Schönheitsreparaturen FAQ: 20 häufige Fragen und Antworten

Schönheitsreparaturen beseitigen gewöhnliche Abnutzung an den dekorativen Teilen der Wohnung.

Dazu gehören insbesondere das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren sowie der Innenanstrich von Türen und Fenstern.

Nicht dazu gehören eigentliche Instandsetzungsarbeiten, etwa das Abschleifen und Neuversiegeln eines Parkettbodens oder Außenanstriche.

Schönheitsreparaturen betreffen normale dekorative Abnutzung.

Kleinreparaturen betreffen kleinere Defekte an bestimmten Gegenständen, auf die der Mieter häufig unmittelbar zugreift, etwa Wasserhähne oder Lichtschalter.

Schäden gehen über die gewöhnliche Abnutzung hinaus. Beschädigt der Mieter beispielsweise eine Tür oder einen Boden, kann unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel ein Schadensersatzanspruch entstehen.

Nicht automatisch.

Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich. Schönheitsreparaturen können jedoch durch Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.

Eine solche Klausel muss wirksam sein. Problematisch sind insbesondere starre Fristen, unzulässige Farbwahlvorgaben oder die Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Übergabe ohne angemessenen Ausgleich.

Entscheidend ist deshalb immer der genaue Wortlaut der Klausel.

Problematisch sind Klauseln, die eine Renovierung allein nach Ablauf bestimmter Zeiträume verlangen – unabhängig davon, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.

Anders kann es sein, wenn Fristen nur als Orientierung dienen und Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ erkennen lassen, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung maßgeblich bleibt.

Entscheidend ist die gesamte Vertragsklausel.

Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unwirksam, wenn er keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

Der Mieter müsste sonst möglicherweise Gebrauchsspuren beseitigen, die bereits vom Vormieter stammen.

Eine unwirksame Klausel bedeutet allerdings nicht automatisch, dass der Vermieter sofort eine vollständig renovierte Wohnung herstellen muss.

Nicht jede Wohnung, die vor dem Einzug nicht frisch gestrichen wurde, gilt rechtlich als unrenoviert.

Entscheidend ist, ob bei Mietbeginn noch erhebliche Gebrauchsspuren des Vormieters vorhanden waren und die Wohnung insgesamt einen renovierungsbedürftigen Eindruck machte.

Geringfügige Gebrauchsspuren reichen dafür nicht ohne Weiteres aus.

Fotos und ein Übergabeprotokoll können später wichtige Beweismittel sein.

Ja.

Auch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung kann eine Schönheitsreparaturklausel wirksam sein, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält.

Dieser Ausgleich muss die Belastung durch die bereits vorhandenen Gebrauchsspuren angemessen kompensieren.

Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

Beruft sich der Mieter darauf, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, muss er dies grundsätzlich darlegen und beweisen.

Hilfreich sind insbesondere Übergabeprotokolle, Fotos oder Zeugen.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf die persönliche Gestaltung der Wohnung nicht unangemessen eingeschränkt werden.

Eine formularmäßige Klausel, die beispielsweise ausschließlich weiße oder bestimmte neutrale Wandfarben verlangt, kann deshalb unwirksam sein.

Davon zu unterscheiden ist der Zustand der Wohnung bei Rückgabe. Hier können andere Anforderungen gelten.

Nicht jede farbig gestrichene Wand muss beim Auszug automatisch weiß oder neutral gestrichen werden.

Zu unterscheiden sind zwei Fragen:

Eine formularmäßige Farbwahlklausel kann unwirksam sein, wenn sie die Gestaltungsfreiheit des Mieters unangemessen beschränkt.

Unabhängig davon kann eine außergewöhnliche Farbgestaltung bei Rückgabe im Einzelfall einen Schadensersatzanspruch auslösen, wenn sie die Weitervermietung erheblich erschwert und über eine gewöhnliche Nutzung hinausgeht.

Es kommt daher auf die konkrete Farbgestaltung und die Umstände des Einzelfalls an.

Eine pauschale Antwort ist nicht möglich.

Bohr- und Dübellöcher können zum normalen vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehören, etwa wenn Regale oder Bilder befestigt werden.

Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn außergewöhnlich viele Bohrungen vorgenommen oder Fliesen und andere Bauteile unnötig beschädigt wurden.

Ob eine Beseitigungspflicht besteht, hängt insbesondere von Zahl, Ort und Art der Bohrungen sowie vom Umfang einer möglichen Beschädigung ab.

Grundsätzlich nein.

Ist der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, müssen die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Er kann sie jedoch grundsätzlich selbst oder mit Hilfe anderer Personen erledigen.

Eine formularmäßige Klausel, die zwingend die Beauftragung eines Fachbetriebs verlangt, ist rechtlich problematisch.

Nicht automatisch.

Eine Renovierungspflicht setzt insbesondere voraus, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht und tatsächlich Renovierungsbedarf eingetreten ist.

Allein der Auszug verpflichtet den Mieter nicht dazu, die Wohnung vollständig oder frisch renoviert zurückzugeben.

Eine formularmäßige Klausel, die allein wegen des Auszugs eine vollständige Renovierung verlangt, obwohl tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, ist regelmäßig unwirksam.

Anders kann eine tatsächlich individuell ausgehandelte Vereinbarung zu beurteilen sein.

Quotenabgeltungsklauseln verpflichten den Mieter dazu, bei Auszug anteilige Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen.

In Formularmietverträgen sind solche Klauseln unwirksam.

Davon zu unterscheiden ist eine tatsächlich individuell ausgehandelte Vereinbarung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine solche Quotenabgeltung nicht schon wegen ihres Inhalts ausgeschlossen ist.

Die Anforderungen an ein echtes Aushandeln sind allerdings hoch.

Individualvereinbarungen werden rechtlich anders beurteilt als vorformulierte Vertragsbedingungen.

Entscheidend ist aber, dass die Regelung wirklich ausgehandelt wurde. Es genügt nicht, dass eine Klausel besprochen, erklärt oder handschriftlich ergänzt wurde.

Der Vermieter muss den wesentlichen Inhalt der Regelung ernsthaft zur Disposition gestellt haben. Der Mieter muss eine reale Möglichkeit gehabt haben, auf die Gestaltung Einfluss zu nehmen.

Auch die bloße Wahl zwischen mehreren vom Vermieter vorgegebenen Vertragsvarianten reicht dafür nicht ohne Weiteres aus.

Ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, gilt grundsätzlich die gesetzliche Regelung.

Danach trifft die Erhaltungspflicht grundsätzlich den Vermieter.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Mieter jederzeit eine vollständig renovierte Wohnung verlangen kann. Besonders bei unrenovierter Übergabe ist der ursprünglich vereinbarte Zustand zu berücksichtigen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ja.

Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen und hat sich deren Dekorationszustand während der Mietzeit wesentlich verschlechtert, kann ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter entstehen.

Dadurch würde die Wohnung allerdings regelmäßig in einen besseren Zustand versetzt als bei Mietbeginn.

Der Bundesgerichtshof hält deshalb eine Kostenbeteiligung des Mieters für angemessen und geht im Regelfall von einer hälftigen Beteiligung aus.

Das ist kein starrer Automatismus. Besondere Umstände des Einzelfalls können eine andere Kostenverteilung rechtfertigen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ja.

Hat der Mieter Renovierungsarbeiten ausgeführt, weil er irrtümlich von der Wirksamkeit seiner Schönheitsreparaturklausel ausging, kann ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter bestehen.

Bei Eigenleistungen entspricht der Anspruch nicht automatisch den Kosten eines professionellen Malerbetriebs. Maßgeblich können insbesondere Materialkosten und der wirtschaftliche Wert der eingesetzten Arbeit sein.

Hier gilt eine kurze Frist.

Ansprüche des Mieters wegen durchgeführter Renovierungsarbeiten können nach § 548 Abs. 2 BGB bereits sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Wer trotz möglicherweise unwirksamer Schönheitsreparaturklausel renoviert oder Kosten getragen hat, sollte mögliche Ansprüche deshalb frühzeitig prüfen.