FAQ: Heizkostenabrechnung

Einleitung

Die Heizkostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietverhältnis. Viele Mieter fragen sich, ob ihre Abrechnung korrekt ist, ob sie zu viel zahlen oder ob ein Kürzungsrecht besteht. Vermieter wiederum stehen vor der Aufgabe, die gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung einzuhalten und transparent sowie rechtssicher abzurechnen.

Diese FAQ gibt klare, verständliche und rechtlich fundierte Antworten rund um die Heizkostenabrechnung – ohne unnötigen Fachjargon und auf Grundlage der geltenden gesetzlichen Regelungen.

Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung

1) Was ist eine Heizkostenabrechnung – und wie unterscheidet sie sich von der Nebenkostenabrechnung?

Die Heizkostenabrechnung ist der Teil der Betriebskostenabrechnung, der die Kosten für Heizung und – falls zentral erzeugt – Warmwasser auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Sie wird häufig als eigener Abschnitt oder als gesonderte Anlage zur Nebenkostenabrechnung erstellt.

2) Für welche Gebäude gilt die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung gilt grundsätzlich für Gebäude, in denen Wärme oder Warmwasser zentral erzeugt und auf mehrere Nutzer verteilt wird, etwa Mehrfamilienhäuser mit Zentralheizung.

3) Müssen Heizkosten immer nach Verbrauch abgerechnet werden?

Ja. Grundsätzlich schreibt die Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung vor, um sparsames Heizverhalten zu fördern.

4) Wie hoch muss der verbrauchsabhängige Anteil bei Heizkosten sein?

Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten müssen nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilt werden. Der verbleibende Anteil wird als Grundkosten, meist nach Wohnfläche, umgelegt.

5) Gilt diese Regel auch für Warmwasser?

Ja. Auch die Kosten für zentral erzeugtes Warmwasser müssen anteilig nach Verbrauch verteilt werden. Die Heizkostenverordnung enthält hierfür eigene Berechnungsregeln.

6) Wer entscheidet über den Verteilerschlüssel (z. B. 70/30 oder 60/40)?

Der Vermieter legt den Verteilerschlüssel fest. Er muss sich dabei jedoch strikt an die gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenverordnung halten.

7) Welche Kosten dürfen als Heizkosten auf Mieter umgelegt werden?

Umlagefähig sind die laufenden Kosten des Heizungs- und Warmwasserbetriebs, etwa Brennstoffkosten oder Kosten für die Betriebsbereitschaft der Anlage.

8) Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden?

Nicht umlagefähig sind insbesondere Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Modernisierungskosten der Heizungsanlage.

9) Müssen Heizkostenmessgeräte vorhanden sein?

Ja. Wohnungen müssen mit geeigneten Messgeräten ausgestattet sein, um den individuellen Verbrauch erfassen zu können.

10) Was bedeutet „fernablesbar“?

Fernablesbare Geräte ermöglichen das Ablesen der Verbrauchswerte, ohne dass die Wohnung betreten werden muss. Für solche Geräte gelten seit Dezember 2022 besondere gesetzliche Anforderungen.

11) Was passiert, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird?

Verstößt der Vermieter gegen die Heizkostenverordnung, dürfen Mieter ihren auf sie entfallenden Heizkostenanteil pauschal um 15 % kürzen.

12) Gibt es weitere Fälle, in denen eine Kürzung um 15 % möglich ist?

Ja. Das Kürzungsrecht besteht auch bei anderen Verstößen gegen die Heizkostenverordnung, etwa bei fehlender oder unzulässiger Verbrauchserfassung.

13) Gibt es Ausnahmen von der Heizkostenverordnung?

Ja. Die Heizkostenverordnung sieht für bestimmte Sonderfälle gesetzlich geregelte Ausnahmen vor.

14) Wie kann ich als Mieter prüfen, ob die Abrechnung plausibel ist?

Achten Sie insbesondere auf den ausgewiesenen Verbrauchsanteil, die korrekte Wohnfläche sowie nachvollziehbare Ablesewerte und Rechenschritte.

15) Welche Angaben sollte eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung enthalten?

Eine verständliche Abrechnung enthält den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den individuellen Verbrauch, den Kostenanteil der Wohnung sowie die abgezogenen Vorauszahlungen.

16) Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel einfach ändern?

Eine Änderung ist grundsätzlich nur zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums zulässig und darf nicht rückwirkend erfolgen.

17) Wie werden Heizkosten bei Ein- oder Auszug während des Jahres abgerechnet?

Bei einem unterjährigen Nutzerwechsel müssen die Heizkosten zeit- und verbrauchsanteilig abgerechnet werden, in der Regel auf Grundlage einer Zwischenablesung.

18) Wer zahlt Heizkosten bei leerstehenden Wohnungen?

Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Heizkosten trägt der Vermieter. Sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

19) Haben Mieter ein Recht auf Belegeinsicht?

Ja. Mieter dürfen Einsicht in die Rechnungen und Ableseprotokolle verlangen, auf denen die Heizkostenabrechnung basiert.

20) Müssen Belege per E-Mail oder Post übersandt werden?

Ein Anspruch auf Übersendung besteht nicht in jedem Fall. In der Regel genügt es, wenn der Vermieter eine Einsichtnahme ermöglicht.

21) Wie lange können Mieter einer Heizkostenabrechnung widersprechen?

Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung können innerhalb von 12 Monaten nach Zugang geltend gemacht werden.

22) Muss eine Nachzahlung trotz Widerspruch gezahlt werden?

Häufig ja. Empfehlenswert ist in solchen Fällen eine Zahlung unter Vorbehalt, um mögliche Rückforderungsansprüche zu sichern.

23) Was sind typische Fehler in Heizkostenabrechnungen?

Häufige Fehler sind falsche Wohnflächen, unzulässige Verteilerschlüssel, fehlende Verbrauchswerte oder unklare Kostenpositionen.

24) Welche Rolle spielt die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Kostenarten grundsätzlich umlagefähig sind. Die Heizkostenverordnung regelt zusätzlich, wie diese Kosten zu verteilen sind.

25) Wo finde ich eine verständliche Muster-Heizkostenabrechnung?

Eine anschauliche Musterabrechnung stellt das Umweltbundesamt zur Verfügung.

26) Welche Mindestangaben muss eine Heizkostenabrechnung enthalten, damit sie wirksam ist?

Die Abrechnung muss so aufgebaut sein, dass ein durchschnittlicher Mieter sie nachvollziehen und rechnerisch überprüfen kann.

27) Wie ist bei Nutzerwechsel ohne Zwischenablesung zu verfahren?

Ist eine Zwischenablesung nicht möglich, darf nur nach den gesetzlich vorgesehenen Schätzmethoden abgerechnet werden.

28) Dürfen Leerstandskosten auf andere Mieter verteilt werden?

Nein. Heizkosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen, sind vom Vermieter zu tragen.

29) Wie werden CO₂-Kosten aus der Heizung aufgeteilt?

Die CO₂-Kosten werden zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Maßgeblich ist der energetische Zustand des Gebäudes.

30) Was passiert bei falscher oder fehlender CO₂-Kostenaufteilung?

Wird die gesetzliche Aufteilung nicht eingehalten oder nicht korrekt ausgewiesen, dürfen Mieter ihren Kostenanteil entsprechend kürzen.

Weiterführende Links

Schlusshinweis

Diese FAQ dient der allgemeinen Information zur Heizkostenabrechnung. Ob im Einzelfall ein Kürzungsrecht besteht oder eine Abrechnung fehlerhaft ist, hängt stets von den konkreten Umständen ab. Bei Zweifeln empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Prüfung.

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