🏛️ Die 10 wichtigsten BGH-Urteile zum Mietrecht 2024/2025 – verständlich erklärt für Mieter und Vermieter
Das Mietrecht entwickelt sich ständig weiter. In den Jahren 2024 und 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere wegweisende Entscheidungen getroffen, die sowohl für Mieter als auch Vermieter von großer Bedeutung sind. Hier sind die zehn wichtigsten Urteile, verständlich zusammengefasst:
1. Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte unzulässig
Urteil: BGH, 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23(Vermieterverein)
Der BGH stellte klar, dass eine Eigenbedarfskündigung zugunsten entfernter Verwandter, wie Cousins oder Cousinen, in der Regel unzulässig ist. Eigenbedarf kann nur für enge Familienangehörige geltend gemacht werden, es sei denn, es besteht ein besonderes persönliches oder wirtschaftliches Interesse. (miv.eu)
2. Schonfristzahlung verhindert nicht ordentliche Kündigung
Urteil: BGH, 23.10.2024, Az. VIII ZR 106/23(Vermieterverein)
Eine innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) geleistete Mietnachzahlung verhindert zwar eine fristlose Kündigung, lässt jedoch eine ordentliche Kündigung unberührt. Vermieter können also trotz Zahlung das Mietverhältnis ordentlich kündigen. (Vermieterverein, Mietrecht)
3. Verjährung beginnt mit Schlüsselübergabe
Urteil: BGH, 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23(Vermieterverein)
Die sechsmonatige Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters beginnt mit der Rückgabe der Mietsache. Der BGH entschied, dass der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters als Rückgabe gilt, auch wenn der Vermieter dies nicht ausdrücklich akzeptiert. (NWB Datenbank)
4. Modernisierungsmieterhöhung: Erwartete Einsparung zählt
Urteil: BGH, 26.03.2025, Az. VIII ZR 283/23(Merkur)
Bei einer energetischen Modernisierung kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn eine nachhaltige Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Es kommt nicht auf den tatsächlichen Energieverbrauch an, sondern auf die prognostizierte Einsparung. (Haufe.de News und Fachwissen)
5. Aufrechnung mit verjährten Forderungen gegen Kaution zulässig
Urteil: BGH, 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23(miv.eu)
Der BGH entschied, dass Vermieter mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution aufrechnen dürfen. Die Verjährung hindert nicht die Aufrechnung, solange die Forderung noch besteht. (miv.eu)
6. Eigenbedarfskündigung für berufliche Nutzung möglich
Urteil: BGH, 10.04.2024, Az. VIII ZR 286/22(Vermieterverein)
Eine Eigenbedarfskündigung kann auch gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter die Wohnung für berufliche Zwecke nutzen möchte, etwa als Kanzlei. Der BGH betonte, dass der Nutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar sein muss. (miv.eu)
7. Untervermietung von Teilen der Wohnung erlaubt
Urteil: BGH, 21.11.2023(Mietrecht)
Der BGH entschied, dass Mieter Teile ihrer Wohnung untervermieten dürfen, um Mietkosten zu reduzieren. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt. (Mietrecht)
8. Indexmiete: Einseitige Anpassungsklauseln unwirksam
Urteil: LG Berlin, 20.06.2024, Az. 67 S 83/24(miv.eu)
Das Landgericht Berlin entschied, dass eine mietvertragliche Regelung zur Anpassung der Indexmiete unwirksam ist, wenn sie nur dem Vermieter ein einseitiges Anpassungsrecht einräumt und keine Möglichkeit der Mietsenkung bei sinkendem Index vorsieht. (miv.eu)
9. Härtefallwiderspruch bei Suizidgefahr möglich
Urteil: BGH, 10.04.2024, Az. VIII ZR 114/22(miv.eu)
Der BGH entschied, dass ein Widerspruch gegen eine Kündigung gerechtfertigt sein kann, wenn beim Mieter eine akute Suizidgefahr besteht. In solchen Fällen kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden. (miv.eu)
10. WEG: Änderung des Verteilungsschlüssels möglich
Urteil: BGH, 14.02.2025
Der BGH stellte klar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz hat, den Verteilungsschlüssel für Kosten zu ändern, etwa für die Zuführung zu Rücklagen. Dies stärkt die Selbstverwaltung der Eigentümergemeinschaften. (Vermieterverein)
Diese Urteile zeigen, wie dynamisch das Mietrecht ist und wie wichtig es für Mieter und Vermieter ist, über aktuelle Entwicklungen informiert zu sein. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.