Eigenbedarf nach Wohnungskauf: Welche Sperrfrist gilt?

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Eigenbedarfskündigung
Kaufvertrag, Eigenbedarfskündigung und Kündigung

Der Käufer denkt: Jetzt gehört mir die Wohnung – also werde ich sie bald selbst nutzen können.
Der Mieter fürchtet: Kaum ist die Wohnung verkauft, droht schon die Eigenbedarfskündigung.

Beides stimmt so oft nicht. Denn beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung kommt es rechtlich nicht nur auf den Eigentümerwechsel an, sondern vor allem auf die Vorgeschichte der Wohnung. Gerade bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen greift häufig eine gesetzliche Sperrfrist, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst ausschließt. Rechtsgrundlage ist § 577a BGB.

👉 Dieser Beitrag ist Teil des Themenclusters Kündigung & Beendigung des Mietverhältnisses, hier speziell des Unterclusters Eigenbedarf.
Einen grundlegenden Überblick über Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit von Kündigungen finden Sie in unserem Beitrag Kündigung des Mietvertrags – Voraussetzungen, Fristen und Wirksamkeit.
Fragen zu den Voraussetzungen, Grenzen und zur Rechtsprechung beantwortet Ihnen unser Beitrag Eigenbedarfskündigung.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand im April 2026 wieder. Spätere gesetzliche Änderungen, neue Landesverordnungen oder geänderte Gebietskulissen sind zu berücksichtigen.

Wann die Sperrfrist überhaupt greift

Die Sperrfrist gilt nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung. Entscheidend ist vielmehr, dass an den vermieteten Räumen erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und die Wohnung anschließend veräußert wird. Der klassische Fall ist also das frühere Mietshaus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt und danach wohnungsweise verkauft wird. Genau für diesen Fall hat der Gesetzgeber den besonderen Kündigungsschutz geschaffen. Während der Sperrfrist kann sich der Erwerber weder auf Eigenbedarf noch auf wirtschaftliche Verwertung als ordentlichen Kündigungsgrund berufen. (Gesetze im Internet)

Für die Praxis heißt das: Wer eine Kündigung prüfen will, darf nicht nur auf den Kaufvertrag schauen. Entscheidend sind immer die Fragen: Wann wurde vermietet? Wann wurde umgewandelt? Wann wurde verkauft? Erst aus dieser Abfolge ergibt sich, ob § 577a BGB überhaupt anwendbar ist.

Wann die Sperrfrist meist nicht greift

Anders liegt es oft, wenn die Wohnung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses eine Eigentumswohnung war und später lediglich der Eigentümer wechselt. Dann fehlt häufig schon die zentrale Voraussetzung des § 577a BGB. In solchen Fällen richtet sich die Prüfung unmittelbar nach den allgemeinen Regeln der ordentlichen Vermieterkündigung, also insbesondere nach § 573 BGB.

Drei Jahre sind nur der Ausgangspunkt

Bundesrechtlich beträgt die Sperrfrist zunächst drei Jahre. Das ist aber nur der Regelfall. Die Länder dürfen in Gebieten mit besonders gefährdeter Versorgung mit Mietwohnungen die Frist durch Verordnung verlängern – auf bis zu zehn Jahre. Deshalb ist die pauschale Aussage, nach dem Kauf könne man „einfach wegen Eigenbedarfs kündigen“, rechtlich zu kurz gegriffen. Richtig ist nur: Es kommt auf die Gemeinde und die jeweils geltende Landesverordnung an.

Wie unterschiedlich die Fristen in den Bundesländern sind

Die Unterschiede sind erheblich. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. März 2025 die neue Mieterschutzverordnung NRW. In den dort erfassten Gebieten beträgt die Sperrfrist acht Jahre; das Land nennt aktuell 57 Städte und Gemeinden. Für Umwandlungen und anschließende Veräußerungen vor dem 1. März 2025 gilt nach der Übergangsregelung weiterhin das frühere Recht.

In Berlin gilt nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung weiterhin eine zehnjährige Sperrfrist. Die aktuelle Verordnung ist am 1. Oktober 2023 in Kraft getreten und läuft mit Ablauf des 30. September 2033 aus.

In Bayern gilt seit dem 1. Januar 2026 die neue Mieterschutzverordnung. Dort beträgt die Frist in den erfassten Gemeinden ebenfalls zehn Jahre; ausdrücklich genannt sind etwa München, Ingolstadt und Rosenheim. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. (Gesetze Bayern)

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Käufer erwirbt 2026 eine vermietete Wohnung in Köln. Die Wohnung war früher Teil eines Mehrfamilienhauses, wurde nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft. Dann greift § 577a BGB – und weil Köln in der nordrhein-westfälischen Gebietskulisse liegt, beträgt die Sperrfrist acht Jahre. Eine Eigenbedarfskündigung scheidet also zunächst aus.

Anders kann es aussehen, wenn dieselbe Konstellation in München spielt. Dort gilt nach der bayerischen Mieterschutzverordnung in den erfassten Gemeinden eine zehnjährige Sperrfrist. Wer also beim Kauf schon mit einem baldigen Eigeneinzug rechnet, kalkuliert unter Umständen auf einer falschen rechtlichen Grundlage. (Gesetze Bayern)

Für Leser aus Lippstadt ist noch ein Punkt wichtig: Lippstadt ist in der aktuellen Anlage zur nordrhein-westfälischen Mieterschutzkulisse nicht aufgeführt. Wenn § 577a BGB also dem Grunde nach eingreift, bleibt es dort grundsätzlich beim bundesrechtlichen Regelfall von drei Jahren und nicht bei der in vielen NRW-Städten geltenden Achtjahresfrist. Gerade daran sieht man, dass schon ein Blick in die jeweilige Gebietsliste über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung entscheiden kann.

Wann die Frist beginnt

Für die Praxis wird regelmäßig auf die Veräußerung im Sinne des § 577a BGB abgestellt; maßgeblich ist dabei typischerweise die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer nur auf das Datum des notariellen Kaufvertrags schaut, kann sich daher leicht verrechnen. Gerade bei der Frage, ob eine Kündigung schon erklärt werden darf oder noch verfrüht wäre, ist das oft der entscheidende Punkt.

Was nach Ablauf der Sperrfrist gilt

Mit dem Ablauf der Sperrfrist ist die Kündigung noch nicht automatisch wirksam. Danach beginnt erst die normale Prüfung: Der Vermieter braucht einen tragfähigen Eigenbedarf nach § 573 BGB, muss die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB einhalten, und der Mieter kann sich unter Umständen auf den Härtewiderspruch nach § 574 BGB berufen. Die Sperrfrist ist also nur die erste Hürde – nicht die ganze Prüfung.

Die häufigsten Fehler in der Praxis

Der häufigste Fehler besteht darin, allein auf den Kauf der Wohnung zu schauen. Juristisch kommt es aber auf die Kombination aus Vermietung, Umwandlung, Verkauf und Gemeinde an. Ein zweiter Fehler ist die Verwechslung von Sperrfrist und Kündigungsfrist. Ein dritter Fehler ist, nach Ablauf der Sperrfrist vorschnell von einer wirksamen Kündigung auszugehen, ohne den möglichen Härtefall des Mieters mitzudenken. Gerade bei älteren, kranken oder lange wohnenden Mietern kann das später prozessentscheidend werden.

Fazit

Für Käufer und Vermieter gilt: Eigenbedarf lässt sich nicht einfach mitkaufen. Für Mieter gilt umgekehrt: Der Verkauf der Wohnung bedeutet noch lange nicht, dass eine Eigenbedarfskündigung sofort zulässig wäre. In Umwandlungsfällen entscheidet häufig die Sperrfrist – und die kann je nach Ort drei, acht oder zehn Jahre betragen. Wer hier vorschnell handelt, produziert leicht eine unwirksame Kündigung. (Gesetze im Internet)

Häufige Fragen

Wann gilt die Sperrfrist nach § 577a BGB?

Sie greift typischerweise dann, wenn eine vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft wurde. (Gesetze im Internet)

Gilt die Sperrfrist nach jedem Verkauf einer Eigentumswohnung?

Nein. Wird lediglich eine bereits bestehende Eigentumswohnung verkauft, fehlt oft schon die Grundvoraussetzung des § 577a BGB. (Gesetze im Internet)

Wie lang ist die Sperrfrist?

Bundesrechtlich beträgt sie drei Jahre. In einzelnen Ländern oder Gemeinden kann sie aber auf acht oder zehn Jahre verlängert sein. (Gesetze im Internet)

Ist nach Ablauf der Sperrfrist sofort der Auszug fällig?

Nein. Danach müssen zusätzlich Eigenbedarf, Kündigungsfrist und gegebenenfalls ein Härtewiderspruch geprüft werden. (Gesetze im Internet)

Warum ist die Rechtslage so fehleranfällig?

Weil oft Kaufdatum, Umwandlung, Gebietskulisse und Kündigungsfrist durcheinandergeraten. Genau dort passieren in der Praxis die meisten Fehler.

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