesetzlichen Regelungen, sinnvolle Kommunikation und Nutzung staatlicher Förderungen lassen sich viele Konflikte vermeiden und nachhaltige Lösungen finden.