Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen: Was muss die Begründung leisten?

1. Drei Wohnungen im Schreiben – was sagt das aus?

Ein Brief des Vermieters liegt im Briefkasten: Sie sollen künftig mehr Miete zahlen. Zur Begründung nennt er drei Vergleichswohnungen. Beim Nachrechnen fällt auf, dass eine davon günstiger ist als die verlangte neue Miete. Reicht die Begründung trotzdem? Und was ist mit Angaben aus dem Mietspiegel?

Mieterhöhungen können auf einer Vereinbarung beruhen, etwa einer Staffel- oder Indexmiete, auf einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder auf einer Modernisierung. Auch Anpassungen bei den Betriebskosten kommen unter den jeweiligen Voraussetzungen in Betracht. Hier geht es um die Vergleichsmiete und die Begründung mit drei Wohnungen.

Der Vermieter muss sein Verlangen in Textform erklären und begründen (§ 558a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 BGB). Textform bedeutet: Die Erklärung muss lesbar sein, den Erklärenden nennen und sich dauerhaft aufbewahren oder speichern sowie unverändert wiedergeben lassen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig; Brief oder speicherbare E-Mail können genügen (§ 126b BGB).

Die formelle Begründung soll die Erhöhung nachvollziehbar machen. Ob dem Vermieter die verlangte Miete tatsächlich zusteht, betrifft die materielle Berechtigung.

Das Wichtigste in Kürze

Bei genau drei geeigneten Vergleichswohnungen müssen alle Mieten die volle verlangte Höhe erreichen. Liegt eine darunter, tragen diese Angaben allein die volle neue Miete nicht. Das folgt aus dem BGH-Mindestmaßstab. Andere Begründungsmittel bleiben zu berücksichtigen; der tatsächliche Anspruch ist gesondert zu prüfen.

2. Auffindbar und vergleichbar – aber nicht identisch

Die Vergleichswohnungen müssen eindeutig zuzuordnen sein. Adresse und Stockwerk reichen nicht immer aus, wenn auf der Etage mehrere Wohnungen liegen. Dabei können eine klare Lagebezeichnung oder eine Wohnungsnummer helfen. Mieternamen sind nicht generell zusätzlich erforderlich (BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 141/02, Entscheidungsgründe II.1.a/b, Portal-Rn. 10–11).

Vergleichbarkeit verlangt keine Übereinstimmung in allen Einzelheiten. Zu den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen gehören Art, Größe und Lage sowie Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung, einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften. Unterschiede bei Fläche, Stockwerk oder Modernisierung machen die Begründung nicht automatisch unzureichend. Der BGH legt hier einen großzügigen Maßstab an (Hinweisbeschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13, Rn. 1–3).

Ebenso wenig sind Wohnungen allein deshalb gleichwertig, weil sie im selben Haus liegen und dasselbe Baujahr haben. Ausstattung, Mängel und Modernisierungen können ihren Wert unterscheiden. Für die Frage, welche Miete tatsächlich verlangt werden darf, bleiben solche Unterschiede bedeutsam.

3. Eine von drei Wohnungen ist günstiger: Was begründet die volle neue Miete?

Mindestens drei Vergleichsmieten müssen die verlangte neue Miete erreichen. Diesen Maßstab hat der BGH in seinem Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11 zugrunde gelegt. Dort hatte der Vermieter sieben Wohnungen genannt. Sechs Mieten lagen über der verlangten Miete, eine darunter. Die zusätzliche günstigere Wohnung schadete der Begründung nicht (Rn. 1–2, 10 und 13).

Die Gegenauffassung verwarf der BGH: Eine zusätzliche günstigere Wohnung neben genügend teureren schadete nicht. Er entschied keinen Drei-Wohnungen-Fall.

Ein fiktives Beispiel: Ihre Wohnung kostet bisher 760 € Nettokaltmiete, verlangt werden 816 € (10,20 €/m²). Alle vier Wohnungen haben 80 m²; Auffindbarkeit und Vergleichbarkeit sind vorausgesetzt. Verglichen werden Nettokaltmieten ohne gesonderte Nebenentgelte.

Nur A und C erreichen 816 €. Aus dem BGH-Mindestmaßstab folgt: Diese drei Wohnungen allein begründen die vollen 816 € nicht ausreichend. Weitere Begründungsmittel im Schreiben bleiben zu prüfen.

Weder Gesamtnichtigkeit noch gesicherte Teilwirksamkeit bis 792 € stehen damit fest. Eine Zustimmungs- oder Zahlungspflicht bis zu diesem Betrag folgt aus der Rechnung nicht.

Die Division durch 80 m² bereinigt unterschiedliche Mietstrukturen oder Wohnwertmerkmale rechtlich nicht. Geschätzte Möbel-, Betriebskosten- oder Nebenleistungsabzüge unterbleiben.

4. Wann Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel hinzukommen

Auch bei Vergleichswohnungen können Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel erforderlich sein. Dafür müssen drei Voraussetzungen vorliegen: Der Mietspiegel ist qualifiziert, nach den gesetzlichen Vorgaben auf aktuellem Stand und enthält Angaben für die betreffende Wohnung. „Qualifiziert“ bedeutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wurde (§ 558d Abs. 1–2 BGB).

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, muss der Vermieter die zur Wohnung gehörenden Angaben auch dann mitteilen, wenn er seine Forderung mit Vergleichswohnungen begründet (§ 558a Abs. 3 BGB). Er muss die Erhöhung deshalb nicht ausschließlich auf den Mietspiegel stützen. Auch muss er nicht in jedem Fall die gesamte Broschüre beifügen. Die bloße Bemerkung, es gebe einen Mietspiegel, ersetzt die erforderlichen Angaben zur Wohnung aber nicht.

Welche Angaben genügen, hängt vom Aufbau des Mietspiegels ab. Bei einem allgemein zugänglichen Rastermietspiegel kann es ausreichen, das einschlägige Tabellenfeld genau anzugeben. Die Broschüre muss dann nicht stets beiliegen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, Rn. 13–16). Ein solches Feldkürzel genügt jedoch nicht ohne Weiteres bei anderen Modellen.

Beim Nürnberger Modell waren die maßgeblichen Wohnungsmerkmale und der errechnete Wert genannt. Die einheitliche Mietspanne ließ sich daraus ohne weitere Faktoren berechnen; der Mietspiegel war zugänglich. Unter diesen Voraussetzungen musste der Vermieter die Spanne nicht noch gesondert nennen (BGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 167/20, Rn. 23–35). Ein Rechen- oder Einordnungsfehler macht die Begründung nicht automatisch formell mangelhaft. Prüfen Sie auch die Anlagen und vollständige Angaben, auf die das Schreiben ausdrücklich Bezug nimmt.

5. Ist die verlangte Miete auch sachlich berechtigt?

Für die ortsübliche Vergleichsmiete zählen die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde. In die Vergleichsmiete gehen Mieten ein, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder – abgesehen von Betriebskostenänderungen – geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Der Vertragsbeginn allein entscheidet nicht; neu vereinbarte Mieten sind nicht generell ausgeschlossen. Mietvereinbarungen und Wohnwertmerkmale zählen. Ein Durchschnitt aus drei ausgewählten Mieten ersetzt die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht.

Bestreitet der Mieter die verlangte Miethöhe, genügen drei Vergleichsmieten im Prozess im Regelfall noch nicht als Nachweis (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, Rn. 20–24, besonders Rn. 24). Ausnahmen sind damit nicht ausgeschlossen. Zudem müssen die weiteren Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB erfüllt sein.

6. Formfehler und Zustimmung: Welche Fristen gelten?

Allein weil der Vermieter die Erhöhung verlangt, schuldet der Mieter die neue Miete noch nicht. Dafür braucht es Zustimmung oder Zustimmungsurteil. Stimmt er zu, ist die erhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens geschuldet. Für die Zustimmung hat er bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Anschließend kann der Vermieter innerhalb dreier weiterer Monate auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 1–2 BGB).

Im Rechtsstreit kann der Vermieter ein den Anforderungen des § 558a entsprechendes Verlangen nachholen oder Mängel beheben. Der Mieter erhält erneut die Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1. Daraus folgen weder pauschale Rückwirkungs- oder Kostenfolgen noch Aussagen zum ursprünglich ausreichend begründeten Teilbetrag.

Förmlichkeiten und Fristen betreffen die Begründetheit der Zustimmungsklage, also ihren Erfolg in der Sache, nicht ihre Zulässigkeit (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, Rn. 18–27). Bei einer bereits erklärten Teilzustimmung ist deren Umfang gesondert zu prüfen.

7. Das eigene Schreiben in fünf Schritten einordnen

1. Wohnungen finden: Sind alle drei eindeutig zuzuordnen, auch bei mehreren Wohnungen auf einer Etage?
2. Vergleich nachvollziehen: Sind Wohnungen und Mietbestandteile vergleichbar? Der Quadratmeterpreis allein gleicht Unterschiede nicht aus.
3. Mieten gegenüberstellen: Erreichen mindestens drei Vergleichsmieten die verlangte neue Miete? Welche weiteren Begründungsmittel nennt das Schreiben?
4. Mietspiegel prüfen: Sind erforderliche Angaben des einschlägigen qualifizierten Mietspiegels mitgeteilt? Anlagen und ausdrücklich in Bezug genommene vollständige Angaben zählen mit.
5. Zustimmung und Fristen klären: Ist die Miete sachlich berechtigt? Begann nach Mängelbeseitigung eine neue Zustimmungsfrist? Die niedrigste Vergleichsmiete allein begründet keine Teilzustimmungs- oder Zahlungspflicht.

8. Fazit: Drei Vergleichswohnungen allein machen noch keine berechtigte Mieterhöhung

Wer eine Mieterhöhung mit genau drei Vergleichswohnungen begründet, muss geeignete und eindeutig auffindbare Wohnungen nennen. Für die volle verlangte neue Miete müssen alle drei Vergleichsmieten diese Höhe erreichen. Hinzu kommen die Textform und gegebenenfalls die erforderlichen Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel.

Liegt eine der drei Vergleichsmieten darunter, reichen diese Angaben allein zur Begründung der vollen neuen Miete nicht aus. Das lässt sich aus dem Mindestmaßstab des BGH ableiten. Andere Begründungsmittel bleiben zu berücksichtigen. Daraus folgt weder automatisch die Unwirksamkeit des gesamten Verlangens noch eine Verpflichtung bis zur günstigsten Vergleichsmiete.

Auch eine ausreichende Begründung bedeutet noch nicht, dass der Vermieter die verlangte Miete beanspruchen kann. Dafür müssen die ortsübliche Vergleichsmiete und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten sein. Die höhere Miete wird nicht allein durch das Schreiben geschuldet, sondern setzt Zustimmung oder ein Zustimmungsurteil voraus.