Eigenbedarf: Wer gehört wirklich zum berechtigten Personenkreis?

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Wer wegen Eigenbedarfs kündigen will, muss nicht nur einen nachvollziehbaren Wohnwunsch darlegen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf setzt vielmehr voraus, dass klar ist, für wen die Wohnung überhaupt benötigt wird. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegiert gerade nicht jeden beliebigen Angehörigen oder sonst nahestehende Personen, sondern den Vermieter selbst, bestimmte Familienangehörige und Angehörige seines Haushalts. Schon an dieser Stelle werden in der Praxis viele Kündigungen zu ungenau oder rechtlich unsauber begründet.

👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses,
hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf

Eine systematische Übersicht über die Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie hier:
→ Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit
Speziell zu den Voraussetzungen, Fristen und zur Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung finden Sie hier:
https://mietrechtkompakt.de/eigenbedarfskuendigung/

Der gesetzliche Ausgangspunkt

Das Gesetz erlaubt die ordentliche Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigt. Das berechtigte Interesse muss außerdem bereits im Kündigungsschreiben angegeben werden; nachgeschobene Gründe helfen grundsätzlich nicht weiter. Der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages fasst die Rechtsprechung zutreffend dahin zusammen, dass es auf einen privilegierten Personenkreis ankommt.

Sicher privilegiert: Vermieter selbst, nahe Familienangehörige, Geschwister

Zum privilegierten Kreis gehören ohne Weiteres der Vermieter selbst, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, Verwandte in gerader Linie wie Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern sowie Geschwister. Für Geschwister hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02 ausdrücklich entschieden, dass sie kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Angehörige des Vermieters sind. Für diesen Personenkreis genügt grundsätzlich ein ernsthaft verfolgter, vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswunsch.

Nichten und Neffen sind ebenfalls privilegiert

Wichtig ist eine Korrektur, die in vielen Überblicken noch nicht sauber nachvollzogen wird: Nichten und Neffen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht bloß „entferntere Verwandte“, bei denen zusätzlich noch eine besondere persönliche oder soziale Bindung dargelegt werden müsste. Der BGH hat mit Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 vielmehr klargestellt, dass leibliche Nichten und Neffen wegen ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zu den Familienangehörigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zählen. Wer also zugunsten einer Nichte oder eines Neffen kündigt, muss keine künstliche Zusatzbegründung mit „besonderer sozialer Nähe“ aufbauen. (Bundesgerichtshof)

Cousins und Cousinen gehören dagegen nicht zum privilegierten Kreis

Anders liegt es bei Cousins und Cousinen. Hier hat der Bundesgerichtshof seine Linie mit Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23 deutlich geschärft. Danach gehören Cousins und Cousinen nicht zum privilegierten Personenkreis. Maßgeblich ist nach der BGH-Linie eine typisierende Anknüpfung an das gesetzliche Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO und § 52 StPO. Eine bloß enge persönliche Verbundenheit genügt insoweit nicht. Für die Praxis bedeutet das: Wer zugunsten eines Cousins oder einer Cousine kündigen will, bewegt sich nicht mehr im sicheren Bereich des klassischen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Haushaltsangehörige: möglich, aber enger als oft dargestellt

Neben Familienangehörigen nennt das Gesetz auch die Angehörigen des Haushalts. Dieser Begriff wird in der Praxis häufig zu weit verstanden. Nach den Ausführungen des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages gehören hierzu Personen, die mit dem Vermieter auf Dauer in einem Haushalt leben. Eigene Bedeutung hat diese Gruppe vor allem bei Personen, die nicht bereits Familienangehörige sind, etwa Arbeitnehmer, Pfleger, Hausgehilfen oder sonstige „Wahlverwandtschaften“. Soll eine solche Person künftig in den Haushalt aufgenommen werden und entsteht deshalb ein größerer Raumbedarf, kann § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingreifen. Soll der Person dagegen lediglich eine eigene, getrennte Wohnung verschafft werden, trägt der klassische Eigenbedarfstatbestand das nach dieser Einordnung gerade nicht ohne Weiteres.

Pflegepersonal, Betreuungspersonen und Au-pair: genau hinschauen

Gerade bei Pflege- oder Betreuungskonstellationen ist deshalb saubere juristische Einordnung nötig. Dass hier nicht jeder Fall automatisch unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fällt, zeigt etwa das AG München, Urteil vom 12.01.2021 – 473 C 11647/20. Dort ging es um die Unterbringung eines Au-pair; das Gericht hat ein berechtigtes Interesse des Vermieters bejaht und dabei auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgestellt.

Das ist für die Praxis wichtig: Nicht jede Betreuungsperson ist schon deshalb Haushaltsangehörige, weil ihre Tätigkeit für den Vermieter sinnvoll oder notwendig ist. Entscheidend bleibt, ob eine echte Haushaltszugehörigkeit vorliegt oder ob der Fall dogmatisch eher über ein sonstiges berechtigtes Interesse läuft. Auch der Vortrag von Prof. Dr. Hubert Schmidt auf dem Deutschen Mietgerichtstag arbeitet diese Abgrenzung heraus.

Gesellschaften: GmbH und AG nein, GbR nur mit Vorsicht

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Vermieter nicht natürliche Personen, sondern Gesellschaften sind. Der Bundestags-Sachstand hält zutreffend fest, dass juristische Personen und Personengesellschaften grundsätzlich kein Eigenbedarfskündigungsrecht haben, weil sie als solche nicht wohnen können. Für Personenhandelsgesellschaften ist das in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs klar angelegt; so hat der BGH mit Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06 entschieden, dass eine KG keinen Eigenbedarf geltend machen kann. Kapitalgesellschaften wie GmbH oder AG sind deshalb erst recht nicht eigenbedarfsfähig.

Die GbR ist der eigentliche Problemfall

Anders liegt es bei der GbR. Nach der älteren BGH-Rechtsprechung war es grundsätzlich möglich, einer vermietenden GbR den Wohnbedarf eines Gesellschafters zuzurechnen. Diese Linie ist in der Praxis lange zugrunde gelegt worden und wurde vom BGH etwa noch in der Entscheidung vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 fortgeführt. Seit Inkrafttreten des MoPeG zum 01.01.2024 ist die Lage aber erneut umstritten.

In der Literatur wird die bisherige Sonderstellung der GbR teilweise deutlich kritisiert; darauf weist auch der bereits erwähnte Vortrag von Prof. Dr. Hubert Schmidt für den Deutschen Mietgerichtstag hin. Das LG Bochum hat 2025 eine eGbR-Kündigung wegen Gesellschafterbedarfs zugelassen, zugleich aber ist die Frage nach den online zugänglichen Quellen höchstrichterlich für das neue Recht weiterhin nicht abschließend geklärt.

Was das für die Praxis bedeutet

Für die Praxis empfiehlt sich deshalb eine nüchterne Linie: Wer wegen Eigenbedarfs kündigt, sollte die Bedarfsperson klar benennen, den Nutzungswunsch konkret schildern und dogmatisch sauber einordnen, ob es sich um einen privilegierten Familienangehörigen, einen Haushaltsangehörigen oder um einen sonstigen Fall handelt. Gerade bei Cousins und Cousinen, bei Betreuungspersonen und erst recht bei gesellschaftsrechtlichen Konstruktionen sind ungenaue Formulierungen riskant. Eine Kündigung wird nicht dadurch tragfähiger, dass man im Schreiben möglichst viel „Nähe“, „Verbundenheit“ oder „familiäre Nähe“ behauptet. Entscheidend ist, ob die betreffende Person rechtlich überhaupt zum geschützten Personenkreis gehört.

Fazit

Der berechtigte Personenkreis bei der Eigenbedarfskündigung ist enger, als viele Vermieter annehmen, und präziser, als manche Ratgeber suggerieren. Geschwister, Nichten und Neffen gehören zum privilegierten Kreis. Cousins und Cousinen gehören nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung gerade nicht dazu. Haushaltsangehörige kommen in Betracht, wenn eine echte, auf Dauer angelegte Haushaltszugehörigkeit besteht oder konkret begründet werden kann. Und bei der GbR sollte seit dem MoPeG besonders sorgfältig geprüft werden, ob man sich noch auf gesichertem Terrain bewegt. Wer diese Unterscheidungen im Kündigungsschreiben sauber beachtet, vermeidet vermeidbare Angriffsflächen. (Bundesgerichtshof)

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