WG-Recht: Die 5 größten Irrtümer beim gemeinsamen Wohnen

Wohngemeinschaft gilt als praktisch, flexibel und unkompliziert. Man teilt sich die Miete, organisiert den Alltag, und wenn jemand auszieht, zieht eben jemand Neues ein. So jedenfalls die Vorstellung über das WG-Recht.

Rechtlich sieht die Sache oft anders aus. Denn „die WG“ gibt es im Mietrecht nicht als einheitliches Modell. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob alle Bewohner gemeinsam Mieter sind, ob nur eine Person Hauptmieter ist und die anderen als Untermieter aufnimmt, ob jedes Zimmer einzeln vermietet wird oder ob auf Mieterseite sogar eine Gesellschaft auftritt. Davon hängt ab, wer haftet, wer kündigen kann, wie ein Bewohnerwechsel funktioniert und wer im Konfliktfall das Risiko trägt.

Die größten Probleme beginnen deshalb meist nicht am Küchentisch, sondern auf Seite 1 des Mietvertrags.

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Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses

1. Irrtum: „In einer WG kann man Mitbewohner jederzeit austauschen“

Das ist einer der häufigsten Rechtsirrtümer. Viele meinen, ein Vermieter müsse einem Wechsel schon deshalb zustimmen, weil die Wohnung erkennbar an eine WG vermietet wurde. Genau das hat der BGH mit Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21 nicht angenommen.

„Dabei besagt der Begriff ‚Wohngemeinschaft‘ für sich genommen nicht, dass mit Mieterwechseln zu rechnen ist.“

Das bedeutet: Allein die Überschrift „WG“ schafft noch keinen Anspruch auf Austausch einzelner Mieter. Ob ein solcher Anspruch besteht, hängt vom Vertrag und von den Umständen des Einzelfalls ab. Anders kann es liegen, wenn von Anfang an für beide Seiten erkennbar war, dass es sich etwa um eine typische Studenten-WG mit erwartbaren Wechseln handelt. Aber auch dann gilt kein Automatismus.

Beispiel: Drei Personen unterschreiben gemeinsam den Mietvertrag. Zwei Jahre später zieht eine aus, und die verbleibenden Bewohner präsentieren bereits eine Nachfolgerin. Wenn der Vertrag keinen Wechselmechanismus vorsieht, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Die ausgezogene Person bleibt dann unter Umständen weiter Mitmieterin – mit allen Haftungsfolgen.

Die praktische Konsequenz ist einfach: Wer spätere Wechsel ermöglichen will, sollte das nicht stillschweigend voraussetzen, sondern ausdrücklich vereinbaren.

2. Irrtum: „Wer Hauptmieter ist, hat alles in der Hand“

Auf den ersten Blick wirkt dieses Modell attraktiv. Eine Person bleibt Hauptmieter, wählt die Mitbewohner aus und organisiert die WG intern selbst. Das sieht nach Kontrolle aus – juristisch ist es oft vor allem eines: riskant.

Der Hauptmieter ist alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Er schuldet die Miete, muss Erklärungen entgegennehmen und haftet grundsätzlich auch für das Verhalten seiner Untermieter. Das folgt aus § 540 Abs. 2 BGB.

Besonders unerquicklich wird es bei Modernisierungen. Muss der Hauptmieter Maßnahmen dulden, muss er diese regelmäßig auch gegenüber den Untermietern durchsetzen. Gleichzeitig kann er die daraus folgende Belastung nicht ohne Weiteres spiegelbildlich weiterreichen. Die gesetzliche Modernisierungsmieterhöhung richtet sich nach § 559 BGB; in Sonderfällen beim Heizungstausch kann auch § 559e BGB eine Rolle spielen. Im Untermietverhältnis greift diese Systematik aber oft nicht sauber.

Auch die Hoffnung, einen schwierigen Untermieter im Notfall rasch wieder kündigen zu können, trägt in der Praxis häufig nicht weit. Selbst wenn eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 2 BGB überhaupt in Betracht kommt, hilft sie meist nicht schnell genug.

Beispiel: Der Vermieter kündigt Modernisierungsarbeiten an. Zwei Untermieter kooperieren, einer verweigert den Zutritt. Der Vermieter hält sich an den Hauptmieter. Der Hauptmieter steckt dann zwischen allen Fronten: gegenüber dem Vermieter in der Pflicht, gegenüber dem Untermieter aber nur begrenzt handlungsfähig.

Wer Hauptmieter ist, hat also nicht nur mehr Einfluss, sondern vor allem mehr Verantwortung – und mehr Haftungsrisiko.

3. Irrtum: „Wenn alle gemeinsam im Vertrag stehen, haftet jeder nur für seinen Anteil“

Auch das stimmt nicht. Wenn mehrere Personen gemeinsam den Mietvertrag unterschreiben, bilden sie gegenüber dem Vermieter eine einheitliche Mieterseite. Die Folge ist regelmäßig eine gesamtschuldnerische Haftung nach § 421 BGB.

Das klingt technisch, ist aber leicht erklärt: Der Vermieter kann die gesamte geschuldete Leistung von jedem einzelnen Mitmieter verlangen. Interne WG-Abreden wie „jeder zahlt nur sein Drittel“ oder „jeder haftet nur für sein Zimmer“ binden den Vermieter grundsätzlich nicht.

Beispiel: Vier Freunde mieten gemeinsam eine Wohnung. Einer zahlt monatelang seinen Anteil nicht. Der Vermieter kann sich trotzdem an den Mitmieter halten, der wirtschaftlich am leistungsfähigsten erscheint. Dieser muss sich das Geld später intern zurückholen – notfalls auf eigene Kosten und eigenes Risiko.

Hinzu kommt: Bei einem gemeinsamen Mietvertrag müssen wichtige Erklärungen häufig von allen Mietern gemeinsam abgegeben oder entgegengenommen werden. Die WG wirkt im Alltag locker; rechtlich ist sie oft enger verklammert, als ihre Bewohner denken.

4. Irrtum: „Einzelzimmervermietung ist die einfachste Lösung“

Die Einzelzimmervermietung wirkt sauber: Jeder hat seinen eigenen Vertrag, jeder zahlt für sein Zimmer, jeder haftet für sich selbst. Das hat tatsächlich Vorteile. Aber es ist keine Wunderlösung.

Denn für den Vermieter entstehen neue Probleme – vor allem dort, wo Gemeinschaftsflächen betroffen sind. Wenn in der Gemeinschaftsküche der Herd beschädigt wird und niemand etwas gesehen haben will, kann der Vermieter nicht einfach irgendeinen Bewohner in Anspruch nehmen. Er muss grundsätzlich den Verursacher nachweisen.

Auch bei der Miethöhe ist das Modell heikel. In Gebieten mit Mietpreisbremse nach § 556d BGB stellt sich die Frage, ob für ein WG-Zimmer ein eigener Sondermarkt angenommen werden darf oder ob die ortsübliche Vergleichsmiete der Gesamtwohnung der Ausgangspunkt bleibt. Genau das wird in Rechtsprechung und Praxis intensiv diskutiert.

Beispiel: Fünf Zimmer einer Wohnung werden einzeln vermietet. Einer beschädigt nachts den Herd, niemand sagt etwas. Der Vermieter hat dann nicht dieselbe Zugriffslage wie bei einem einheitlichen Mietvertrag mit mehreren Gesamtschuldnern.

Für Mieter hat die Einzelzimmervermietung noch einen anderen Haken: Über die Zusammensetzung der WG entscheidet häufig der Vermieter. Wer das nächste freie Zimmer bekommt, bestimmen dann nicht die Bewohner, sondern die Eigentümerseite. Juristisch mag das sauber wirken, sozial führt es nicht selten zu einer Zweckgemeinschaft mit erheblichem Konfliktpotenzial.

5. Irrtum: „Eine GbR im Mietvertrag ist nur eine Formalität“

Gerade dieser Punkt wird oft unterschätzt. Manche WGs wollen besonders organisiert auftreten und unterschreiben nicht mit den Namen der einzelnen Bewohner, sondern als „Sonnenstraße 12 GbR“. Das klingt ordentlich und professionell – ist rechtlich aber alles andere als harmlos.

Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts zum 1. Januar 2024 wird kontrovers diskutiert, ob eine nach außen auftretende GbR auf Mieterseite noch ohne Weiteres Trägerin eines Wohnraummietvertrags sein kann oder ob dadurch neue Abgrenzungsprobleme entstehen.

Für Mieter ist das riskant, weil damit Unsicherheit über den rechtlichen Schutz verbunden sein kann. Für Vermieter ist es ebenfalls unerquicklich, weil schon die Einordnung des Vertrags schwieriger wird. In der Praxis ist man meist sicherer unterwegs, wenn die Bewohner namentlich als natürliche Personen im Mietvertrag stehen und nicht eine gesellschaftsrechtliche Konstruktion wählen, die später mehr Fragen aufwirft als sie löst.

Beispiel: Drei Bewohner wollen „ordentlich“ auftreten und unterschreiben als „Campus-WG GbR“. Was zunächst wie eine Formalie aussieht, kann später genau der Punkt sein, an dem über die rechtliche Einordnung des gesamten Mietverhältnisses gestritten wird.

Fazit: Entscheidend ist nicht das WG-Gefühl, sondern das Vertragsmodell

Die meisten denken bei WG-Problemen zuerst an Putzpläne, Kühlschranketiketten oder nächtlichen Lärm. Juristisch liegen die Risiken woanders: bei Mieterwechsel, Haftung, Kündigung, Modernisierung und der schlichten Frage, wer im Ernstfall eigentlich wofür einstehen muss.

Ob eine WG gut funktioniert, entscheidet sich deshalb nicht nur an der Sympathie der Bewohner, sondern an der Struktur des Vertrags. Für Mieter heißt das: Vor der Unterschrift sollte klar sein, ob man wirklich gemeinsam haften will und was passiert, wenn jemand auszieht oder ausfällt. Für Vermieter heißt das: Jedes Modell hat Vor- und Nachteile – und die scheinbar flexible Lösung ist nicht automatisch die rechtlich bessere.

Der sicherste Rat bleibt deshalb der schlichteste: Erst den Vertrag klären, dann zusammen einziehen.

Weiterführende Links

• BGH, Urteil vom 27.04.2022 – VIII ZR 304/21
• § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
• § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
• § 559e BGB – Vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung bei Heizungsmodernisierung
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
• § 421 BGB – Gesamtschuld
• § 556d BGB – Mietpreisbremse
• Diskussion zur Zimmervermietung und Vergleichsmiete
• Diskussion zur GbR als Mieterin nach der Reform des Personengesellschaftsrechts

FAQ zur Wohngemeinschaft: