Mietminderung: Ein muffiger Geruch, dunkle Flecken an den Wänden, Schimmel – und schon stellt sich die Frage: Darf ich die Miete mindern? Dieser Blogpost zeigt Ihnen, wann und in welcher Höhe Gerichte Mietminderungen wegen Schimmelbefalls zugesprochen haben, welche juristischen Grundsätze gelten und wie Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte strategisch vorgehen.
1. Rechtlicher Rahmen der Mietminderung in Kürze
- § 536 Abs. 1 BGB: Weist die Wohnung einen Sachmangel auf, der ihre Tauglichkeit mindert, ist die Miete automatisch in entsprechender Höhe herabgesetzt (ohne dass Sie eine Zustimmung des Vermieters brauchen).
- Beweislast: Der Mieter muss den Mangel (Schimmelbefall) beweisen; der Vermieter muss nachweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt (z. B. falsches Lüften des Mieters).
- Anzeige- und Fristsetzungspflicht (§ 536c BGB): Erst die rechtzeitige schriftliche Mängelanzeige sichert Ihren Minderungs‑ und ggf. Schadensersatzanspruch.
2. Schnelle Übersicht über die Mietminderung bei Schimmel: Typische Minderungsquoten
| Gericht | Aktenzeichen | Quote | Kurzbefund |
|---|---|---|---|
| AG Berlin-Charlottenburg, 09.07.2007 | 203 C 607/06 | 100 % | Massive Gesundheitsgefahr durch hohe Sporenbelastung (umziehen.de) |
| LG Berlin, 1991 | GE 1991, 625 | 80 % | Dauerhafte Durchfeuchtung von Küche, Wohn- & Schlafzimmer (mietrecht.de) |
| LG Hamburg, 31.01.2008 | 307 S 144/07 | 50 % | Schimmel an Decke & Wänden des Wohnzimmers (60 % der Fläche) (umziehen.de) |
| AG Osnabrück, 10.10.2013 | 48 C 31/12 (5) | 20 % | Schimmel an Außenwänden, baulicher Mangel nachgewiesen (VORIS) |
| LG Hannover, 1979 | ZMR 1979, 47 | 20 % | Undichte Fenster, Feuchtigkeit & Schimmel in Küche (mietrecht.de) |
| LG Berlin, 23.05.2014 | 65 S 524/13 | 15 % | Lokaler Befall über Sockelleisten im Schlafzimmer (advocard.de) |
| AG Schöneberg, 10.04.2008 | 109 C 256/07 | 10 % | Einzelner Schimmelfleck (70 × 80 cm) im Bad (advocard.de) |
| BGH, 05.12.2018 | VIII ZR 271/17 & VIII ZR 67/18 | – | Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Minderung (lto.de) |
3. Die Fälle im Detail
3.1 100 % Mietminderung – wenn die Wohnung unbewohnbar ist
Das AG Berlin-Charlottenburg befand, dass eine Wohnung bei „massiver Gesundheitsgefährdung“ durch Schimmelsporen komplett unbrauchbar ist – die Miete entfiel in voller Höhe. Zum Urteil
3.2 Hohe Quoten der Mietminderung – 80 % und 50 %
- LG Berlin (GE 1991, 625): Drei Haupträume waren dauerhaft feucht und verschimmelt – nur ein kleiner Teil der Wohnung blieb nutzbar. Tabelle bei Mietrecht.de
- LG Hamburg (307 S 144/07): Schimmel an Decke & Wänden eines Wohnzimmers, das 60 % der Gesamtfläche ausmachte, führte zu 50 % Minderung. Fallbericht
3.3 Mittlere Quoten – 15 % bis 20 %
- AG Osnabrück (48 C 31/12): Erdgeschossige Wohnung; Schimmel an Außenwänden wegen Baufehler (20 %). Urteilsdatenbank VORIS
- LG Hannover (ZMR 1979, 47): Undichte Fenster, schwarze Verfärbungen in Küche; 20 % Kürzung. Mietrecht.de
- LG Berlin (65 S 524/13): Nur leichter Befall über Sockelleisten → 15 %. Advocard
3.4 Geringe Quoten – 10 %
Ein einzelner, lokaler Schimmelfleck im Bad rechtfertigte laut AG Schöneberg (109 C 256/07) eine Kürzung von 10 %. Ratgeberartikel
3.5 Kein Anspruch auf Mietminderung bei bloßer Schimmelgefahr
Der BGH stellte 2018 klar: Entspricht die Bausubstanz den zum Bauzeitpunkt geltenden Normen, ist die bloße Gefahr von Schimmel kein Mangel. LTO-Bericht
4. Literatur & vertiefende Online-Quellen zur Mietminderung
- Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 16. Aufl. 2025, § 536 Rn. 124 ff.
- Palandt, BGB, 84. Aufl. 2025, § 536 Rn. 24, 32
- Langenberg, „Mietminderung bei Wohn- und Gewerberaummängeln“, 7. Aufl. 2023
- Mietrecht.de: Mietminderung bei Schimmel
- Haufe: Recht auf Mietminderung bei Schimmelbildung
5. So gehen Sie praktisch vor
- Mangel dokumentieren (Fotos, ggf. Raumluftmessung).
- Schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter mit angemessener Frist zur Beseitigung.
- Mietminderung beziffern – orientieren Sie sich an vergleichbaren Urteilen (s. oben).
- Miete unter Vorbehalt zahlen, falls Unsicherheit besteht, um das Risiko einer Kündigung zu minimieren.
- Gutachten & Rechtsbeistand: Bei Streit über die Ursache lohnt ein bautechnisches Gutachten und ggf. anwaltliche Unterstützung.
6. Fazit
Gerichte setzen die Höhe der Mietminderung strenger an, als viele Mieter vermuten. Entscheidend sind Intensität, Ausdehnung und Gesundheitsgefahr des Schimmelbefalls. Mit den oben verlinkten Fundstellen haben Sie belastbare Argumente, um Ihre Rechte sachlich, fundiert und gerichtsfest durchzusetzen.
Stand: Juli 2025 – alle Links zuletzt aufgerufen am 23.07.2025
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