👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses, hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf.
Einen grundlegenden Überblick über Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie in unserem Beitrag Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit.
Fragen zu den Voraussetzungen, Grenzen und zur Rechtsprechung beantwortet Ihnen unser Beitrag Eigenbedarfskündigung.

Aus der Praxis, für die Praxis: Muss eine fast 90-jährige Mieterin wegen Eigenbedarfs ausziehen?

Wenn ein Zuhause mehr ist als nur Wohnraum

Eine Wohnung ist mehr als ein Dach über dem Kopf. Gerade für alte Menschen ist sie oft Erinnerungsspeicher, Rückzugsort, Alltag, Vertrautheit. Umso härter trifft es, wenn Jahre oder Jahrzehnte später eine Kündigung ins Haus flattert – nicht wegen Mietrückständen, nicht wegen Vertragsverstößen, sondern wegen Eigenbedarfs.

Genau darum ging es in einem Fall aus Berlin: Eine hochbetagte Mieterin, seit vielen Jahren in ihrer Wohnung zu Hause, sollte ausziehen, weil die Vermieterin die Räume künftig selbst nutzen wollte. Juristisch war das kein Randfall. Menschlich war es einer. Und gerade deshalb ist die Entscheidung bis heute so lehrreich.

Der Fall

Die Mieterin, Jahrgang 1932, lebte seit 1997 in der Berliner Wohnung. Die Vermieterin kündigte erstmals 2015 wegen Eigenbedarfs. Sie wollte die Wohnung bei künftigen Aufenthalten in Berlin selbst nutzen. Die Mieterin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann hielten dagegen: hohes Alter, angeschlagene Gesundheit, tiefe Verwurzelung am Wohnort und nur begrenzte finanzielle Möglichkeiten, noch einmal passenden Ersatzwohnraum zu finden.

Schon daran zeigt sich, worum es in solchen Verfahren wirklich geht: Nicht nur um Paragraphen, sondern um die Frage, welches Interesse im konkreten Einzelfall schwerer wiegt – der Wunsch des Vermieters nach Eigennutzung oder das Interesse des Mieters, den langjährigen Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren.

Wie würden Sie entscheiden?

Wie würden Sie diesen Fall beurteilen?

Würden Sie sagen: Eigenbedarf ist ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund, also muss die Kündigung durchgehen?

Oder würden Sie meinen: Wer fast 90 Jahre alt ist, seit Jahrzehnten in derselben Wohnung lebt und in seinem Umfeld tief verwurzelt ist, darf nicht ohne Weiteres aus seinem Zuhause gedrängt werden?

Gerade an solchen Fällen zeigt sich, dass Mietrecht selten mit einem Schlagwort zu lösen ist. Weder „Eigenbedarf“ noch „hohes Alter“ entscheidet den Fall für sich allein. Entscheidend ist, was der Auszug für diesen konkreten Menschen bedeuten würde – und wie schwer das Interesse des Vermieters im konkreten Einzelfall tatsächlich wiegt. BGH, Urt. v. 03.02.2021 – VIII ZR 68/19

Der Maßstab des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat zunächst eine wichtige Grenze gezogen. In BGH, Urt. v. 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 hat er klargestellt: Hohes Alter allein reicht nicht automatisch aus, um einen Härtefall nach § 574 BGB anzunehmen. Das war die zentrale Botschaft der Entscheidung. Der BGH wollte gerade vermeiden, dass Gerichte schematisch sagen: Wer ein bestimmtes Alter erreicht hat, muss nach einer Eigenbedarfskündigung nie mehr ausziehen.

Nach Auffassung des BGH muss genauer hingesehen werden. Maßgeblich ist nicht die Zahl im Personalausweis, sondern die konkrete Situation des Mieters: Wie ist sein Gesundheitszustand? Wie eng ist er im Wohnumfeld verwurzelt? Welche sozialen Bindungen bestehen? Welche Folgen hätte ein Umzug tatsächlich? Auch eine lange Mietdauer genügt für sich genommen noch nicht automatisch als Beweis tiefer Verwurzelung. Die Gerichte müssen die Umstände des Einzelfalls feststellen und gegeneinander abwägen. BGH, Urt. v. 03.02.2021 – VIII ZR 68/19

Das ist der eigentliche Ton des BGH-Urteils: keine kalte Absage an alte Mieter, aber auch kein Automatismus. Der Senat hat nicht gesagt, dass die Mieterin ausziehen müsse. Er hat nur gesagt, dass das Landgericht den Fall beim ersten Mal zu pauschal zugunsten der Mieterin entschieden hatte. BGH, Urt. v. 03.02.2021 – VIII ZR 68/19

Die neue Würdigung durch das Landgericht Berlin

Nach der Zurückverweisung hat das Landgericht Berlin den Fall noch einmal geprüft und erneut zugunsten der Mieterin entschieden. Diesmal allerdings mit einer deutlich tragfähigeren Begründung. In LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18 stellte das Gericht nicht mehr bloß auf das Alter ab, sondern auf die Gesamtsituation der Beklagten.

Das Landgericht hielt fest, dass die Mieterin inzwischen 89 Jahre alt war, seit 1997 in der Wohnung lebte und tief am Ort der Mietsache verwurzelt war. Es ließ ausdrücklich offen, ob die behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen in dem vom Amtsgericht angenommenen Ausmaß vorlagen. Denn nach seiner Auffassung kann ein Härtefall im Einzelfall sogar auch ohne schwer nachgewiesene Gesundheitsbeeinträchtigungen vorliegen – jedenfalls dann, wenn ein hochbetagter Mensch durch den Verlust seiner langjährigen Wohnung in einer Weise getroffen würde, die die Grenze des Zumutbaren überschreitet. LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18

Warum das Vermieterinteresse hier nicht überwog

Besonders bemerkenswert ist, wie deutlich das Landgericht auch das Vermieterinteresse einordnet. Die Kammer sagt sinngemäß: Eine Abwägung zugunsten des Vermieters kommt bei einer kündigungsbedingten Verletzung der Menschenwürde des Mieters allenfalls dann in Betracht, wenn auf Vermieterseite besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile drohen. Genau das sah das Gericht hier aber nicht.

Die beabsichtigte Eigennutzung diente nach seiner Bewertung im Kern nur einem bloßen Komfortzuwachs und der Vermeidung eher unerheblicher wirtschaftlicher Nachteile. Deshalb musste die Mieterin nicht ausziehen. LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18

Was man aus dem Fall lernen kann

Die eigentliche Lehre aus diesem Fall ist einfach – und gerade deshalb wichtig:
Hohes Alter schützt nicht automatisch vor einer Eigenbedarfskündigung. Aber hohes Alter kann in der Gesamtschau den Ausschlag geben.

Wer nur mit Schlagworten arbeitet, verfehlt den Kern. Der BGH sagt: Bitte keine schematischen Lösungen. Das Landgericht Berlin zeigt: Wenn sehr hohes Alter, lange Wohndauer und tiefe Verwurzelung zusammenkommen, kann die Kündigung im Einzelfall unzumutbar sein – selbst dann, wenn nicht jede gesundheitliche Frage bis ins Letzte ausermittelt ist. BGH, Urt. v. 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 und LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18

Der Fall ist deshalb für die Praxis so wertvoll, weil er die Blickrichtung verschiebt. Es geht nicht nur darum, ob Eigenbedarf besteht. Es geht auch darum, was ein Wohnungsverlust auf Mieterseite tatsächlich auslöst. Für einen jungen, mobilen Menschen mag ein Umzug lästig sein. Für einen hochbetagten Menschen kann er ein tiefer Bruch mit dem eigenen Lebenszusammenhang sein. LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18

Praxishinweis

Für Mieter: Wer sich auf einen Härtefall berufen will, sollte nicht nur das Alter nennen. Entscheidend ist, die eigene Lebenswirklichkeit sichtbar zu machen – also Wohndauer, Verwurzelung, soziale Bindungen, gesundheitliche Belastungen und die ganz konkreten Folgen eines erzwungenen Umzugs. BGH, Urt. v. 03.02.2021 – VIII ZR 68/19

Für Vermieter: Auch bei an sich berechtigtem Eigenbedarf ist die Sache nicht automatisch gewonnen. Gerade bei sehr alten und langjährig verwurzelten Mietern schauen Gerichte genau hin. Und je weniger dringend oder zwingend die Eigennutzung erscheint, desto schwerer kann das Vermieterinteresse in der Abwägung wiegen. LG Berlin, Urt. v. 25.05.2021 – 67 S 345/18

Fazit

Der Berliner Fall zeigt, wie fein die Grenze im Härtefallrecht verläuft. Der Bundesgerichtshof hat zu Recht davor gewarnt, aus dem bloßen Alter eine starre Regel zu machen. Das Landgericht Berlin hat danach ebenso zu Recht gezeigt, dass man die menschliche Wirklichkeit eines solchen Falles nicht hinter abstrakten Formeln verschwinden lassen darf.

Am Ende entscheidet nicht die Zahl.
Entscheidend ist, was der Verlust der Wohnung für diesen konkreten Menschen bedeuten würde.