Nebenkostenabrechnung schon bezahlt: Kann ich trotzdem widersprechen?

Serie „100 Irrtümer im Mietrecht“ – Irrtum Nr. 3: Wer die Nebenkosten bezahlt hat, kann später nichts mehr dagegen tun.

Wer eine Nachforderung aus der Betriebs- oder Heizkostenabrechnung bereits bezahlt hat, verliert seine Rechte nicht automatisch. Entscheidend ist, ob noch Einwendungen gegen die Abrechnung möglich sind und ob sich daraus tatsächlich ein Rückforderungsanspruch ergibt.

Ist die Zahlung ein Anerkenntnis der Abrechnung?

Grundsätzlich nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bloße vorbehaltlose Zahlung eines Abrechnungssaldos regelmäßig noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09).

Etwas anderes kann gelten, wenn zusätzliche Umstände hinzukommen, etwa eine ausdrückliche Abgeltungsvereinbarung, ein Vergleich oder eine eindeutige Einigung darüber, dass der Abrechnungssaldo endgültig feststehen soll.

Wie lange kann ich noch Einwendungen erheben?

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach deren Zugang mitteilen.

Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB allerdings nicht, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Muss ich unter Vorbehalt zahlen?

Ein Vorbehalt ist grundsätzlich keine Voraussetzung, um innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist noch gegen die Abrechnung vorzugehen. Auch eine vorbehaltlose Zahlung führt für sich genommen nicht automatisch zum Verlust der Einwendungsrechte.

Praktisch kann ein Vorbehalt dennoch sinnvoll sein, weil er dokumentiert, dass die Zahlung nicht als endgültige Billigung der Abrechnung gemeint ist. Eine mögliche Formulierung lautet:

Die Zahlung erfolgt unter Vorbehalt der rechtlichen und rechnerischen Prüfung der Betriebskostenabrechnung sowie einer etwaigen Rückforderung.

Wann kann ich bereits gezahlte Nebenkosten zurückfordern?

Einwendungen gegen die Abrechnung und die Rückforderung bereits gezahlten Geldes sind zwei verschiedene Fragen. Ergibt die Prüfung, dass der Mieter tatsächlich mehr gezahlt hat, als geschuldet war, kommt grundsätzlich ein Anspruch aus § 812 BGB in Betracht.

Voraussetzung ist insbesondere, dass tatsächlich eine Überzahlung vorliegt, die Einwendung nicht bereits nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist und keine weiteren Ausschlussgründe entgegenstehen.

Wann kann § 814 BGB eine Rückforderung ausschließen?

§ 814 BGB kann einer Rückforderung entgegenstehen, wenn der Mieter bei der Zahlung positiv wusste, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war. Bloße Zweifel, fahrlässige Unkenntnis oder die bloße Möglichkeit, einen Fehler bei genauer Prüfung zu erkennen, reichen dafür grundsätzlich nicht aus.

Gerade wenn bereits konkrete Zweifel bestehen, kann eine Zahlung unter Vorbehalt deshalb zusätzlich sinnvoll sein.

Kann ich nach der Zahlung noch Belege einsehen?

Ja. Die bereits erfolgte Zahlung lässt das Recht auf Belegeinsicht nicht automatisch entfallen. Die Belege können gerade erforderlich sein, um die Abrechnung und einen möglichen Rückforderungsanspruch zu prüfen.

Welche typischen Fehler in einer Abrechnung vorkommen und wie sie sich unterscheiden, erläutert der Beitrag Häufige Fehler in der Betriebskostenabrechnung.

Was gilt bei formell oder materiell fehlerhaften Abrechnungen?

Ob eine Abrechnung bereits formell unwirksam ist oder nur einzelne materielle Fehler enthält, ist eine vorgelagerte Frage. Eine bereits erfolgte Zahlung heilt solche Fehler nicht automatisch. P8 behandelt deshalb nur die Folgen der Zahlung; die eigentliche Fehlerprüfung gehört in den allgemeinen Prüfbeitrag.

Wann verjährt ein Rückforderungsanspruch?

Ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB unterliegt grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Der Fristbeginn richtet sich nach § 199 BGB.

Wichtig: Diese Verjährungsfrist ist nicht mit der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB gleichzusetzen. Wer Einwendungen gegen die Abrechnung geltend machen will, darf sich daher nicht auf die dreijährige Verjährungsfrist verlassen.

Besonderheit bei Heizkosten

Bei Heiz- und Warmwasserkosten können besondere Kürzungsrechte nach § 12 HeizkostenV bestehen. Auch bereits gezahlte Beträge können dann unter den allgemeinen Voraussetzungen Gegenstand einer Rückforderung sein.

Die Einzelheiten zu Heizkostenfehlern und Kürzungsrechten finden Sie in unserer FAQ zur Heizkostenabrechnung.

Praxisbeispiel: 380 Euro bereits gezahlt

Eine Mieterin erhält eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung von 380 Euro und zahlt zunächst. Einige Wochen später stellt sich bei der Prüfung heraus, dass einzelne Kostenpositionen zu hoch oder nicht geschuldet waren.

Erhebt sie ihre Einwendungen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB, ist die Zahlung nicht allein deshalb bindend, weil sie ohne Vorbehalt erfolgt ist. Ergibt die Prüfung eine tatsächliche Überzahlung, kommt insoweit ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB in Betracht. Zusätzlich sind insbesondere § 814 BGB und die Verjährung zu prüfen.

Prüfschema nach bereits erfolgter Zahlung

1. Zugang der Abrechnung und Ende der Einwendungsfrist feststellen.
2. Fehler konkret benennen und gegebenenfalls Belege einsehen.
3. Prüfen, ob tatsächlich eine Überzahlung vorliegt.
4. Einwendungen rechtzeitig gegenüber dem Vermieter erheben.
5. Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB prüfen.
6. § 814 BGB und Verjährung berücksichtigen.

Auf einen Blick

• Die bloße Zahlung bedeutet regelmäßig kein endgültiges Anerkenntnis der Betriebskostenabrechnung.
• Einwendungen müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erhoben werden.
• Ein Zahlungsvorbehalt ist nicht zwingend, kann aber sinnvoll sein.
• Eine Rückforderung setzt eine tatsächliche Überzahlung voraus.
• § 814 BGB und Verjährung müssen gesondert geprüft werden.

Fundstellen

• § 556 Abs. 3 BGB
• § 812 BGB
• § 814 BGB
• § 195 BGB
• § 199 BGB
• BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09

Weitere Irrtümer im Mietrecht

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „100 Irrtümer im Mietrecht“. Alle Beiträge der Serie finden Sie hier.