Mieterhöhung nach Modernisierung 2026: 8 Prozent, 10 Prozent und neue Regeln für Heizungen

Rechtsstand: 16. September 2026

Neue Fenster, eine bessere Dämmung oder eine neue Heizungsanlage können Energie sparen. Für Mieter stellt sich danach regelmäßig eine andere Frage: Wie stark darf deshalb die Miete steigen?

Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung: Der hier behandelte Fall betrifft eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nach einer Modernisierung. Für die zulässige Anfangsmiete eines neuen Mietvertrags gelten andere Regeln.

Für viele Modernisierungen gilt weiterhin grundsätzlich § 559 BGB mit einer Umlage von 8 Prozent. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen enthält § 559e BGB ein besonderes Modell. Bei Wärmepumpen kommt seit dem 29. Juli 2026 zusätzlich § 559f BGB hinzu.

Daneben bleibt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wichtig. Mit Urteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23 hat der BGH präzisiert, wann überhaupt von einer energetischen Modernisierung gesprochen werden kann.

Das folgende Schaubild zeigt, welche Vorschriften bei einer Modernisierungsmieterhöhung nacheinander zu prüfen sind.

1. Was ist eine energetische Modernisierung?

§ 555b BGB unterscheidet verschiedene Modernisierungsmaßnahmen.

Eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB liegt vor, wenn durch eine bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird. Typische Beispiele sind eine energetische Fassadendämmung, eine bessere Wärmedämmung des Daches, energetisch bessere Fenster oder Veränderungen an einer Heizungsanlage, durch die dauerhaft Endenergie eingespart wird.

Daneben gibt es mit § 555b Nr. 1a BGB einen eigenen Modernisierungstatbestand für den Einbau oder die Aufstellung bestimmter Heizungsanlagen. Die Vorschrift verweist seit dem 29. Juli 2026 auf Heizungsanlagen im Sinne des § 42 GModG. Welche Heizsysteme danach zulässig sind und welche neuen Vorgaben seit 2026 für den Heizungstausch gelten, erläutert unser Überblick Heizungsgesetz 2026: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen.

Damit müssen bei einer Heizungsmodernisierung zwei Fragen auseinandergehalten werden:

Ist die Maßnahme überhaupt eine Modernisierung?

Und:

Nach welcher Vorschrift darf der Vermieter anschließend die Miete erhöhen?

Beides fällt nicht automatisch zusammen. § 555b BGB bestimmt zunächst, welche baulichen Maßnahmen als Modernisierung gelten. Ob und in welcher Höhe daraus anschließend eine Mieterhöhung folgt, richtet sich nach den §§ 559 ff. BGB. Bei Heizungsanlagen können dabei insbesondere § 559, das besondere Modell des § 559e und bei Wärmepumpen zusätzlich § 559f eine Rolle spielen.

Ob eine Maßnahme überhaupt als energetische Modernisierung gilt, war auch Gegenstand einer wichtigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23.

2. BGH VIII ZR 283/23: Tatsächlicher Verbrauch nach dem Umbau ist nicht entscheidend

Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23 wichtige Anforderungen an die energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB präzisiert.

Entscheidend ist nicht, ob nach dem Umbau bereits über längere Zeit tatsächliche Verbrauchswerte vorliegen. Maßgeblich ist vielmehr die Prognose zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung.

Aufgrund der baulichen Veränderung muss eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten sein. Ob das der Fall ist, lässt sich etwa anhand der baulichen Verhältnisse und anerkannter Berechnungswerte beurteilen. Soweit nötig, kann dafür auch sachverständige Hilfe erforderlich sein.

Es genügt deshalb nicht, lediglich eine Energieeinsparung zu erwarten. Die erwartete Einsparung muss gerade auf der durchgeführten baulichen Veränderung beruhen und messbar sowie dauerhaft sein.

3. Das BGH-Urteil betrifft noch die frühere Fassung des § 559 BGB

Das Urteil betraf eine Mieterhöhung nach der bis Ende 2018 geltenden Fassung des § 559 BGB. Damals galt noch ein anderer Umlagesatz.

Für die heutige Höhe einer Modernisierungsmieterhöhung kann deshalb nicht unmittelbar auf die damalige Gesetzesfassung zurückgegriffen werden.

Die Aussage des BGH dazu, wann eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB vorliegt, bleibt jedoch auch für das geltende Recht wichtig.

Für die konkrete Berechnung der heutigen Mieterhöhung gelten dagegen die aktuellen §§ 559 ff. BGB.

4. Der Regelfall: Wann gilt die 8-Prozent-Regel des § 559 BGB?

Nicht jede Modernisierung nach § 555b BGB unterliegt automatisch der 8-Prozent-Regel.

§ 559 Abs. 1 BGB erfasst bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. Dazu gehören beispielsweise energetische Modernisierungen, Maßnahmen zur nachhaltigen Senkung des Wasserverbrauchs sowie Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.

Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter grundsätzlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.

Auch dann dürfen allerdings nicht einfach sämtliche Baukosten angesetzt werden. Kosten für Maßnahmen, die ohnehin zur Erhaltung oder Instandsetzung erforderlich gewesen wären, gehören grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten.

Wird zum Beispiel eine bereits verschlissene Anlage im Zuge einer Modernisierung erneuert, muss dieser Erhaltungsanteil berücksichtigt werden.

Für bestimmte Heizungsmodernisierungen enthält § 559e BGB allerdings ein eigenes System. Ist eine Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB grundsätzlich öffentlich förderfähig und nimmt der Vermieter tatsächlich entsprechende Fördermittel in Anspruch, kann unter den Voraussetzungen des § 559e ein besonderes 10-Prozent-Modell gelten. Wird eine mögliche Förderung nicht in Anspruch genommen, verweist § 559e dagegen auf die allgemeine Mieterhöhung nach § 559 BGB.

Wie dieses besondere Heizungsmodell funktioniert, wird unten noch näher erläutert.

Für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen gibt es außerdem das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB. Es kommt bei geltend gemachten Kosten von höchstens 10.000 Euro je Wohnung in Betracht; 30 Prozent der Kosten werden dabei pauschal als Erhaltungskosten abgezogen. Wer dieses Verfahren wählt, muss zudem die besonderen Voraussetzungen und die fünfjährige Sperrwirkung des § 559c beachten.

5. Kappungsgrenzen: Auch eine Modernisierungsmieterhöhung ist begrenzt

Auch wenn sich rechnerisch eine hohe Modernisierungsumlage ergibt, darf die Miete nicht unbegrenzt steigen.

Für Mieterhöhungen nach § 559 gilt innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich:

• höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche,
• bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro je Quadratmeter.

Für bestimmte Heizungsmodernisierungen enthält § 559 Abs. 3a zusätzlich eine besondere Grenze. Voraussetzung ist, dass der Einbau oder die Aufstellung der Heizungsanlage zu einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 berechtigt und zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a vorliegen.

Dann darf sich die monatliche Miete insoweit innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Die allgemeinen 3-Euro- beziehungsweise 2-Euro-Grenzen bleiben daneben bestehen.

Eine entsprechende 0,50-Euro-Grenze gilt auch beim besonderen Heizungsmodell des § 559e.

6. Heizungsmodernisierung: Das besondere Modell des § 559e BGB

Für bestimmte Heizungsmodernisierungen spielt die öffentliche Förderung eine zentrale Rolle.

Nimmt der Vermieter Fördermittel in Anspruch, werden diese bei der Berechnung berücksichtigt. Der geförderte Teil der Kosten kann nicht noch einmal über die Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden.

Das Gesetz spricht dabei von Drittmitteln. Gemeint sind insbesondere Fördermittel oder sonstige finanzielle Hilfen, die der Vermieter für die Maßnahme erhält.

Liegt eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB vor, ist die Maßnahme dem Grunde nach förderfähig und hat der Vermieter entsprechende Drittmittel tatsächlich in Anspruch genommen, kann er nach § 559e Abs. 1 BGB die jährliche Miete grundsätzlich um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der anzurechnenden Drittmittel erhöhen.

Für bestimmte Heizungsmodernisierungen gibt es damit zwei mögliche Wege:

Förderung genutzt: Dann kann das besondere 10-Prozent-Modell des § 559e eingreifen.

Förderung nicht genutzt, obwohl die Maßnahme grundsätzlich förderfähig wäre: Dann verweist § 559e auf die allgemeine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Damit gilt grundsätzlich wieder die 8-Prozent-Regel.

Die einfache Formel

„Neue Heizung = 10 Prozent Mieterhöhung“

ist deshalb falsch.

Entscheidend ist zunächst, welcher Modernisierungstatbestand vorliegt und ob eine mögliche Förderung tatsächlich genutzt wurde.

7. Erhaltungskosten: Wann werden 15 Prozent pauschal abgezogen?

Modernisierungskosten und Erhaltungskosten sind nicht dasselbe.

Erhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten, die notwendig sind, um die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen. Dazu gehören insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung.

Ein einfaches Beispiel: Ist eine alte Heizungsanlage bereits verschlissen und müsste ohnehin ersetzt werden, dient ein Teil der Kosten nicht der Modernisierung, sondern schlicht der notwendigen Erneuerung. Dieser Teil darf nicht ohne Weiteres als Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Bei der allgemeinen Mieterhöhung nach § 559 müssen solche Erhaltungskosten aus den umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden. Soweit erforderlich, dürfen sie geschätzt werden; dabei ist insbesondere der Abnutzungsgrad zu berücksichtigen.

§ 559e vereinfacht diese Abgrenzung grundsätzlich: Bei seinem besonderen Heizungsmodell werden normalerweise 15 Prozent der Kosten pauschal als Erhaltungsanteil abgezogen.

Seit dem 29. Juli 2026 gibt es allerdings eine wichtige Ausnahme. Die besondere 15-Prozent-Pauschale gilt nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG entstehen.

§ 43 GModG betrifft Heizungsanlagen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben werden und nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden. Für diese Anlagen gelten zudem stufenweise Vorgaben für den künftigen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe.

Bei solchen Anlagen entfällt nicht der Erhaltungsabzug selbst. Es entfällt nur die besondere pauschale 15-Prozent-Regel des § 559e Abs. 2.

Der Anteil der Kosten, der ohnehin für Erhaltung oder Erneuerung angefallen wäre, muss dann nach den allgemeinen Regeln berücksichtigt und erforderlichenfalls geschätzt werden.

8. Auch im 10-Prozent-Modell gilt die 0,50-Euro-Grenze

Das besondere 10-Prozent-Modell des § 559e wird zusätzlich durch eine eigene Kappungsgrenze begrenzt.

Aufgrund der Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Gerade bei hohen Investitionskosten kann diese Grenze dazu führen, dass die tatsächlich mögliche Mieterhöhung deutlich unter dem rechnerischen 10-Prozent-Betrag liegt.

Ist der Vermieter daneben auch zu weiteren Mieterhöhungen nach § 559 berechtigt, bleiben außerdem die allgemeinen Grenzen von 3 Euro beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter zu beachten.

Berechnungsbeispiel: Was bedeutet die 0,50-Euro-Grenze konkret?

Ein Beispiel zeigt, wie stark sich die Kappungsgrenze in der Praxis auswirken kann.

Angenommen, auf eine Wohnung mit 70 Quadratmetern entfallen Kosten der Heizungsmodernisierung von 12.000 Euro. Der Vermieter erhält hierfür 3.000 Euro öffentliche Förderung. Außerdem unterstellen wir, dass kein Fall des § 43 GModG vorliegt und deshalb die pauschale Regel des § 559e Abs. 2 BGB anwendbar ist.

Von den 12.000 Euro sind sowohl 15 Prozent pauschale Erhaltungskosten, also 1.800 Euro, als auch die 3.000 Euro Förderung abzuziehen. Damit verbleiben 7.200 Euro, die der weiteren Berechnung zugrunde gelegt werden können.

10 Prozent hiervon ergeben 720 Euro im Jahr oder 60 Euro im Monat.

Damit ist die Berechnung aber noch nicht abgeschlossen. Zusätzlich gilt die besondere Kappungsgrenze des § 559e:

0,50 Euro × 70 Quadratmeter = 35 Euro monatlich.

Obwohl sich aus den berücksichtigungsfähigen Kosten rechnerisch eine monatliche Erhöhung von 60 Euro ergibt, darf die Miete aufgrund dieser Heizungsmodernisierung in diesem Beispiel deshalb nur um 35 Euro monatlich erhöht werden.

Das Beispiel zeigt, warum beim 10-Prozent-Modell des § 559e nicht allein der Umlagesatz entscheidend ist. Erhaltungsanteil, Fördermittel und Kappungsgrenze müssen jeweils berücksichtigt werden.

9. Wärmepumpe: Seit dem 29. Juli 2026 gelten zusätzliche Regeln

Für Wärmepumpen gilt seit dem 29. Juli 2026 eine weitere Besonderheit.

Mit § 559f BGB hat der Gesetzgeber eine eigene Regelung dafür geschaffen, in welchem Umfang die Kosten einer Wärmepumpe bei einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden dürfen.

Entscheidend ist dabei unter anderem die sogenannte Jahresarbeitszahl, kurz JAZ.

Sie beschreibt vereinfacht die Effizienz einer Wärmepumpe. Die Jahresarbeitszahl setzt die im Laufe eines Jahres abgegebene Wärmemenge ins Verhältnis zu der dafür eingesetzten elektrischen Energie. Eine JAZ von 2,5 bedeutet vereinfacht: Aus einer Kilowattstunde eingesetztem Strom werden rechnerisch etwa 2,5 Kilowattstunden Wärme bereitgestellt.

§ 559f BGB verlangt grundsätzlich eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, wenn die Kosten der Wärmepumpe bei einer Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e in voller Höhe berücksichtigt werden sollen. Der Nachweis muss grundsätzlich durch einen Fachunternehmer erbracht werden.

Wie wird die Jahresarbeitszahl bestimmt?

Das Gesetz nennt dafür ausdrücklich die VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08 oder ein vergleichbares Verfahren.

Die Ermittlung erfolgt regelmäßig vor der Inbetriebnahme der Anlage und gerade nicht anhand der später tatsächlich gemessenen Betriebswerte.

Welche anderen Verfahren im Einzelnen als „vergleichbar“ anzuerkennen sind, legt § 559f nicht abschließend fest.

Hier zeigt sich zugleich eine Parallele zum zuvor erläuterten BGH-Urteil: Auch dort musste nicht erst über längere Zeit der tatsächliche spätere Verbrauch beobachtet werden. Die rechtlichen Fragen sind zwar unterschiedlich, in beiden Fällen kommt es aber nicht darauf an, zunächst jahrelange reale Verbrauchswerte abzuwarten.

Wann ist der JAZ-Nachweis nicht erforderlich?

Das Gesetz nennt vier Fälle, in denen der gesonderte Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nicht erbracht werden muss.

Das gilt, wenn das Gebäude

• nach 1996 errichtet wurde,
• mindestens dem Standard der Wärmeschutzverordnung 1994 entspricht oder nachweislich keinen höheren Jahres-Heizwärmebedarf aufweist,
• nach einer Sanierung mindestens die energetischen Anforderungen des § 38 GModG erfüllt oder
• auch bei der örtlichen Norm-Außentemperatur mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad Celsius beheizt werden kann.

In diesen vier Fällen verlangt das Gesetz keinen zusätzlichen JAZ-Nachweis.

10. Kein JAZ-Nachweis und keine Ausnahme: nur 50 Prozent der Kosten

Greift keiner der zuvor genannten Ausnahmefälle und wird die erforderliche Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nicht nachgewiesen, bleibt eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich möglich.

Der Vermieter darf für die Berechnung nach § 559 oder § 559e dann aber nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.

Der fehlende Nachweis halbiert also nicht automatisch den am Ende errechneten Mieterhöhungsbetrag. Halbiert wird zunächst die Kostenbasis, aus der die zulässige Mieterhöhung berechnet wird.

11. Wie muss der Vermieter die Mieterhöhung erklären?

Steht fest, welche Kosten überhaupt berücksichtigt werden dürfen, stellt sich die nächste Frage: Wie muss der Vermieter die Mieterhöhung erklären?

Eine Modernisierungsmieterhöhung muss nach § 559b BGB in Textform erklärt werden.

Textform bedeutet vereinfacht: Die Erklärung muss lesbar sein und erkennen lassen, von wem sie stammt. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Grundsätzlich kann deshalb beispielsweise auch eine E-Mail die Textform erfüllen.

Entscheidend ist außerdem, dass der Mieter die Berechnung nachvollziehen kann. Bei einer Mieterhöhung nach § 559 muss aus der Erklärung insbesondere hervorgehen, welche Kosten entstanden sind und wie sich daraus die verlangte Mieterhöhung berechnet. Die gesetzlichen Anforderungen zur Anrechnung von Drittmitteln sind dabei zu berücksichtigen.

Über § 559e Abs. 4 gilt § 559b auch für das besondere Heizungsmodell entsprechend.

Eine bloße Mitteilung des neuen Mietbetrages reicht daher nicht.

12. Wann muss die erhöhte Miete gezahlt werden?

Grundsätzlich schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

Ein Beispiel:

Geht die Mieterhöhungserklärung am 15. September 2026 zu, ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab 1. Dezember 2026 zu zahlen. Oktober ist der erste, November der zweite und Dezember der dritte Monat nach Zugang.

Die Modernisierung muss vorher angekündigt werden

Vor Beginn einer Modernisierung muss der Vermieter die Maßnahme grundsätzlich ankündigen.

Die Modernisierungsankündigung muss dem Mieter regelmäßig spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform zugehen. Sie muss insbesondere erkennen lassen, welche Maßnahme geplant ist, welchen voraussichtlichen Umfang sie hat, wann die Arbeiten beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern.

Bei einer späteren Mieterhöhung nach § 559 oder im vereinfachten Verfahren nach § 559c verlangt § 555c außerdem Angaben zur erwarteten Mieterhöhung.

§ 559e wird an dieser Stelle im derzeitigen Wortlaut des § 555c nicht ausdrücklich genannt. Für das besondere Heizungsmodell lässt sich deshalb aus dieser Vorschrift nicht ohne Weiteres dieselbe Pflicht zur vorherigen Angabe des erwarteten Erhöhungsbetrags ableiten.

Wann verlängert sich die Frist um sechs Monate?

Die Zahlungsfrist verlängert sich insbesondere dann um weitere sechs Monate, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Mieterhöhung die zuvor angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Diese 10-Prozent-Grenze hat nichts mit dem 10-Prozent-Umlagesatz des § 559e BGB zu tun.

Hier geht es allein darum, wie stark die später verlangte Mieterhöhung von der zuvor angekündigten Erhöhung abweicht.

13. Härteeinwand: Wann kann die Mieterhöhung trotz richtiger Berechnung ausgeschlossen sein?

Auch eine rechnerisch korrekt ermittelte Modernisierungsmieterhöhung kann ganz oder teilweise ausgeschlossen sein.

Nach § 559 Abs. 4 BGB gilt das, soweit die Erhöhung für den Mieter auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende wirtschaftliche Härte bedeuten würde.

Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Eine feste gesetzliche Einkommens- oder Belastungsgrenze gibt es nicht.

Wann ist der Härteeinwand ausgeschlossen?

Eine wirtschaftliche Härte wird grundsätzlich nicht berücksichtigt, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Modernisierung aufgrund von Umständen notwendig war, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Für bestimmte Heizungsmodernisierungen enthält das Gesetz allerdings Sonderregeln. Liegen zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a vor und wird eine Heizungsanlage eingebaut oder aufgestellt, kann die wirtschaftliche Härteprüfung dennoch relevant bleiben.

Gilt der Härteeinwand auch bei § 559e?

Ja. Die Härteregelungen gelten auch für das besondere Heizungsmodell des § 559e.

Welche Frist muss der Mieter beachten?

Grundsätzlich muss der Mieter seine Härtegründe bis zum Ende des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Geht die Ankündigung beispielsweise am 15. September zu, endet diese Frist grundsätzlich am 31. Oktober. Die Mitteilung erfolgt grundsätzlich in Textform.

Ist die Modernisierungsankündigung fehlerhaft, war der Mieter ohne eigenes Verschulden an einer rechtzeitigen Mitteilung gehindert oder fehlt der vorgeschriebene Hinweis auf Form und Frist, gelten Besonderheiten.

Für wirtschaftliche Härtegründe gegen die spätere Mieterhöhung ist grundsätzlich der Beginn der Modernisierungsmaßnahme eine wichtige äußerste Grenze.

Übersteigt die spätere Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent, greift die Ausschlussfrist für den wirtschaftlichen Härteeinwand ebenfalls nicht. Auch diese 10-Prozent-Grenze ist nicht mit dem 10-Prozent-Umlagesatz des § 559e zu verwechseln.

14. Was sollten Mieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung prüfen?

Wenn nach einer Modernisierung die Miete erhöht wird, sollten Mieter insbesondere folgende Punkte prüfen:

• Welche Maßnahme wurde durchgeführt? Handelt es sich überhaupt um eine Modernisierung?
• Auf welche Vorschrift stützt sich die Erhöhung? § 559, das vereinfachte Verfahren nach § 559c oder das besondere Heizungsmodell des § 559e?
• Energetische Modernisierung: Ist nachvollziehbar, weshalb durch die bauliche Veränderung eine messbare und dauerhafte Endenergieeinsparung zu erwarten ist?
• Förderung: Wurden öffentliche Fördermittel berücksichtigt und richtig angerechnet?
• Erhaltungsanteil: Wurden Kosten herausgerechnet, die ohnehin für Instandhaltung oder Erneuerung angefallen wären?
• Kappungsgrenzen: Sind die 3-Euro-, 2-Euro- beziehungsweise 0,50-Euro-Grenzen eingehalten?
• Wärmepumpe: Sind die Anforderungen des § 559f erfüllt oder greift eine Ausnahme vom JAZ-Nachweis?
• Form und Fälligkeit: Ist die Berechnung nachvollziehbar und wird die erhöhte Miete zum richtigen Zeitpunkt verlangt?
• Härtefall: Kommt ein wirtschaftlicher Härteeinwand in Betracht?

15. Was sollten Vermieter vor einer Modernisierungsmieterhöhung prüfen?

Auch Vermieter sollten vor einer Mieterhöhung mehrere Punkte systematisch prüfen:

• Modernisierungstatbestand: Welche Modernisierungsmaßnahme liegt vor?
• Rechtsgrundlage: Ist § 559, das vereinfachte Verfahren nach § 559c oder § 559e einschlägig?
• Förderung: Wurden Fördermittel genutzt und korrekt angerechnet?
• Erhaltungsanteile: Sind nicht umlagefähige Erhaltungskosten richtig berücksichtigt?
• Kappungsgrenzen: Werden sämtliche gesetzlichen Höchstgrenzen eingehalten?
• Wärmepumpe: Ist ein JAZ-Nachweis erforderlich oder greift eine gesetzliche Ausnahme?
• Ankündigung: Wurde die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt?
• Mieterhöhungserklärung: Ist die spätere Berechnung für den Mieter nachvollziehbar?
• Härteeinwand: Sind mögliche wirtschaftliche Härtegründe berücksichtigt?

16. Fazit

Für viele Modernisierungen gilt weiterhin grundsätzlich die 8-Prozent-Regel des § 559 BGB. Bei Heizungsmaßnahmen ist die Rechtslage inzwischen jedoch deutlich differenzierter.

Deshalb muss zunächst geklärt werden, welche Art von Modernisierung vorliegt. Erst danach lässt sich bestimmen, ob die Mieterhöhung nach § 559, gegebenenfalls im vereinfachten Verfahren nach § 559c, oder nach dem besonderen Heizungsmodell des § 559e zu berechnen ist.

Bei Wärmepumpen kommen zusätzlich die Anforderungen des § 559f hinzu.

Anschließend müssen insbesondere Fördermittel, Erhaltungsanteile und Kappungsgrenzen berücksichtigt werden. Schließlich kommt es darauf an, ob die Mieterhöhung ordnungsgemäß erklärt wurde und ob ein wirtschaftlicher Härteeinwand entgegensteht.

Für die Praxis bedeutet das: Nicht jede Modernisierung erlaubt dieselbe Mieterhöhung – und nicht jede neue Heizungsanlage wird nach denselben Regeln behandelt.

Wichtige Rechtsquellen und Entscheidungen

§ 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
Gesetze im Internet

§ 555c BGB – Modernisierungsankündigung
Gesetze im Internet

§ 555d BGB – Härteeinwand und Frist
Gesetze im Internet

§ 559 BGB – Modernisierungsmieterhöhung
Gesetze im Internet

§ 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
Gesetze im Internet

§ 559b BGB – Erklärung und Wirksamwerden der Mieterhöhung
Gesetze im Internet

§ 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren
Gesetze im Internet

§ 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
Gesetze im Internet

§ 559f BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe
Gesetze im Internet

§ 38 GModG – Energetische Bewertung eines bestehenden Gebäudes
Gesetze im Internet

§ 42 GModG – Grundsatz beim Ersatz einer Heizungsanlage
Gesetze im Internet

§ 43 GModG – Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage
Gesetze im Internet

Gesetz vom 23. Juli 2026 – BGBl. 2026 I Nr. 226
Bundesgesetzblatt

Kinne/Schach/Bieber, BGB § 559e Rz. 7 – Pauschalabzug und Ausnahme bei § 43 GModG
Haufe

VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08
VDI

BGH, Versäumnisurteil vom 26. März 2025 – VIII ZR 283/23
BGH-Volltext