Die Eigenbedarfskündigung gilt als scharfes Schwert des Vermieters.
Was viele übersehen: Es gibt Fälle, in denen dieses Schwert stumpf wird. Nicht, weil der Eigenbedarf zweifelhaft wäre.
Sondern weil der Auszug für den Mieter zum Gesundheitsrisiko wird.
Genau hier setzt § 574 BGB an – und die Rechtsprechung zieht eine klare Linie:
Nicht jede Krankheit schützt. Aber dort, wo der Umzug krank macht, kann die Kündigung scheitern.
Nicht, weil der Eigenbedarf zweifelhaft wäre.
Sondern weil der Auszug für den Mieter zum Gesundheitsrisiko wird.
👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses,
hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf
Eine systematische Übersicht über die Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie hier:
→ Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit
Speziell zu den Voraussetzungen, Fristen und zur Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung finden Sie hier:
https://mietrechtkompakt.de/eigenbedarfskuendigung/
Eigenbedarfskündigung bei schwerer Erkrankung
Wann Gesundheit Vorrang vor Eigentum hat
Eigenbedarf ist schnell geltend gemacht – und oft auch wirksam begründet.
Was in der Praxis aber regelmäßig unterschätzt wird: Die Kündigung scheitert nicht selten nicht am Vermieter, sondern am Gesundheitszustand des Mieters. (Dejure)
§ 574 BGB setzt hier eine klare Grenze. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet.
Eine der stärksten Konstellationen: die schwere Erkrankung. (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18)
Aber auch hier gilt – und das ist entscheidend:
Nicht die Krankheit schützt vor der Kündigung, sondern die konkrete Gefahr, die mit dem Umzug verbunden ist.
Diese Linie hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren konsequent herausgearbeitet.
Der Maßstab: konkrete Gesundheitsgefahr – keine bloße Belastung
Der rechtliche Ausgangspunkt ist klar, die Anwendung aber anspruchsvoll.
Nach der zentralen Entscheidung
BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18
genügt es gerade nicht, dass ein Umzug „schwierig“ oder „belastend“ ist.
Erforderlich ist vielmehr:
- eine konkrete Gefahrenprognose
- mit einer beachtlichen Wahrscheinlichkeit erheblicher gesundheitlicher Nachteile
Noch schärfer formuliert es der BGH im Beschluss zur strengen tatrichterlichen Prüfung gesundheitlicher Härten, der in der späteren Rechtsprechung fortgeführt wird. Gerichte dürfen sich nicht mit allgemeinen Einschätzungen begnügen.
Liegt ein substantiiert vorgetragener Härtegrund vor, müssen sie den Sachverhalt aufklären – notfalls durch Sachverständigengutachten. (Dejure)
Damit ist die Richtung vorgegeben:
Die Härtefallprüfung ist keine Formalie, sondern eine medizinisch fundierte Einzelfallprüfung.
Fallgruppe 1: Demenz – wenn der Ortswechsel den Zustand zerstört
Die wohl prägendste Entscheidung ist der bereits erwähnte Demenz-Fall:
BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18
Die Ausgangslage war typisch:
langjähriges Mietverhältnis, fortgeschrittene Demenz, Eigenbedarf des Vermieters.
Der BGH macht hier einen Punkt, der in der Praxis häufig übersehen wird:
- Die Wohnung ist bei kognitiven Erkrankungen nicht nur Unterkunft
- sie ist Teil der Stabilisierung des Gesundheitszustands
Ein Umzug kann daher auslösen:
- Desorientierung
- Angstzustände
- Verlust der Alltagsstruktur
- und damit eine massive Verschlechterung
👉 Entscheidender Fehler der Vorinstanz:
Es wurde kein Gutachten eingeholt.
Der BGH hebt auf.
Leitsatz für die Praxis:
Bei schweren kognitiven Erkrankungen ist eine Kündigung ohne fundierte medizinische Abklärung kaum tragfähig.
Fallgruppe 2: Schwere körperliche Erkrankung
Auch bei körperlichen Erkrankungen liegt der Fokus nicht auf der Diagnose, sondern auf den Folgen des Umzugs.
Grundlegend hierzu:
BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15
Der BGH stellt klar:
Ein Umzug kann bei schwer erkrankten Mietern:
- zu körperlicher Überforderung führen
- bestehende Therapien gefährden
- den Gesundheitszustand nachhaltig verschlechtern
Aber:
👉 Ein pauschales Attest reicht nicht.
Erforderlich ist eine konkrete, nachvollziehbare medizinische Begründung, warum gerade der Umzug diese Folgen haben wird.
Fallgruppe 3: Psychische Erkrankungen – besonders sensibel
In der Praxis besonders konfliktträchtig sind psychische Erkrankungen.
Untergerichte haben hier wiederholt zugunsten der Mieter entschieden, etwa:
Typische Konstellationen:
- schwere Depressionen
- Angststörungen
- Destabilisierung bei Verlust der vertrauten Umgebung
Im Extremfall: Suizidgefahr:
- LG Berlin, Urteil vom 08.07.2015 – 65 S 281/14
https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Aktenzeichen=65+S+281%2F14&Datum=08.07.2015&Gericht=LG+Berlin
Die Gerichte erkennen das an – setzen aber hohe Anforderungen:
- konkrete ärztliche oder therapeutische Einschätzung
- nachvollziehbare Gefahrenprognose
- im Zweifel: psychiatrisches Gutachten (
Auch hier gilt:
Nicht jede Belastung genügt – entscheidend ist die konkrete Eskalationsgefahr.
Was für ein Attest muss der Mieter vorlegen?
Genau hier lag lange ein praktisches Problem:
Viele Gerichte verlangten faktisch ein fachärztliches Attest – alles andere wurde schnell als unzureichend angesehen. (Dejure)
Diese Sicht hat der BGH jetzt korrigiert.
Mit Urteil vom
BGH, Urteil vom 16.04.2025 – VIII ZR 270/22
stellt der BGH klar:
Es kommt nicht entscheidend darauf an, wer die Stellungnahme verfasst hat – sondern ob sie inhaltlich tragfähig ist.
Das bedeutet:
- Ein fachärztliches Attest ist weiterhin sinnvoll – aber nicht zwingend
- Auch die fundierte Stellungnahme eines langjährig behandelnden Psychotherapeuten kann ausreichen (Dejure)
Voraussetzung:
👉 Die Bescheinigung muss konkret und nachvollziehbar darlegen:
- das Krankheitsbild
- die bisherige Behandlung
- die individuelle Belastungssituation
- und vor allem: warum gerade der Umzug eine erhebliche Verschlechterung auslösen kann
Für die Praxis ist das eine wichtige Klarstellung:
Gerichte 👉 Lesen Sie hierzu auch den Artikel: „BGH stärkt Mieterrechte: Keine Pflicht zum fachärztlichen Attest bei gesundheitlicher Härte.“
dürfen solche Stellungnahmen nicht allein wegen der fehlenden Facharztbezeichnung verwerfen. (Dejure)
Die eigentliche Entscheidung: Abwägung
Am Ende steht immer die Abwägung:
- Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 GG)
vs. - Gesundheit und Leben des Mieters (Art. 2 Abs. 2 GG)
Der BGH macht dabei deutlich:
Je konkreter und gravierender die Gesundheitsgefahr, desto stärker wiegt das Bestandsinteresse des Mieters.
Oder anders formuliert:
Ein berechtigter Eigenbedarf kann bestehen –
und trotzdem nicht durchgesetzt werden.
Fazit
Die schwere Erkrankung ist kein Freibrief gegen jede Kündigung.
Aber sie verschiebt den Maßstab:
Entscheidend ist nicht die Krankheit, sondern die konkrete Gefahr.
Wo ein Umzug die ernsthafte Verschlechterung des Gesundheitszustands erwarten lässt,
gerät selbst eine formal wirksame Eigenbedarfskündigung ins Wanken.
Und genau hier entscheidet sich der Fall – nicht im Gesetzestext, sondern in der Qualität der medizinischen Darlegung.
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📚 Rechtsprechungsblock
Wichtige Entscheidungen zum Härtegrund „schwere Erkrankung“
BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18
→ Leitentscheidung zur Sozialklausel (§ 574 BGB).
Der BGH stellt klar, dass eine Kündigung unwirksam sein kann, wenn beim Mieter im Falle eines Umzugs eine ernsthafte Gefahr erheblicher gesundheitlicher Verschlechterung besteht. Gleichzeitig betont der Senat die Pflicht zur umfassenden tatrichterlichen Aufklärung.
BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15
→ Maßstab der Härtefallprüfung.
Gesundheitliche Nachteile können einen Härtegrund darstellen, wenn sie sich deutlich von den üblichen Belastungen eines Umzugs abheben. Entscheidend ist die konkrete gesundheitliche Auswirkung, nicht die bloße Erkrankung.
BGH, Urteil vom 16.04.2025 – VIII ZR 270/22
→ Klarstellung zur Darlegungslast.
Ein Härtegrund wegen Krankheit erfordert nicht zwingend ein fachärztliches Attest. Auch eine substantiiert begründete Stellungnahme eines qualifizierten Behandlers (z. B. Psychotherapeut) kann ausreichen, wenn sie die konkrete Gefährdung durch einen Umzug nachvollziehbar darlegt.
LG Berlin, Urteil vom 08.07.2015 – 65 S 281/14
→ Psychische Erkrankung als Härtegrund (Suizidgefahr).
Das Gericht erkennt eine Eigenbedarfskündigung als unzulässig an, wenn beim Mieter aufgrund der Erkrankung eine ernsthafte Suizidgefahr besteht und der Wohnungsverlust zu einer erheblichen gesundheitlichen Eskalation führen würde.