Eigenbedarf: Ernsthaftigkeit und Gegenwärtigkeit des Bedarfs

Ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, entscheidet sich oft nicht an der Frage, wer einziehen soll, sondern daran, wie real, konkret und gegenwärtig dieser Bedarf tatsächlich ist.

👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses,
hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf

Eine systematische Übersicht über die Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie hier:
→ Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit
Speziell zu den Voraussetzungen, Fristen und zur Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung finden Sie hier:
https://mietrechtkompakt.de/eigenbedarfskuendigung/

Für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung kommt es nicht auf Schlagworte an, sondern auf substanzierten Tatsachenvortrag. Der Bedarf muss im Kündigungszeitpunkt real, ernsthaft und greifbar sein. Bloße Vorhersehbarkeit reicht nicht. Eine freie Alternativwohnung darf nicht verschwiegen werden. Und wer Eigenbedarf nur behauptet, ihn später aber nicht realisiert, setzt sich einem erheblichen Prozess- und Haftungsrisiko aus. (Gesetze im Internet)

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht schon deshalb wirksam, weil der Vermieter im Kündigungsschreiben schlicht auf „Eigenbedarf“ verweist. Der geltend gemachte Bedarf muss im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestehen, ernsthaft verfolgt werden und bereits hinreichend konkret sein. Entscheidend ist also nicht das Schlagwort, sondern ein nachvollziehbarer Lebenssachverhalt: Wer soll einziehen, warum gerade diese Wohnung und zu welchem absehbaren Zeitpunkt? Das ergibt sich aus § 573 BGB. Auch die Rechtsprechung verlangt insoweit einen objektiv nachprüfbaren Bedarf und nicht nur formelhafte Behauptungen. Das zeigt etwa das LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 – 65 S 204/18.

Wie konkret ein tragfähiger Eigenbedarf sein kann, zeigt der Fall des BGH, Urteils vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14. Dort hatte der Vermieter für seine Tochter gekündigt. Sie hatte nach dem Abitur ein Jahr in Australien verbracht, sollte am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren, eine Arbeitsstelle in Frankfurt am Main antreten und daneben ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Nach ihrer Rückkehr wollte sie eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Das ist ein Beispiel für einen Bedarf, der zeitlich und persönlich bereits so konkret beschrieben war, dass er nicht bloß als vage Zukunftsidee erschien.

Umgekehrt reicht ein unklarer oder widersprüchlicher Vortrag nicht aus. Das zeigt das LG Berlin, Urteil vom 02.10.2020 – 63 S 192/19. Dort scheiterte die Eigenbedarfskündigung daran, dass die Angaben zur behaupteten beengten Wohnsituation nach den veröffentlichten Leitsätzen und Entscheidungsangaben vage blieben und sich in Einzelheiten widersprachen. Für die Praxis ist das wichtig: Nicht jede subjektive Wohnvorstellung trägt die Kündigung. Erforderlich ist ein stimmiger und belastbarer Tatsachenvortrag.

Häufig wird auch gesagt, schon „absehbarer“ Eigenbedarf bei Vertragsschluss mache eine spätere Kündigung rechtsmissbräuchlich. So pauschal stimmt das nicht. Der Bundesgerichtshof hat in VIII ZR 154/14 klargestellt, dass Vermieter keine allgemeine Pflicht zu einer Bedarfsvorschau haben. Der Mannheimer Fall zeigt das gut: Dass die Tochter nach ihrem Auslandsjahr irgendwann wieder nach Deutschland zurückkehren und Wohnraum benötigen würde, machte die spätere Kündigung für sich genommen noch nicht treuwidrig. Problematisch wird es erst dann, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bereits entschlossen war oder jedenfalls ernsthaft erwog, die Wohnung alsbald selbst oder für Angehörige zu nutzen, und den Mieter darüber trotzdem nicht aufklärte.

Ebenso wichtig ist die sogenannte Anbietpflicht. Steht dem Vermieter während der Kündigungsfrist eine andere Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung, muss geprüft werden, ob er sie dem gekündigten Mieter anbieten muss. Anschaulich war der Sachverhalt in BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15: Gekündigt war einem älteren Ehepaar, das seit Jahrzehnten eine große Wohnung bewohnte; zugleich stand im selben Anwesen seit April 2014 eine leerstehende Zweizimmerwohnung mit 76 Quadratmetern im Erdgeschoss im Raum. Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung zur Rechtsfolge geändert: Wird eine solche Wohnung nicht angeboten, macht das die Eigenbedarfskündigung nicht automatisch unwirksam. Es kommen aber Schadensersatzansprüche in Betracht, gestützt auf § 241 Abs. 2 BGB und § 280 Abs. 1 BGB.

Besonders heikel ist der vorgeschobene Eigenbedarf. Ein prägnantes Beispiel bietet BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14. Dort war die Kündigung damit begründet worden, die Wohnung werde als Dienstwohnung für einen Hausmeister benötigt. Nach dem Auszug zog aber nicht der angekündigte Hausmeister ein, sondern eine andere Familie. In solchen Konstellationen kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn sich der geltend gemachte Bedarf als nur vorgeschoben erweist.

Wie sorgfältig Gerichte in solchen Fällen hinschauen müssen, zeigt auch BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16. Dort ging es ebenfalls um eine als Hausmeisterwohnung bezeichnete Kündigung. Später berief sich der Vermieter darauf, der Einzug des Hausmeisters sei wegen dessen Kniebeschwerden unterblieben. Der BGH hat betont, dass den Vermieter in solchen Fällen eine gesteigerte Darlegungslast trifft: Wird der behauptete Bedarf später nicht verwirklicht, muss nachvollziehbar erklärt werden, warum er nachträglich entfallen ist. Gelingt das nicht, spricht viel dafür, dass der Bedarf von Anfang an nicht tragfähig war.

Dass Gerichte auch bei nachvollziehbar klingenden Wünschen genau unterscheiden, zeigt schließlich der Beschluss des LG Berlin vom 23.03.2021 – 67 S 11/21. Dort sollte die Wohnung als Schlafmöglichkeit für künftig zu beschäftigende Au-pairs genutzt werden. Das Landgericht hielt das nicht für ausreichend, weil die Unterbringung nach den veröffentlichten Entscheidungsangaben auch in der Wohnung des Vermieters möglich war. Auch dieses Beispiel zeigt: Eigenbedarf liegt nicht schon vor, weil eine andere Nutzung bequemer oder praktischer erscheint. Erforderlich ist ein wirklich tragfähiger, auf die konkrete Wohnung bezogener Nutzungswille.

Was das für Mieter und Vermieter bedeutet

Für Mieter und Vermieter gilt deshalb gleichermaßen: Über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung entscheiden am Ende nicht Formeln, sondern Tatsachen. Ist der Nutzungswunsch konkret, plausibel und zeitlich greifbar, kann die Kündigung wirksam sein. Bleibt der Vortrag aber unbestimmt, widersprüchlich oder zeigt sich nach dem Auszug, dass der behauptete Bedarf gar nicht umgesetzt wurde, steigt das Risiko erheblich, dass die Kündigung scheitert oder Schadensersatzansprüche entstehen.

Rechtsprechungsquellen.

BGH

• BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 – keine allgemeine Pflicht zur „Bedarfsvorschau“.
• BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – Anbietpflicht bei freier Vergleichswohnung; Verletzung führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit.
• BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 – Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf.
• BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 – sekundäre Darlegungslast des Vermieters, wenn der behauptete Bedarf später nicht verwirklicht wird.

LG Berlin

• LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 – 65 S 204/18 – ergänzende Instanzrechtsprechung zu den Voraussetzungen des Eigenbedarfs.
• LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 64 S 91/18 – ergänzende Instanzrechtsprechung zur tatsächlichen Bedarfslage.
• LG Berlin, Urteil vom 02.10.2020 – 63 S 192/19 – vager und unpräziser Tatsachenvortrag kann den Eigenbedarf zu Fall bringen.
• LG Berlin, Beschluss vom 23.03.2021 – 67 S 11/21 – eine nur unsichere oder künftige Nutzungsidee genügt nicht ohne Weiteres.