Schon mit Unterschrift oder erst beim Einzug?
Serie „100 Irrtümer im Mietrecht“ – Irrtum Nr. 2
Ist ein Mietvertrag erst ab Einzug gültig?
Nein. Ein Mietvertrag wird grundsätzlich bereits mit dem Vertragsschluss bindend; der tatsächliche Einzug ist dafür nicht erforderlich. Ein Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, sofern sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben.
Missverständnis mit Folgen
Viele Mieter glauben: „Solange ich nicht eingezogen bin, gilt der Mietvertrag noch nicht.“
Doch das ist rechtlich falsch. Ein Mietvertrag kommt grundsätzlich durch Angebot und Annahme zustande. Bei einem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag erfolgt die abschließende Einigung häufig durch die beiderseitige Unterzeichnung. Der vereinbarte Mietbeginn und der tatsächliche Einzug können zeitlich später liegen.
Was stimmt – und was nicht?
Ist der Mietvertrag geschlossen, bestimmt § 535 BGB die Hauptpflichten: Der Vermieter muss den Gebrauch der Mietsache gewähren, der Mieter die vereinbarte Miete zahlen. Der tatsächliche Einzug und die Schlüsselübergabe sind grundsätzlich keine Voraussetzungen des Vertragsschlusses. Wann die Wohnung übergeben werden muss und ab wann die laufenden Pflichten beginnen, richtet sich nach dem vereinbarten Mietbeginn und dem konkreten Vertrag. (JurAcademy, JuraForum zum Mietbeginn).
Formfragen und Laufzeit
- Wohnraummietverträge können grundsätzlich schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben.
- Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten, ist er deshalb nicht unwirksam. Er gilt vielmehr grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen; eine Kündigung ist allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Widerruf oder Kündigung vor Einzug?
Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht bei Wohnraummietverträgen nicht generell. Es kann insbesondere in Betracht kommen, wenn der Mieter Verbraucher, der Vermieter Unternehmer und der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden ist. Hat der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt, greift dieses Widerrufsrecht bei der Begründung des Wohnraummietverhältnisses grundsätzlich nicht. Eine Widerrufsbelehrung begründet das Widerrufsrecht nicht, ist aber für den Lauf der Widerrufsfrist von Bedeutung. (CMS Law, Mietrechtsiegen).
Ein bereits geschlossener unbefristeter Mietvertrag kann grundsätzlich auch vor dem Einzug ordentlich gekündigt werden. Regelmäßig gilt § 573c BGB. Ein wirksamer Kündigungsausschluss oder ein zulässiger Zeitmietvertrag kann die ordentliche Kündigung jedoch ausschließen oder beschränken. Mehr dazu: Kündigungsfristen im Mietrecht und Kündigung des Mietvertrags.
Fazit
Der weit verbreitete Irrtum, der Mietvertrag sei erst mit dem Einzug wirksam, ist falsch. Entscheidend ist der Vertragsschluss, nicht der tatsächliche Einzug. Ein allgemeines Recht, sich nach Abschluss eines Mietvertrags einfach wieder vom Vertrag zu lösen, besteht nicht. Je nach Fall kommen unterschiedliche Rechtsinstitute in Betracht, insbesondere Kündigung, ein gesetzliches Widerrufsrecht oder besondere gesetzliche beziehungsweise vertragliche Lösungsrechte. Rücktritt, Kündigung und Widerruf sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.