Irrtum Nr. 3: Wer die Nebenkosten bezahlt hat, kann später nichts mehr dagegen tun

Viele Mieter glauben:

Wer eine Nachforderung aus der Betriebs- oder Heizkostenabrechnung bereits bezahlt hat, hat die Abrechnung damit akzeptiert.
Spätere Einwendungen oder Rückforderungen seien dann ausgeschlossen. Nebenkosten bezahlt – Geld weg?

Das stimmt so nicht.

Ein typischer Fall aus der Praxis

Eine Mieterin erhält eine Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung von 380 Euro. Um Mahnungen zu vermeiden, überweist sie den Betrag zunächst.

Einige Wochen später wird sie unsicher und lässt die Abrechnung prüfen – etwa durch ihren örtlichen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Dabei stellt sich heraus, dass Hausmeisterkosten doppelt angesetzt wurden und eine Versicherungsposition enthalten ist, die möglicherweise nicht umlagefähig ist.

Die Mieterin widerspricht daraufhin der Abrechnung und verlangt eine Überprüfung der angesetzten Kosten.

Nebenkosten bezahlt: Die Rechtslage

Die bloße Zahlung einer Nachforderung führt in der Regel nicht dazu, dass der Mieter seine Einwendungsrechte verliert.

Der Bundesgerichtshof hat zunächst für den Fall entschieden, dass ein Mieter ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos erstattet, dass darin regelmäßig kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liegt (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09).

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bedeutet juristisch, dass beide Seiten eine Forderung endgültig als richtig anerkennen und damit einen möglichen Streit über deren Höhe abschließen wollen.

Allein aus der Zahlung eines Abrechnungssaldos lässt sich ein solcher Rechtsbindungswille nach der Rechtsprechung jedoch regelmäßig nicht ableiten.

Diese Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung auch für den umgekehrten Fall, dass ein Mieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zunächst bezahlt.

Entscheidend ist vielmehr, ob der Mieter innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist gegen die Abrechnung vorgeht.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt:

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden.

Wird diese Frist eingehalten, können Mieter auch nach bereits erfolgter Zahlung noch Einwendungen gegen die Abrechnung erheben.

Was bedeutet das praktisch?

Viele Mieter zahlen eine Nachforderung zunächst, um Streit oder Mahnungen zu vermeiden. Erst später lassen sie die Abrechnung prüfen.

Stellt sich dabei heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft ist – etwa weil

• nicht umlagefähige Kosten enthalten sind
• der Verteilerschlüssel falsch angewendet wurde
• Rechenfehler vorliegen
• Kosten doppelt angesetzt wurden

kann der Mieter die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist beanstanden.

Ergibt sich daraus eine Überzahlung, kommt grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) in Betracht.

Wann eine Zahlung ausnahmsweise bindend sein kann

Eine Zahlung kann im Einzelfall dennoch bindend sein, wenn zusätzliche Umstände vorliegen, etwa

• eine ausdrückliche Erklärung, die Abrechnung zu akzeptieren
• ein Vergleich oder eine Abgeltungsvereinbarung
• eine eindeutige Einigung über den endgültigen Saldo.

Die bloße Überweisung der Nachforderung reicht dafür nach der Rechtsprechung jedoch regelmäßig nicht aus.

Besonderheit bei Heizkosten

Bei Heiz- und Warmwasserkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung.

Wenn entgegen den gesetzlichen Vorgaben nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde, kann der Nutzer die Kosten nach § 12 HeizkostenV um 15 % kürzen.

Auf einen Blick

Irrtum:
Wer eine Nebenkostennachforderung bezahlt hat, kann später nichts mehr dagegen unternehmen.

Richtig ist:

• Die Zahlung allein bedeutet regelmäßig kein endgültiges Anerkenntnis der Abrechnung.
• Einwendungen können noch bis zu zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung erhoben werden (§ 556 Abs. 3 BGB).
• Ergibt sich dabei eine Überzahlung, kann ein Rückzahlungsanspruch bestehen.

Fundstellen

§ 556 Abs. 3 BGB
§ 812 BGB
§ 12 Heizkostenverordnung
BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09

Weitere Irrtümer im Mietrecht

Dieser Beitrag ist Teil der Serie „100 Irrtümer im Mietrecht“.
Darin werden typische Fehlvorstellungen rund um das Mietrecht verständlich erklärt.

➡️ Alle Beiträge der Serie finden Sie hier:
https://mietrechtkompakt.de/category/100-irrtuemer/

FAQ: Nebenkosten bezahlt trotzdem widersprechen?
Ja. Mieter können gegen eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch Einwendungen erheben, wenn sie die Nachforderung bereits bezahlt haben. Entscheidend ist die Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB).