Eigenbedarf, Mietrückstände, Modernisierung und Kaution: Diese Auswahl erläutert zehn Entscheidungen aus den Jahren 2023 bis 2025. Sie zeigt, was die Gerichte entschieden haben und wo die Grenzen der Aussagen liegen. Enthalten sind auch ein Gewerbemietfall und eine Entscheidung zum Wohnungseigentumsrecht; beide sind gesondert gekennzeichnet. Es handelt sich um einen Rechtsprechungsrückblick, nicht um eine vollständige Übersicht des aktuellen Mietrechts.
1. Eigenbedarf: Cousins gehören nicht zum privilegierten Familienkreis
BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 276/23
Nicht jede verwandte Person zählt beim Eigenbedarf als Familienangehöriger. Der BGH orientiert sich an den gesetzlichen Zeugnisverweigerungsrechten aus persönlichen Gründen. Cousins gehören deshalb auch bei enger persönlicher Verbundenheit nicht zu diesem Familienkreis.
Der konkrete Fall betraf die Ausnahme von einer Kündigungsbeschränkung nach einem Wohnungserwerb durch eine Gesellschaft. Der BGH stellt ausdrücklich denselben Familienbegriff für § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zugrunde. Ein besonders gutes Verhältnis allein erweitert den Kreis also nicht.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
2. Mietrückstände bezahlt: Eine ordentliche Kündigung kann bestehen bleiben
BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23
Wer Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist ausgleicht, kann damit unter den gesetzlichen Voraussetzungen die fristlose Kündigung unwirksam machen. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung wird durch diese Zahlung jedoch nicht automatisch beseitigt.
Das bedeutet nicht, dass die ordentliche Kündigung stets wirksam ist. Ihre eigenen Voraussetzungen müssen vorliegen. Das Gericht muss insbesondere das Gewicht der Pflichtverletzung prüfen; auch eine ausnahmsweise treuwidrige Berufung auf die Kündigung bleibt zu beurteilen.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei NWB
Vertiefung: Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
3. Rückerhalt der Mieträume: Die Verjährung kann vor Vertragsende beginnen
BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 – XII ZR 96/23 – Gewerberaummiete
Für bestimmte Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen gilt eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Entscheidend ist, wann der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das kann schon vor dem Ende des Mietvertrags geschehen.
Im entschiedenen Gewerbemietfall spielte der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eine Rolle. Maßgeblich ist die tatsächliche Änderung der Besitzverhältnisse: Der Vermieter muss die Räume ungestört untersuchen können. Aus der Entscheidung folgt deshalb keine Regel, dass jeder beliebige Schlüsseleinwurf stets genügt. Auch beendet die Schlüsselrückgabe für sich genommen nicht den Mietvertrag.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
4. Energetische Modernisierung: Auf die begründete Einsparungserwartung kommt es an
BGH, Versäumnisurteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23, berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025
Ob eine Baumaßnahme Endenergie nachhaltig einspart, ist aus der Sicht bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten zu beurteilen. Aufgrund der baulichen Veränderung muss eine messbare und dauerhafte Einsparung zu erwarten sein. Anerkannte Pauschalwerte können dabei helfen; gegebenenfalls ist sachverständige Unterstützung erforderlich.
Der spätere individuelle Verbrauch allein entscheidet diese Frage nicht. Ebenso wenig genügt eine unbegründete Behauptung des Vermieters. Der Fall betraf § 559 BGB in einer älteren Fassung. Die Entscheidung ist daher keine vollständige Anleitung für heutige Modernisierungsmieterhöhungen.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
Der Berichtigungsbeschluss vom 20. Mai 2025 korrigiert lediglich eine Bundesanzeiger-Fundstelle in Randnummer 40. Die hier erläuterte Aussage zur Einsparungsprognose bleibt davon unberührt. Berichtigungsbeschluss im wiedergegebenen gerichtlichen Volltext
Vertiefung: Mieterhöhung nach Modernisierung
5. Barkaution: Verjährung schließt eine Aufrechnung nicht immer aus
BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23
Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch nach Verjährung eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Beschädigung mit diesem Anspruch gegen die Rückzahlung der Barkaution aufrechnen.
Der BGH legt eine typische Barkautionsvereinbarung so aus, dass die Verrechnung nicht schon daran scheitert, dass der Vermieter den Wechsel von der Wiederherstellung zum Geldersatz nicht innerhalb der unverjährten Zeit erklärt hat. Das ist kein Freibrief für beliebige Abzüge. Ob ein Schaden besteht und welche weiteren Aufrechnungsvoraussetzungen erfüllt sind, muss weiterhin geprüft werden.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
6. Wohnen und Kanzlei: Beruflicher Nutzungswunsch ist gesondert zu prüfen
BGH, Urteil vom 10. April 2024 – VIII ZR 286/22
Im Fall wollte der Vermieter die Räume überwiegend für seine Rechtsanwaltskanzlei nutzen und dort zugleich wohnen. Ein solcher Nutzungswunsch ist nicht ohne Weiteres mit dem klassischen Eigenbedarf zu Wohnzwecken gleichzusetzen. Er ist anhand des allgemeinen berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1 BGB zu prüfen.
Bei dieser Mischnutzung kann ein beachtenswerter Nachteil ausreichen, der dem Vermieter bei verweigertem Bezug entstünde. Die Aussage „Eine Kanzlei ist immer Eigenbedarf“ wäre daher falsch. Nutzungsplan, Gründe und Nachteile müssen im konkreten Fall betrachtet werden.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
7. Untervermietung: Auch eine beruflich genutzte Nebenwohnung kann erfasst sein
BGH, Urteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22
Der Wunsch, die eigenen Mietkosten durch eine teilweise Untervermietung zu senken, kann ein berechtigtes Interesse begründen. Die Wohnung muss dabei nicht der Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben. Das kann auch für eine beruflich genutzte Nebenwohnung gelten.
Es geht um einen Anspruch auf Erlaubnis unter den Voraussetzungen des § 553 BGB, nicht um eine pauschale Erlaubnis zur eigenmächtigen Untervermietung. Das Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein; die konkreten Umstände und entgegenstehenden gesetzlichen Gründe bleiben zu prüfen. Eine vollständige Weitergabe der Wohnung ist von dieser Aussage nicht erfasst.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
8. Indexmiete: Das LG Berlin II beanstandete eine einseitige Klausel
LG Berlin II, Hinweisbeschluss vom 20. Juni 2024 – 67 S 83/24
Die Kammer hielt eine konkrete Indexmietklausel für unwirksam, weil sie nur Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters abbildete, nicht aber eine Anpassung nach unten zugunsten des Mieters. In dem Verfahren ging es um die Rückzahlung bereits unter Vorbehalt gezahlter Erhöhungsbeträge.
Wichtig ist die Verfahrensform: Das Gericht kündigte mit diesem Beschluss an, die Berufung zurückzuweisen, und gab Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Beschluss ist weder ein BGH-Urteil noch ein Beleg dafür, dass jede Indexmietvereinbarung unwirksam wäre. Entscheidend bleibt die Auslegung der jeweiligen Klausel.
Gerichtlicher Beschluss als PDF, veröffentlicht über IWW
9. Eigenbedarf und Suizidgefahr: Sorgfältige gerichtliche Prüfung erforderlich
BGH, Urteil vom 10. April 2024 – VIII ZR 114/22
Eine ernsthafte Suizidgefahr bei Verlust der Wohnung muss bei der Härtefallprüfung sorgfältig untersucht werden. Sie darf nicht allein deshalb unberücksichtigt bleiben, weil das Gericht die Suizidabsicht als frei gebildete Reaktion auf den Wohnungsverlust einordnet.
Die Entscheidung begründet keinen automatischen Anspruch auf unbegrenzte Fortsetzung des Mietverhältnisses. Zu prüfen sind unter anderem die konkrete Gefahr, mögliche Hilfen und deren Zumutbarkeit sowie die widerstreitenden Interessen. Auch fehlende Mitwirkung an einer Behandlung lässt die Schutzbedürftigkeit nicht ohne Weiteres entfallen.
Entscheidungstext, veröffentlicht bei anwalt24
10. Wohnungseigentum: Verteilungsschlüssel für Rücklagen können geändert werden
BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 128/23 – Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentümer können nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Verteilung der Beiträge zur Erhaltungsrücklage durch Beschluss ändern. Die Beschlusskompetenz besteht damit nicht nur für laufende Kosten im engeren Sinn.
Kompetenz bedeutet jedoch nicht, dass jeder beschlossene Schlüssel rechtmäßig ist. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf Einzelne nicht ungerechtfertigt benachteiligen. Diese Entscheidung betrifft das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Aus ihr folgt nicht, dass Rücklagenbeiträge auf Mieter umgelegt werden dürfen.